Tranh chấp đất đai là gì, có mấy dạng và cách hòa giải thế nào?

Tranh chấp đất đai là trường hợp xảy ra xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia sử dụng đất hoặc có mối quan hệ, ràng buộc trên phương diện pháp lý về quyền sử dụng đất. Trong bài viết dưới đây, Landinfo.com.vn sẽ trình bày tranh chấp đất đai là gì và các vấn đề liên quan như: các dạng tranh chấp thường gặp, những ảnh hưởng về quyền lợi và đưa ra hướng giải quyết.

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai được định nghĩa là sự bất đồng, mâu thuẫn hoặc xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật về việc quản lý, sử dụng đất đai. Ở một số trường hợp, việc tranh chấp này cũng có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới địa lý giữa các đơn vị hành chính.

Tranh chấp đất đai có những đặc điểm gì?

Đối tượng của tranh chấp đất đai chỉ là đối tượng quản lý, sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất, nhận được lợi ích từ việc sử dụng một thửa đất cụ thể mà không có quyền sở hữu đối với đất.

Tranh chấp về đất đai là mâu thuẫn luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Bởi trước hết, khi có tranh chấp, một bên không được thực hiện các quyền của mình nên ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Điều này dẫn đến việc tranh chấp đất này phải được giải quyết nhanh chóng, tích cực để bảo đảm quyền lợi của các bên. Tránh tình trạng kéo dài, gây ảnh hưởng đến lợi ích của từng bên và lợi ích chung của xã hội.

Trong khi tìm hiểu đặc điểm của tranh chấp đất đai, có thể bạn sẽ cần đọc để nắm chắc về Sổ đỏ là gì?

Top 3 dạng tranh chấp đất đai thường gặp nhất

Trong sở hữu và sử dụng đất đai thường xảy ra 3 dạng tranh chấp nhiều nhất là:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai.
2. Tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
3. Tranh chấp về việc xác định mục đích sử dụng đất đai.

Cụ thể từng dạng như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai

Dạng tranh chấp đất này bao gồm các trường hợp cụ thể như sau:

1. Tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất về ranh giới giữa các khu đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường xảy ra do một bên tự sửa đổi hoặc do hai bên không tự xác định được ranh giới sử dụng.
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế hoặc khi xảy ra việc ly hôn và tranh chấp quyền sử dụng tài sản chung giữa hai vợ chồng.
3. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất của người thân đã chuyển giao cho người khác trong các thời kỳ trước.
4. Tranh chấp quyền sử dụng đất đai giữa người dân địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới giữa người dân địa phương với nông trường, lâm nghiệp và các tổ chức sử dụng đất khác.

Tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Việc một bên vi phạm, cản trở việc thực hiện quyền của bên kia hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp đất đai. Nhìn chung, loại tranh chấp này bao gồm các trường hợp cụ thể như sau:

1. Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Tranh chấp về số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng.

Tranh chấp về việc xác định mục đích sử dụng đất đai

Đây là loại tranh chấp ít phổ biến nhưng đều có căn cứ để giải quyết vì trong quá trình giao đất cho các bên sử dụng, nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Mâu thuẫn chủ yếu xảy ra do người được trao quyền sử dụng không sử dụng đất đúng mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, mỗi loại bất động sản đều có những đặc điểm riêng và có thể sẽ có những vấn đề khác phát sinh. Bạn có thể tham khảo nên đầu tư vào Các loại hình bất động sản nào để hạn chế rủi ro và tranh chấp.

Khi tranh chấp đất đai, người dân thường bị mất quyền gì?

