Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng năm 2022

Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng như thế nào là hợp lệ? Nhìn chung, quy trình mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng sẽ phức tạp hơn so với khi chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng với 4 bước chính cần thực hiện. Hãy cùng Landinfotìm hiểu ngay mọi lưu ý về thủ tục này:  

Điều kiện cần thiết để mua bán chung cư chưa có sổ hồng hợp pháp

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Cũng như vậy, khi mua bán căn hộ chung cư, thông thường người bán phải chứng minh quyền sở hữu bằng cách cung cấp sổ hồng.

Vậy thì, liệu có thể mua bán chung cư khi chưa có sổ hồng không và điều kiện là gì? 

Được biết, chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể mua bán trong trường hợp người bán nắm giữ hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao căn hộ từ phía chủ đầu tư. Trong trường hợp này, căn hộ chung cư sẽ được chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. 

Xem thêm Thủ tục mua bán nhà đất

Thủ tục pháp lý mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng gồm 4 bước:

Bước 1: Hai bên tạo lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ  

Ở bước này, hai bên mua và bán sẽ bàn bạc và thống nhất về việc lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Bản hợp đồng chỉ có giá trị khi bao gồm đầy đủ các nội dung dưới đây: 

1. Thông tin đầy đủ của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Nếu là cá nhân thì phải có họ tên, chứng minh thư, căn cước công dân, hộ chiếu. Nếu là tổ chức thì cần phải có thông tin về người đại điện pháp lý, giấy chứng nhận thành lập do cơ quan Nhà nước cấp. 
2. Số hiệu hợp đồng mua bán nhà ở, ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng. 
3. Thông tin chi tiết về căn hộ cần chuyển nhượng, bao gồm các thông số về diện tích, kết cấu, đồ dùng nội thất kèm theo (nếu có). Giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thời hạn, phương thức thanh toán và bàn giao. 
4. Quyền và nghĩa vụ của hai bên được quy định cụ thể trong bản hợp đồng kèm theo phương thức xử lý nếu có vi phạm. 

Trong quá trình lập hợp đồng, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn toàn có thể thay đổi, bổ sung điều khoản phù hợp với nhu cầu và mong muốn, tuy nhiên cần đảm bảo đầy đủ những nội dung chính cần thiết và không vi phạm Luật Dân sự hay Luật Nhà ở. 

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải được lập thành 7 bản và được bàn giao cho chủ đầu tư: 3 bản; Cơ quan quản lý thuế: 1 bản; Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng: Mỗi bên 1 bản; Văn phòng nơi công chứng, chứng thực hồ sơ: 1 bản. 

Bước 2: Công chứng - chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ 

Nếu được tạo lập bởi cá nhân hoặc các hộ gia đình, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải được công chứng, chứng thực thì mới được công nhận về mặt pháp lý. Ở bước này, hai bên tham gia chuyển nhượng căn hộ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như sau: 

1. 7 bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 
2. 1 bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư dự án. 
3. 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao được xuất trình kèm theo bản chính căn cước công dân, hộ chiếu còn trong thời hạn sử dụng. 
4. 1 giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn theo quy định về việc công chứng, chứng thực hồ sơ. 

Bước 3: Kê khai và tiến hành nộp các loại thuế, phí và lệ phí

Hai bên cần tiến hành kê khai và hoàn thành nghĩa vụ nộp đầy đủ các loại thuế, phí và lệ phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,... 

Bước 4: Nộp hồ sơ xin xác nhận từ phía chủ đầu tư 

Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí ở bước 3. Hai bên tham gia chuyển nhượng căn hộ sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ xin xác nhận từ phía chủ đầu tư để hợp thức hóa và hoàn thành thủ tục: 

1. 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
2. 1 bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư. 
3. Biên lai nộp thuế, phí hoặc giấy chứng nhận miễn thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. 
4. 1 bản sao đã chứng thực hoặc 1 bản sao xuất trình kèm theo bản chính căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng. 

