Đất quy hoạch là gì? Cách kiểm tra, phân loại và các quy định của pháp luật

Đất quy hoạch là thuật ngữ rất thường được sử dụng trong việc chuyển nhượng, sử dụng đất. Vậy định nghĩa về đất quy hoạch là gì và liệu có những hạn chế nào trong quá trình sử dụng? Làm cách nào để kiểm tra đất có thuộc diện quy hoạch hay không? Các quy định của pháp luật về quy hoạch đất đai là gì? Hãy cùng LandInfo tìm hiểu ngay trong bài viết sau đây.

Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là thửa đất nằm trong vùng quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương, được phân chia theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng khu vực quy hoạch nhất định.

Một số quy hoạch đất đai phổ biến mà ta có thể dễ dàng gặp được trong cuộc sống như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch xây dựng đường cao tốc, quy hoạch mở rộng đường bộ,... 

Quy hoạch đất đai được đặt ra nhằm hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo quỹ đất sử dụng có hiệu quả, đồng thời cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc làm cơ sở để nhà nước bồi thường cho người dân khi có kế hoạch cải tạo đất quy hoạch.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất căn cứ vào quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế tại địa phương. Khu vực, diện tích đất quy hoạch cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp.

Phân loại các loại đất trong sơ đồ quy hoạch

Trong sơ đồ quy hoạch, đất đai được chia thành 3 nhóm phân theo mục đích sử dụng đất như sau: 

Nhóm đất nông nghiệp phục vụ cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi và sản xuất nông nghiệp

Nhóm đất này bao gồm: 

1. Đất chuyên trồng lúa nước - Ký hiệu: LUC
2. Đất trồng lúa nước còn lại - Ký hiệu: LUK
3. Đất chuyên trồng lúa nương - Ký hiệu: LUN
4. Đất bằng dùng để trồng các loại cây hằng năm khác - Ký hiệu: BHK
5. Đất nương rẫy dùng để trồng các loại cây hằng năm khác - Ký hiệu: NHK
6. Đất dùng để trồng các loại cây lâu năm - Ký hiệu: CLN
7. Đất rừng dùng cho mục đích sản xuất - Ký hiệu: RSX
8. Đất rừng dùng với mục đích phòng hộ - Ký hiệu: RPH
9. Đất rừng đặc dụng sử dụng với các mục đích khác - Ký hiệu: RDD
10. Đất chuyên dùng để nuôi trồng thủy sản - Ký hiệu: NTS
11. Đất dùng để phục vụ cho hoạt động sản xuất muối - Ký hiệu: LMU
12. Đất nông nghiệp sử dụng với mục đích khác với các mục đích trên - Ký hiệu: NKH

Nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng để phục vụ cho các mục đích, hoạt động khác ngoài sản xuất nông nghiệp

