Đất phi nông nghiệp là gì? Giá đất như thế nào?

Đất phi nông nghiệp là quỹ đất phục vụ cho các hoạt động sản xuất, sinh hoạt, thương mại không thuộc phạm trù nông nghiệp. Các định nghĩa về đất nông nghiệp - phi nông nghiệp được chính phủ ban hành nhằm phân bổ mục đích sử dụng đất cụ thể, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương. 

Hôm nay, hãy cùng Landinfotìm hiểu mọi thông tin chi tiết xoay quanh đất phi nông nghiệp, bao gồm:

1. Định nghĩa chi tiết
2. Phân loại đất phi nông nghiệp
3. Bảng giá đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
4. Thủ tục mua bán đất phi nông nghiệp
5. Các câu hỏi thường gặp xoay quanh việc sử dụng, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là gì?

Đất phi nông nghiệp là loại đất có mục đích sử dụng không thuộc phạm vi trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp. 

Đất phi nông nghiệp bao gồm: 

1. Đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại khu vực đô thị;
2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp:
3. Đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh;
4. Đất phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh thương mại; đất sử dụng cho các hoạt động khai thác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, đồ gốm;
5. Đất sử dụng vào mục đích công cộng phục vụ cho cộng đồng bao gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ công ích, đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
6. Đất phục vụ cho việc xây dựng các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
7. Đất xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa hoặc nhà hỏa táng;
8. Đất sông, suối, kênh, rạch, mương, đầu nguồn nước và khu đất có mặt nước chuyên dùng.

Các loại đất phi nông nghiệp

Tương tự với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp cũng được phân chia thành nhiều loại khác nhau và được quy định mục đích sử dụng riêng biệt:

Đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại khu vực đô thị:

Đất ở tại nông thôn là diện tích đất đã được cơ quan nhà nước cấp phép sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư của khu vực. 

Bao gồm đất xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình đời sống, đất vườn, ao trong cùng thửa đất của khu dân cư nông thôn.

Đất ở tại khu vực đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyền sử dụng. 

Loại đất này bao gồm đất xây dựng nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ đời sống, đất vườn, ao trong cùng một ô đất thuộc quy hoạch khu dân cư đô thị. Ngày nay, các đô thị có xu hướng phát triển mạnh mẽ, mức sống của dân cư ngày càng được nâng cao, công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng các khu đô thị ngày càng cần thiết và được quy định chặt chẽ, hợp lý và triệt để hơn.

Đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp:

Đất xây dựng trụ sở cơ quan là loại đất dùng để xây dựng cơ quan nhà nước, căn cứ, văn phòng của các tổ chức chính trị - xã hội.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng các công trình công cộng văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các hoạt động phi thương mại khác. 

Đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh

Việc Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh là để bảo vệ an ninh quốc gia, sẵn sàng ứng phó khi đất nước lâm vào hoàn cảnh khó khăn hoặc có nguy cơ sử dụng vũ lực, vũ trang từ bên ngoài.

Đất phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp 

Đây là loại đất dùng để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho các hoạt động khai thác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, đồ gốm;

Đất sử dụng vào mục đích công cộng phục vụ cho cộng đồng 

Bao gồm đất dành cho việc xây dựng hệ thống giao thông (cảng hàng không, sân bay, cảng sông, cảng biển, mạng lưới đường sắt, mạng lưới đường bộ và các công trình giao thông khác); đất phục vụ cho mục đích thủy lợi; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; khuôn viên sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất dùng để xây dựng các công trình năng lượng; đất xây dựng công trình bưu chính viễn thông, đất xây dựng chợ; đất dùng làm bãi chôn lấp, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác;

Đất dành cho các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:

Đất cơ sở tôn giáo bao gồm đất chùa chiền, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tịnh xá, trường đào tạo tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở tôn giáo khác được nhà nước ủy quyền hoạt động.

Đất tín ngưỡng là diện tích đất bao gồm các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Những năm gần đây, xu hướng xây dựng từ đường, nhà thờ họ của người dân ngày càng nhiều, vấn đề sử dụng đất vào mục đích này cũng cần được quan tâm và quy hoạch kỹ lưỡng.

Đất xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa hoặc nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng

Đất sử dụng làm nghĩa địa hoặc nghĩa trang cần được quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, cách xa khu dân cư, thích hợp cho việc an táng, viếng thăm, vệ sinh, bảo vệ môi trường và tiết kiệm đất;

Đất có sông, ngòi, kênh, rạch và các mặt nước chuyên dùng:

Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên sông, suối, kênh, rạch để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và thu tiền thuê đất hàng năm.

Các loại đất phi nông nghiệp khác

Bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại làm nơi cư trú cho công nhân trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng các công trình khác của người sử dụng đất không vì mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở. 