Sau khi hai bên đã chuẩn bị và nộp đủ hồ sơ, chủ đầu tư sẽ xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ trong vòng tối đa 5 ngày làm việc theo quy định. Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho hai bên tham gia chuyển nhượng căn hộ các giấy tờ sau đây:

1. 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Mỗi bên tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng được giữ 1 bản. 
2. 1 bản chính hợp đồng mua bán căn hộ có chữ ký của chủ đầu tư và người chuyển nhượng. Trong trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần của số căn hộ trong bản hợp đồng thì phải kèm theo phụ lục về những căn hộ được chuyển nhượng. 
3. Biên lai chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, phí và lệ phí. 

Trên đây là toàn bộ 4 bước lớn cần thực hiện theo quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng. Có thể thấy, với trường hợp này, các bên cần thực hiện quy trình phức tạp, nhiều bước hơn so với khi chuyển nhượng căn hộ đã có sổ hồng. 

Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng

Để chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng, cần phải xác định điều kiện và thủ tục chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của pháp luật, đất, nhà ở và chung cư được quyền thực hiện mua bán, chuyển nhượng mà không cần phải có giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau đây: 

1. Mua bán hoặc thế chấp nhà ở, căn hộ được hình thành trong tương lai và hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận chưa được giao nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ phải được lập thành văn bản cụ thể, được chủ đầu tư xác nhận và được công chứng - chứng thực. 
3. Hai bên tham gia chuyển nhượng căn hộ phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, phí và lệ phí đối với Nhà nước. 
4. Về phía chủ đầu tư, cần có trách nhiệm hỗ trợ các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã giao kết và nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chủ đầu tư không được tự ý thu thêm bất kỳ khoản phí nào không có trong quy định. 

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: Hai bên thực hiện và hoàn thành đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Hồ sơ cần được công chứng, chứng thực nếu bên bán không phải là tổ chức chuyên về lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được nhà nước cấp giấy phép hoạt động.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày giao kết hợp đồng, các bên cần phải kê khai và nộp đầy đủ, đúng hạn các khoản thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Các bên hoàn thành đầy đủ bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ phải bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ sau đây để được xem là đúng quy định:

1. 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
2. 1 bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với chủ đầu tư. 
3. Biên lai nộp thuế, phí hoặc giấy chứng nhận miễn thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. 
4. 1 bản sao đã chứng thực hoặc 1 bản sao xuất trình kèm theo bản chính căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

Bước 4: Chủ đầu tư phải có văn bản xác nhận về việc thay đổi đối tượng của hợp đồng mua bán và xác nhận số tiền còn phải tiếp tục thanh toán theo hợp đồng ban đầu. Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải lập biên bản bàn giao toàn bộ hóa đơn, chứng từ (VAT) và bàn giao căn hộ cho bên mua nếu đã được nhận bàn giao từ phía chủ đầu tư.

Bước 5: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày căn hộ được bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư cần phải thực hiện các thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ (cấp sổ hồng) cho bên nhận chuyển nhượng. Trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có yêu cầu tự mình thực hiện thủ tục (yêu cầu phải được trình bày bằng văn bản cụ thể). 

Cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán căn hộ chưa có sổ hồng

Landinfoxin chỉ ra 3 trường hợp như sau:

Trường hợp mua bán căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư dự án 

Nếu bạn mua căn hộ chưa có sổ hồng từ phía chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán cần phải được ký kết trực tiếp với công ty đầu tư dự án. Nếu đến thời điểm bàn giao mà chủ đầu tư chưa giao sổ hồng thì trong hợp đồng phải ghi rõ thời điểm có sổ hồng và hợp đồng này phải được công chứng - chứng thực.

Để an toàn và đảm bảo hơn, bạn có thể thương lượng, đàm phán với chủ đầu tư chỉ thanh toán 1 phần giá trị căn hộ theo đúng tiến độ và 1 phần giá trị cuối cùng sẽ được thanh toán khi nhận được sổ hồng. Như vậy, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về việc chủ đầu tư phải có trách nhiệm với việc thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng cho căn hộ mình đã mua.

