Thị trường địa ốc cuối năm sẽ ra sao?

Động thái điều chỉnh mức tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước được đánh giá khó tạo ra điểm sáng mới đột biến cho thị trường bất động sản. Kênh đầu tư có giá trị vốn hoá lớn này được dự báo sẽ còn tiếp tục khó khăn. Mời bạn cùng trang chuyên tin tức thị trường bất động sản LandInfo tìm hiểu qua bài viết bên dưới!

Vốn vào thị trường địa ốc dè dặt

Nguồn vốn trên thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm vốn tự có, vốn tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vốn vay của các tổ chức tín dụng, vốn đầu tư trực tiếp, vốn thu được từ thị trường quốc tế từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vốn vay nước ngoài. Ngoài ra còn có vốn huy động từ thị trường chứng khoán, của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng được ví là nguồn vốn trọng yếu. Song thực tế, từ đầu năm 2022 tới nay, áp lực dòng vốn từ Ngân hàng gia tăng mạnh khi room tín dụng đã cạn.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trên cả nước đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; ín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).

TS Nguyễn Minh Phong cho thấy cả về lý thuyết và thực tiễn, việc tập trung quá nhiều vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản tạo ra rủi ro lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh của hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế nói chung. Nguyên nhân là do nhu cầu vay bất động sản thường có thời gian vay dài (hiện có khoảng 94% bất động sản có thời gian vay từ 10 - 25 năm), trong khi tiền gửi tại hệ thống các tổ chức tín dụng là chủ yếu. (khoảng 0,80%) ngắn hạn và lãi suất thay đổi theo thị trường. 

Do đó, Valtiopankki sẽ tiếp tục quản lý dòng vốn cho vay bất động sản trong năm 2022 theo không gian tín dụng được cấp cho các ngân hàng; thường xuyên rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về mức độ khả năng thanh toán hoạt động của các tổ chức tín dụng, trong đó có kế hoạch hành động giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn tối đa để tài trợ cho hoạt động của tổ chức tín dụng, cho vay trung và dài hạn, củng cố; và xem xét các kiểm soát giao dịch tín dụng của các tổ chức tín dụng, trọng tâm là tín dụng trong mua bán nhà đất.

Tất yếu của việc nguồn vốn chảy dè chừng vào bất động sản là sự khó khăn của thị trường.

Kịch bản khó khi thị trường càng thiếu vốn

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, có nhiều nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc.

Đầu tiên, các nhà phát triển là chủ sở hữu dự án. Nhà đầu tư phải nộp 20% theo quy định, 20% để chi phí vệ sinh đối tượng. Sau khi cơ sở vật chất đi vào hoạt động và xem xét các vấn đề khác như huy động vốn, nộp thuế,... nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục vay. Trong hệ thống cho vay, chủ đầu tư dự kiến ​​không chỉ tiền của khách hàng, mà còn cả tiền nhận được từ nhà cung cấp, và phần còn lại vẫn phải có vốn tín dụng.

Nếu nhà đầu tư thực hiện dự án, công trình vì dòng vốn thì khi dừng lại, đặc biệt là các dự án đang chờ hoàn thành thì các dự án này cũng bị dừng ngay lập tức, không thể thanh toán cho nhân viên, nhà thầu và nhà cung cấp. 

Ông Định nói thẳng rằng việc dừng có hậu quả, nhất là rủi ro khách hàng không được trả sản phẩm, kéo theo nhiều hệ lụy là khách hàng kiện, và đặc biệt là không thu được thêm tiền đối với các doanh nghiệp đang phát hành cổ phiếu.

"Tôi hình dung tháng 10 tới nhiều công ty sẽ phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này kéo theo nhiều hệ lụy, khó khăn chồng chất khó khăn. Khó khăn này làm giảm lượng cung ra thị trường,... nó kéo theo rằng thị trường khó khăn vì vướng mắc pháp lý, rồi bạn phải vì vấn đề vốn, kể cả những nhà đầu tư vượt qua trở ngại khởi động lại cũng sẽ dừng lại.”, chuyên gia này nói. 

Mùa trước, rất dễ dàng để bơm tiền vào kinh doanh đất nền. Do đó, dòng vốn chảy vào khiến thị trường bong bóng và sụp đổ nhanh hơn. Giá cũng tăng nhanh, giá bán tăng ở nhóm phân lô này gây ra làn sóng tăng giá đối với các sản phẩm trên thị trường chính. Điều đó làm tăng giá của các sản phẩm thông thường như căn hộ chính chủ.

Điều này là do các ngân hàng phải hạn chế dòng vốn vào thị trường bất động sản. Việc vốn chảy vào thị trường phi chính thức quá dễ dàng và các ngân hàng thấy có bong bóng rồi dừng lại cũng có lý, ngân hàng phải bảo vệ an toàn hệ thống. 

Theo chuyên gia, thị trường ảnh hưởng và chịu tác động của các nhà đầu tư, và nhóm thứ hai là các hàm lan truyền ảnh hưởng, là các nhóm ảnh hưởng đến lĩnh vực. 

Theo thống kê, thị trường bất động sản ảnh hưởng đến hơn 30 ngành nghề, ví dụ: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất,… và các chủ dự án không có tiền trả thì ngành. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc đóng cửa vì họ sẽ không được trả lương và các khoản đóng góp của người lao động ... Hệ lụy về tài chính nói chung. 

Thứ ba là khách hàng đã làm ra sản phẩm rồi nhưng không bán được, trong khi người lao động thu nhập thấp, người được bảo hiểm không có tiền mua vẫn phải sử dụng nhiều hạn mức tín dụng. Nếu không có các hạn mức tín dụng này, sản lượng thị trường giảm. 

Trên cơ sở phân tích các nhóm hàng chịu tác động của dòng tiền, ông Đính bày tỏ lo ngại về diễn biến tiêu cực, do tình trạng khan hiếm vốn vẫn tiếp diễn.

Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư mua bán đất hay đăng tin để mua hay bán nhà, đất mà chưa biết đăng tin bán nhà ở đâu an toàn thì nên sử dụng dịch vụ đăng tin bán nhà tại LandInfo.Com.Vn – một trong các trang đăng tin miễn phí bds hiệu quả là sự lựa chọn đáng tin cậy!

Việt Khoa