1. Đất phục vụ cho mục đích ở tại khu vực nông thôn - Ký hiệu: ONT
2. Đất phục vụ cho mục đích ở tại khu vực đô thị - Ký hiệu: ODT
3. Đất dùng cho việc xây dựng các trụ sở cơ quan - Ký hiệu: TSC
4. Đất dùng cho việc xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp - Ký hiệu: DTS
5. Đất dùng để xây dựng các cơ sở văn hóa - Ký hiệu: DVH
6. Đất dùng cho việc xây dựng các cơ sở y tế - Ký hiệu: DYT
7. Đất dùng cho mục đích xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo - Ký hiệu: DGD
8. Đất dùng để xây dựng các cơ sở thể dục - thể thao - Ký hiệu: DTT
9. Đất sử dụng để xây dựng các cơ sở khoa học - công nghệ - Ký hiệu: DKH
10. Đất dùng để xây dựng các cơ sở dịch vụ - xã hội - Ký hiệu: DXH
11. Đất dùng cho việc xây dựng các cơ sở ngoại giao - Ký hiệu: DNG
12. Đất sử dụng cho việc xây dựng các công trình sự nghiệp khác - Ký hiệu: DSK
13. Đất phục vụ cho mục đích quốc phòng - Ký hiệu: CQP
14. Đất sử dụng cho các mục đích về an ninh - Ký hiệu: CAN
15. Đất dùng cho việc xây dựng các khu công nghiệp - Ký hiệu: SKK
16. Đất dùng cho việc xây dựng các khu chế xuất - Ký hiệu: SKT
17. Đất dành cho các cụm công nghiệp - Ký hiệu: SKN
18. Đất dùng cho các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp - Ký hiệu: SKC
19. Đất phục vụ cho các mục đích thương mại và dịch vụ - Ký hiệu: TMD
20. Đất sử dụng cho các hoạt động về khoáng sản - Ký hiệu: SKS
21. Đất sử dụng để sản xuất vật liệu xây dựng hoặc làm đồ gốm sứ - Ký hiệu: DKX
22. Đất dùng xây dựng hạ tầng giao thông - Ký hiệu: DGT
23. Đất phục vụ cho mục đích thủy lợi - Ký hiệu: DTL
24. Đất sử dụng cho các công trình năng lượng - Ký hiệu: DNL
25. Đất dùng cho các công trình bưu chính - viễn thông - Ký hiệu: DBV
26. Đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt cộng đồng - Ký hiệu: DSH
27. Đất sử dụng để xây dựng các khu vui chơi, giải trí công cộng - Ký hiệu: DKV
28. Đất dùng cho việc xây dựng các khu chợ - Ký hiệu: DCH
29. Khu vực đất có di tích lịch sử, văn hóa quốc gia - Ký hiệu: DDT
30. Khu vực đất có danh lam, thắng cảnh - Ký hiệu: DDL
31. Khu vực đất phục vụ cho mục đích xử lý chất thải - Ký hiệu: DRA
32. Đất phục vụ cho một số công trình công cộng khác - Ký hiệu: DCK
33. Đất dùng để xây dựng các cơ sở tôn giáo - Ký hiệu: TON
34. Đất được sử dụng xây dựng các cơ sở tín ngưỡng - Ký hiệu: TIN
35. Đất sử dụng để làm nghĩa trang, nhà tang lễ hoặc nhà hỏa táng - Ký hiệu: NTD
36. Khu vực đất có sông, suối, kênh, rạch - Ký hiệu: SON
37. Khu vực đất có mặt nước chuyên dùng - Ký hiệu: MNC
38. Khu vực đất phi nông nghiệp phục vụ cho mục đích khác - Ký hiệu: PNK

Bạn có thể đọc bài viết cụ thể về đất ONT và đất DKV tại Đất ONT là gì và Đất DKV là gì.

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các khu đất chưa có mục đích sử dụng cụ thể: 

1. Khu vực đất bằng chưa sử dụng - Ký hiệu: BCS
2. Khu vực đất đồi núi chưa có mục đích sử dụng - Ký hiệu: DCS
3. Khu vực núi đá, không có rừng cây - Ký hiệu: NCS

Cách kiểm tra đất có bị dính quy hoạch hay không

Trước khi mua bán nhà đất, việc xác minh đất đó có phải dạng đất quy hoạch hay không nhằm tránh các rủi ro là điều vô cùng cần thiết. Việc tìm hiểu các thông tin quy hoạch đất đai của địa phương giúp người dân đưa ra quyết định chính xác, tránh thiệt hại về tài sản do mua phải đất “dính” quy hoạch. Có nhiều cách xác minh thông tin quy hoạch như xác minh trực tiếp, xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, tra cứu tham khảo thông tin quy hoạch đất đai thông qua mạng Internet.

Nhà nước cũng có quy định về việc công khai quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương như sau: 

1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt phải được công bố công khai.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thông báo công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại văn phòng cơ quan và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện đối với xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.
3. Việc công bố thông tin quy hoạch phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà nước có liên quan chấp thuận nội dung quy hoạch.
4. Việc công bố phải được thực hiện xuyên suốt thời gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Thời hạn công bố công khai quy hoạch đất là bao lâu?

Thời gian, thời hạn công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

1. Việc công bố về diện tích, vị trí đất quy hoạch phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định phê duyệt. 
2. Việc công bố công khai quy hoạch đất phải được thực hiện trong toàn bộ thời gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch.