Khi xảy ra tranh chấp về đất đai, người sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng về một số quyền và lợi ích. Chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp nên được thực hiện nhanh chóng theo hướng tích cực để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên có liên quan. Những quyền lợi bị mất sẽ là:

1. Đất thuộc diện tranh chấp không thể chuyển nhượng hoặc trao tặng
2. Không đủ điều kiện được cấp phát sổ đỏ
3. Người sử dụng không thể thế chấp quyền sử dụng đất
4. Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất khi đo đạc, xác định lại diện tích thực

Cụ thể như sau:

Đất thuộc diện tranh chấp không thể chuyển nhượng hoặc trao tặng

Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp cụ thể được miễn theo quy định của pháp luật.
2. Thửa đất không thuộc diện đang tranh chấp, không bị thu giữ (kê biên) để đảm bảo thi hành án.
3. Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo đúng quy định.

Như vậy, khi đất đang có tranh chấp, người sử dụng đất không được phép thực hiện các thủ tục sang tên (chuyển nhượng, tặng cho) hoặc thực hiện các quyền khác như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất,…

Không đủ điều kiện được cấp phát sổ đỏ

Khi đất đang có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ, sổ hồng). Điều này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai được ban hành vào năm 2013.  Do đó, cơ quan quản lý đất đai bao gồm văn phòng đăng ký đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền từ chối yêu cầu cấp phát sổ đỏ của người dân nếu nhận thấy thửa đất đang yêu cầu cấp phát sổ đỏ thuộc diện đang bị tranh chấp.

Người sử dụng không thể thế chấp quyền sử dụng đất

Khi có tranh chấp thì người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng này. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nhận thế chấp không biết đất đang có tranh chấp và đã ký hợp đồng thế chấp thì cơ quan đăng ký đất đai cũng có quyền từ chối hồ sơ đăng ký thế chấp, tức là việc thế chấp đó không có giá trị pháp lý.

Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất khi đo đạc, xác định lại diện tích thực

Trường hợp diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khá phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau như sai sót do đo đạc thủ công trước đây hoặc trong quá trình sử dụng đất người sử dụng có hành vi lấn chiếm đất ở các khu vực xung quanh,…

Khi phát sinh tranh chấp và cơ quan nhà nước vào cuộc giải quyết thì thửa đất sẽ được đo đạc lại và điều chỉnh về ranh giới, quyền sử dụng đất trong trường hợp phát hiện chênh lệch, sai sót.

Do đó, để hạn chế ảnh hưởng xấu khi có tranh chấp, bạn nên tìm hiểu kĩ về Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng để nắm được những thủ tục chuẩn chỉnh.

Về vấn đề hòa giải đất đai bị tranh chấp

Hòa giải là thủ tục giải quyết được ưu tiên hàng đầu khi phát sinh các xung đột về quyền sử dụng đất. Sau đây hãy cùng tìm hiểu về thẩm quyền và thủ tục hòa giải mâu thuẫn đất đai được quy định theo đúng trình tự pháp luật.

Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai phân xử hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hình thức thương lượng hòa giải.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp quyền sở hữu và sử dụng đất mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì phải gửi đơn yêu cầu hoà giải đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi xảy ra sựu việc.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải tổ chức việc hòa giải tranh chấp vấn đề nhà đất tại địa phương. Trong quá trình thực hiện cần phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận và các tổ chức xã hội khác có thẩm quyền. Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết.

Việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về việc hoà giải thành công hoặc không thành công. Biên bản hòa giải được gửi cho các bên phát sinh tranh chấp và được lưu giữ tại văn phòng Ủy ban nhân dân cấp xã địa bàn có đất tranh chấp.

Thủ tục hòa giải khi tranh chấp đất đai

Thủ tục hòa giải khi có đất đai bị tranh chấp được pháp luật quy định theo 2 bước với quy trình sau đây:

Bước 1: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

Kiểm tra, xác minh, tìm hiểu nguyên nhân tranh chấp, thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải. Thành viên của Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; Đại diện Ủy ban Mặt trận các thành phố, quận, huyện; Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực thành thị; Trưởng thôn đối với khu vực nông thôn; Đại diện một số hộ dân sinh sống lâu năm trên địa bàn các xã, huyện nắm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng mảnh đất này; Cán bộ công tác tại văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ thừa phát lại;

Tổ chức phiên họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Ban hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi có mặt các bên tranh chấp. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt thì việc hoà giải được coi là không thành.