Bảng giá các loại đất phi nông nghiệp

Mỗi loại đất phi nông nghiệp sẽ có mức giá khác biệt. Bảng giá đất phi nông nghiệp được quy định dựa trên từng khu vực, vị trí đất và loại đất, cụ thể như sau: 

Xác định bảng giá đất phân theo khu vực 

Đất phi nông nghiệp tại 19 quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo nghị định của chính phủ.

Đất phi nông nghiệp tại các thị trấn thuộc 5 huyện của Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng khung giá đất của đô thị loại V. Đất phi nông nghiệp tại các xã thuộc 5 huyện này sẽ được áp dụng khung giá đất của các xã đồng bằng.

Những quy định về vị trí đất 

1. Trong bảng giá đất phi nông nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh, đất ở vị trí 1 là thửa đất có ít nhất một mặt giáp đường có tên trong bảng giá đất.
2. Đất ở vị trí 2 có ít nhất một bên tiếp giáp đường hẻm rộng từ 5m trở lên thì được tính bằng 0,5 giá đất ở vị trí 1.
3. Đất có ít nhất một bên tiếp giáp hẻm rộng từ 3m đến 5m thì có giá trị tính bằng 0,8 của vị trí 2.
4. Đất ở các vị trí còn lại có giá trị tính bằng 0,8 của vị trí 3

Trường hợp các sân trên có chiều sâu tính từ mép trong của mặt tiền đường từ 100m trở lên (theo quy hoạch của địa chính) thì được giảm 10% giá đất quy định của mỗi loại.

Giá đất tại đô thị đặc biệt tại vị trí không có mặt tiền đường không thấp hơn giá tối thiểu trong khung giá đất do Chính phủ ban hành tương ứng với từng loại đất.

Bảng giá các loại đất phi nông nghiệp

Bảng giá đất ở

Giá đất ở tại mỗi tỉnh thành, quận, huyện khác nhau sẽ được quy định theo một bảng giá riêng biệt. Dưới đây là ví dụ cụ thể về bảng giá đất ở nằm tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh: 

 Giá đất thương mại, dịch vụ

1. Giá đất thương mại, dịch vụ được tính bằng 80% giá đất ở cùng loại vị trí và khu vực
2. Giá đất thương mại, dịch vụ không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong các khu dân cư cùng khu vực.

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc phục vụ cho các công trình công cộng có mục đích kinh doanh

1. Giá đất tính bằng 60% giá đất ở liền kề cùng loại vị trí và khu vực
2. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong các khu dân cư cùng khu vực.

Đất xây nghĩa trang, xây trường học, cơ sở y tế hoặc các cơ sở tôn giáo

1. Giá đất tính bằng 60% giá đất ở liền kề cùng loại vị trí và khu vực

Đất phi nông nghiệp nằm trong khu công nghệ cao

1. Đất sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề cùng loại vị trí và khu vực
2. Đất sản xuất phi nông nghiệp, phi kinh doanh cấp tính bằng 60% giá đất ở liền kề cùng loại vị trí và khu vực

Giá các loại đất phi nông nghiệp khác

Căn cứ vào phương pháp định giá, so sánh các loại đất liền kề để xác định giá đất.

Các loại/Cách tính thuế giá đất phi nông nghiệp

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp thuế sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Các loại đất phi nông nghiệp phải chịu thuế sử dụng đất bao gồm:

1. Đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại khu vực đô thị.
2. Đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại bao gồm đất xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ hoặc các loại công trình phục vụ sản xuất kinh doanh.
3. Đất để khai thác, chế biến quặng, trừ trường hợp khai thác khoáng sản không ảnh hưởng đến lớp đất ở bề mặt.
4. Đất khai thác nguyên liệu, gia công, sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất gốm sứ.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

1. Số thuế sử dụng đất phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (có thể có hoặc không)

Trong đó:

1. Số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế x Giá 1m2 đất (đồng / m2) x Thuế suất%
2. Giá 1m2 đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh 
3. Thuế suất đối với đất ở được quy định như sau: 
   1. Đất có diện tích trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%
   2. Diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần có thuế suất 0,07% 
   3. Diện tích đất vượt quá 3 lần hạn mức chịu thuế suất 0,15%
4. Đất phi nông nghiệp được sử dụng với mục đích kinh doanh có thuế suất 0,03%
5. Đất được sử dụng không đúng với mục đích chịu thuế suất 0,15%
6. Đất thuộc diện lấn, chiếm có thuế suất 0,2%

Thủ tục mua bán nhà đất phi nông nghiệp

Thủ tục mua bán nhà đất phi nông nghiệp là thông tin được rất nhiều người quan tâm. Hãy cùng Landinfotìm hiểu ngay các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất chuẩn pháp lý: 

Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất phi nông nghiệp

Về cơ bản, điều kiện chung để được chuyển nhượng, mua bán đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

1. Bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất chuyển nhượng
2. Đất dự định chuyển nhượng không nằm trong diện đang tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị nhà nước kê biên nhằm bảo đảm thi hành án
4. Đất chuyển nhượng vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp
5. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền và có chỉ có hiệu lực khi được đăng ký chính thức vào sổ địa chính.