Các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch

Có rất nhiều câu hỏi được đặt ra xoay quanh quyền sử dụng và chuyển nhượng đất quy hoạch, quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký tách thửa, sử dụng đất quy hoạch cho mục đích vay thế chấp,...

Sau đây, hãy cùng LandInfo đi tìm lời giải đáp cặn kẽ cho từng trường hợp dưới đây: 

Đất bị quy hoạch có sang tên được không?

Với câu hỏi những điều được làm và không được làm với đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch có sang tên đổi chủ được hay không? Pháp luật Việt Nam có các quy định cụ thể dưới đây: 

1. Trường hợp đã công bố quy hoạch sử dụng đất mà cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất tại khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng nội dung quy hoạch để tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải có được quyết định chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với đất quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được quyền làm thủ tục sang tên đổi chủ, tuy nhiên không được thực hiện các hoạt động xây sửa nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng các loại cây lâu năm. 

Đất quy hoạch có được mua bán không?

Đất quy hoạch có được mua bán hay không cũng là thắc mắc của nhiều người. Sau đây, hãy cùng LandInfo làm rõ vấn đề này thông qua 2 trường hợp cụ thể bên dưới: 

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đối với thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, người sử dụng hoàn toàn có quyền tự do mua bán, cho tặng, chuyển quyền thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm 

Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch đã đề ra và vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền hợp pháp  của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng nhưng bị hạn chế một số quyền như xây mới, cải tạo nhà ở, cải tạo đất, trồng cây lâu năm. 

Điều kiện để mua bán đất quy hoạch như thế nào?

Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng (mua bán) nếu đất quy hoạch đạt đủ các điều kiện được quy định theo Luật Đất đai như sau:

• Có sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp là người nước ngoài hoặc người Việt định cư tại nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng có quyền bán đất. 
• Ở thời điểm bán đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án. 
• Đất không thuộc diện đang tranh chấp quyền sử dụng, không vi phạm về mặt pháp lý.

Đất bị quy hoạch có tách thửa được không? 

Quy định của Nhà nước: Đối với thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan có thẩm quyền hoặc văn bản chủ trương thu hồi đất thì sẽ không được chấp thuận tách thửa. 

Như vậy, đất bị quy hoạch nếu chưa nhận được quyết định thu hồi hoặc các văn bản chủ trương như trên thì hoàn toàn có thể tách thửa nếu đáp ứng được các điều kiện sau đây:

1. Phần diện tích còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới được tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích đất quy định tối thiểu. 
2. Thửa đất không thuộc diện bị cấm tách thửa. 

Đất bị quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đất bị quy hoạch sẽ không được cấp sổ đỏ khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với thửa đất đang trong diện quy hoạch treo, nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất. Lúc này, người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đất bị quy hoạch có lên thổ cư được không?

Đất bị quy hoạch có thể lên đất thổ cư trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đây là kết luận chiếu theo các quy định sau đây: 

1. Đối với thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, người sử dụng hoàn toàn được thực hiện toàn bộ quyền hợp pháp của mình đối với thửa đất.
2. Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch đã đề ra và vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền hợp pháp  của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế quyền xây dựng nhà ở, cải tạo đất hoặc trồng các loại cây lâu năm. 

Đất bị quy hoạch có vay ngân hàng được không?

Đất bị quy hoạch vẫn có thể thế chấp để vay ngân hàng trong trường hợp: 

1. Ủy ban nhân dân cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, nhưng chưa ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất

>>> Tham khảo kinh nghiệm vay tiền mua nhà.

Trên đây là toàn bộ các thông tin chi tiết giúp bạn giải đáp thắc mắc: Đất quy hoạch là gì? Cách kiểm tra, phân loại đất quy hoạch và các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất quy hoạch. 

Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, hãy tham khảo nhiều hơn các bài viết trên trang chủ của LandInfo để có cho mình những kiến thức cần thiết xoay quanh các vấn đề pháp lý - phong thủy - xây dựng - đầu tư bất động sản. Đừng quên sử dụng các công cụ tiện ích hoặc đăng tin rao bán bất động sản chính chủ tại LandInfo nếu có nhu cầu nhé!