Bước 2: Đi đến thống nhất và đưa ra kết quả hòa giải tranh chấp

Kết quả hòa giải mâu thuẫn đất đai phải được lập thành biên bản, bao gồm các nội dung sau: Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham gia hòa giải; bản tóm tắt nội dung tranh chấp, trong đó nêu rõ nguồn gốc, thời gian sử dụng đất tranh chấp, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp (theo kết quả kiểm toán, điều tra); ý kiến ​​của Hội đồng hòa giải; nội dung đã hoặc chưa được các bên tranh chấp thoả thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại phiên hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải có dấu mộc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, chia ra làm nhiều bản chính gửi cho các bên tranh chấp, 01 bản lưu lại tại văn phòng Ủy ban nhân dân cấp xã.

Nếu hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến ​​về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp đến các cơ quan có thẩm quyền tiếp theo để giải quyết tranh chấp.

Những câu hỏi thường gặp về vấn đề tranh chấp đất đai

Các trường hợp tranh chấp về đất và các loại bất động sản vô cùng đa dạng, chính vì vậy mà cũng có rất nhiều câu hỏi được phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp. Sau khi tổng hợp, Landinfonhận thấy có 3 câu hỏi thường gặp nhất về vấn đề tranh chấp đất đai là:

1. Tranh chấp đất đai có sổ đỏ giải quyết như thế nào?
2. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì giải quyết như thế nào?
3. Tranh chấp đất đai ở diện thu hồi đất có được bồi thường không?

Lời giải đáp cho các thắc mắc này cụ thể như sau:

Tranh chấp đất đai có sổ đỏ giải quyết như thế nào?

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp giải quyết. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã phải tổ chức hoà giải tranh chấp đất đai ở địa phương; trong quá trình thực hiện cần phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận và các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì giải quyết như thế nào?

Trường hợp tranh chấp đã được hòa giải ở cấp Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, nếu đương sự có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyếo theo quy định của luật tố tụng dân sự.

Tranh chấp đất đai ở diện thu hồi đất có được bồi thường không?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải trả tiền thuê đất hàng năm, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì khi bị nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất bị thu hồi đang thuộc diện bị tranh chấp và vẫn chưa được giải quyết thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đang tranh chấp được chuyển vào kho bạc nhà nước, đợi đến lúc tranh chấp đã được giải quyết xong thì trả lại cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tổng kết

Có thể nói tranh chấp đất đai là điều không ai muốn xảy ra trong quá trình thực hiện mua bán nhà đất. Tranh chấp gây ra tổn thất về thời gian, tiền bạc và cả việc dính dáng đến pháp luật. Do đó cần phải tìm hiểu kỹ về nhà đất mình muốn giao dịch cả trên giấy tờ và ngoài thực tế.

Ví dụ: Khi có nhu cầu mua bán nhà đất Nha Trang, bạn có thể kiểm tra bằng một số biện pháp như sau để tránh xảy ra tranh chấp:

1. Tìm hiểu qua các khu đất trong khu vực muốn mua để tránh gặp phải các khu nhà đất đang xảy ra vấn đề về giấy tờ.
2. Để chắc chắn, chỉ chọn nhà đất có sổ đỏ chính chủ ở Nha Trang.
3. Liên hệ địa chính ở thành phố Nha Trang để chứng thực ranh giới đất được vẽ trong sổ đỏ.

Bài viết đã trình bày toàn bộ các thông tin về vấn đề tranh chấp đất đai như các dạng tranh chấp thường gặp, những ảnh hưởng về quyền lợi, hướng giải quyết và giải đáp thắc mắc thường gặp.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết! Hãy theo dõi Landinfo.com.vnthường xuyên để cập nhật những thông tin hữu ích về thủ tục pháp lý hoặc phong thủy bất động sản. Đừng quên đăng tin mua bán nhà đất tại Landinfonếu có nhu cầu nhé!