Hồ sơ chuyển nhượng, mua bán đất phi nông nghiệp

Hai bên mua và bán khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ cùng chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ dưới đây:

1. 1 bản chính và 2 bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chứng thực)
2. 2 bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng đã được chứng thực 
3. 2 bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
4. 2 bộ có chứng thực các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung / riêng (giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân)
5. 1 bản chính đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
6. 2 bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
7. 2 bản chính tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
8. 2 bản chính tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
9. 1 bản kê khai đăng ký thuế
10. 1 bản chính sơ đồ vị trí đất và nhà ở, công trình gắn liền (nếu có)

Hồ sơ sẽ được nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường, tại đây hồ sơ sẽ được kiểm tra và người nộp hồ sơ sẽ nhận được thông báo về việc hoàn thiện hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xử lý hồ sơ và cơ quan thuế sẽ thông báo thuế chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, bạn cũng nên tham khảo:

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng

Các loại thuế, phí cần đóng

Ngoài các chi phí hợp thức hóa hợp đồng chuyển nhượng và các giấy tờ liên quan. Các nghĩa vụ tài chính mà hai bên tham gia chuyển nhượng cần phải thực hiện sẽ bao gồm:

1. Lệ phí trước bạ (thường sẽ do người nhận chuyển nhượng đóng)
2. Thuế thu nhập cá nhân (thông thường sẽ do người chuyển nhượng kê khai và giao nộp)

Những câu hỏi thường gặp về mua bán đất phi nông nghiệp

Nhu cầu sử dụng, mua bán đất phi nông nghiệp ngày càng tăng cao, kéo theo những thắc mắc xoay quanh những quy định, thủ tục pháp lý về loại đất này. Hãy cùng Landinfolướt qua những thắc mắc thường gặp nhất và tìm hiểu câu trả lời cụ thể cho mỗi vấn đề: 

Đất phi nông nghiệp có phải nộp thuế không?

Các loại đất phi nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng theo quy định như sau:

1. Đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại khu vực đô thị;
2. Đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại bao gồm đất xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ sản xuất kinh doanh;
3. Đất để khai thác, chế biến quặng, trừ trường hợp khai thác khoáng sản không ảnh hưởng đến lớp đất ở bề mặt;
4. Đất khai thác nguyên liệu, gia công, sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất gốm sứ 

Ở đây chúng ta thấy rằng không phải tất cả đất phi nông nghiệp đều phải chịu thuế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ cần phải nộp thuế khi sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Đất phi nông nghiệp có làm được sổ đỏ không?

Câu trả lời là CÓ, với điều kiện thỏa mãn.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phi nông nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật như sau:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất phi nông nghiệp ổn định, có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản nhà ở gắn liền với đất và không phải trả tiền thuê đất. 
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ khi đáp ứng một trong các điều kiện: 
   1. Có hộ khẩu thường trú tại địa phương có đất và sử dụng đất ổn định, không xảy ra tranh chấp. Trực tiếp sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. 
   2. Sử dụng đất ổn định trước thời điểm 1 tháng 7 năm 2004, không bị vi phạm Luật Đất đai. Có xác nhận của UBND xã là đất không bị tranh chấp và được sử dụng phù hợp với mục đích quy hoạch. 
3. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi cơ sở đó được nhà nước cấp phép hoạt động, không nhận chuyển nhượng, tặng cho đất sau 1 tháng 7 năm 2004 và đất không thuộc diện tranh chấp. 

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Câu trả lời là CÓ.

Sử dụng đất phi nông nghiệp cần tuân thủ đúng nguyên tắc, mục đích sử dụng đất theo kế hoạch được UBND tỉnh đề ra. Việc xây dựng nhà ở trên đất phi nông nghiệp phải phù hợp với việc sử dụng đất, nếu đất phi nông nghiệp là đất ở thì được phép xây dựng nhà ở. Trong trường hợp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, người sử dụng cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, sau khi được phê duyệt thì mới có thể xây dựng nhà ở. 

Đất phi nông nghiệp khác là gì?

Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại làm nơi cư trú cho công nhân trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng các công trình khác của người sử dụng đất không vì mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở. 

Nộp thuế đất phi nông nghiệp ở đâu? 

Người nộp thuế đất phi nông nghiệp có thể đăng ký, kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế cấp quận huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh hoặc kê khai, nộp thuế với tổ chức, cá nhân được cơ quan quản lý thuế ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn thì người nộp thuế có thể đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế tại UBND cấp xã.

Trên đây là toàn bộ những thông tin quan trọng nhất về loại đất phi nông nghiệp, bao gồm định nghĩa, phân loại, các quy định và thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề sử dụng, chuyển nhượng đất. 

Theo dõi Landinfo.com.vn thường xuyên để cập nhật cho mình những kiến thức bất động sản, kinh nghiệm mua bán nhà đất hữu ích nhất và đăng tải thông tin mua bán bất động sản chính chủ khi có nhu cầu nhé!