Ngoài ra, bạn cũng cần tìm hiểu các thông tin chi tiết về chủ đầu tư dự án, phải xác nhận xem liệu đây có phải chủ đầu tư uy tín, có bao nhiêu dự án đã hoàn thành và các dự án đó có nhận về nhiều phản hồi tiêu cực hay không. Tốt nhất, bạn nên tìm hiểu những thông tin này tại các kênh bất động sản uy tín, các diễn đàn có người thật, việc thật. Bạn cũng có thể tìm hiểu thông tin, xin ý kiến từ phía những người dân địa phương sống tại khu vực xây dựng dự án, các mối quan hệ làm việc trong ngành bất động sản.

Nếu qua việc tìm hiểu, nhận thấy chủ đầu tư có uy tín trong ngành, nhận được nhiều phản hồi tốt từ các dự án trước đó, bàn giao căn hộ đúng thời hạn thì bạn cũng sẽ yêu tâm hơn trước khi ra quyết định xuống tiền. Ngược lại, nếu thông qua việc tìm hiểu, bạn nhận được nhiều phản hồi mang tính tiêu cực thì nên cẩn thận hơn trong việc ký kết hợp đồng. 

Trường hợp mua căn hộ từ phía các nhà phân phối hay chủ đầu tư thứ cấp 

Trường hợp mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ các nhà đầu tư thứ cấp hay các nhà phân phối sản phẩm căn hộ của dự án, bạn cần giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo các trình tự, quy định của pháp luật.

Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch, hai bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan công chứng. 

Trường hợp nhận chuyển nhượng căn hộ từ các cá nhân, hộ gia đình

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng căn hộ từ các cá nhân, hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng, bạn nên yêu cầu bên bán xuất trình hợp đồng mua bán đã ký kết với chủ đầu tư trước đó để chứng minh quyền sở hữu căn hộ hợp pháp.

Căn hộ nếu được chuyển nhượng từ lần thứ 3 trở đi khi ra công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần liền kề trước đó. Đặc biệt, quá trình mua bán phải nhận được xác nhận đồng ý của chủ đầu tư. Đối với những giao dịch không có xác nhận từ phía chủ đầu tư thì sẽ không được tính là hợp lệ và có thể bị vô hiệu hóa. 

Để đảm bảo an toàn và quyền lợi của hai bên, cần thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng. 

Những câu hỏi thường gặp khi mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Có rất nhiều câu hỏi xoay quanh thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng. Dưới đây, Landinfosẽ đưa ra các câu hỏi thường gặp nhất và giúp bạn giải đáp một cách nhanh chóng, dễ hiểu: 

Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không?

Theo điều mục 118 quy định bởi Luật Nhà ở 2014, là căn hộ chung cư chưa có sổ hồng KHÔNG ĐƯỢC PHÉP mua bán. Tuy nhiên, đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa là nhà ở, chung cư đang trong quá trình xây dựng và chưa được bàn giao hay đưa vào sử dụng thì có thể ĐƯỢC PHÉP chuyển nhượng thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhà ở thương mại. 

Bao lâu thì xin được sổ hồng chung cư?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014, ở mục 4 Điều 13 có quy định: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, căn hộ chung cư cho bên mua; chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các trình tự cần thiết và nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng chung cư) cho bên mua; trừ trường hợp bên mua có yêu cầu bằng văn bản để tự mình hoàn thành thủ tục này.

Trên đây là toàn bộ những lưu ý cần nhớ về thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng theo quy định mới nhất hiện hành. Hy vọng đã cung cấp đến bạn những thông tin thật sự hữu ích. Theo dõi trang tin bất động sản Landinfo.com.vn chuyên đăng tin mua bán nhà đất chính chủ để tìm kiếm cho mình những cơ hội đầu tư hot nhất hiện nay nhé!

1. mua bán căn hộ chung cư tphcm
2. mua bán căn hộ chung cư hà nội
3. mua bán căn hộ đà nẵng
4. mua bán căn hộ vũng tàu
5. mua bán căn hộ nha trang