Bỏ khung giá đất và những vấn đề đặt ra với thị trường bất động sản

Các chuyên gia cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cần thiết đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể cần phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Mời bạn cùng trang chuyên tin tức thị trường bất động sản LandInfo.Com.Vn tìm hiểu qua bài viết bên dưới!

Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, Ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. 

GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần phải lập bảng giá đất theo giá trị thị trường của đất và cần được cập nhật hàng năm. Phải có quy định về việc đăng ký, cập nhật giá đất hàng năm, quy định về quyền ưu tiên của Nhà nước được mua đất chuyển nhượng với giá rẻ. Đó là một cuộc cách mạng, một sự chuyển dịch tư duy quản lý từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường. Cần có ý chí chính trị cao mới có thể xóa bỏ cơ chế đề nghị tặng, cho riêng lẻ, vì đây là những rào cản và ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân của nhiều đối tượng. 

GS.TS. Hoàng Văn Cường kiến ​​nghị xác định giá thị trường và giá cả trị thị trường của đất đai, cập nhật giá đất hàng năm, bổ sung thu hồi đất do vi phạm Luật Đất đai.

Ngoài ra, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa ra các ý kiến ​​về định giá đất, thẩm quyền định giá đất, kiểm soát chống đầu cơ và quy định giá trị đất tăng thêm, thu hồi, bồi thường phục hồi và các kiến ​​nghị khác về xây dựng cơ sở dữ liệu số về đất đai, thông tin giá cả, thuế, cập nhật từng thửa đất, bổ sung quy định về tái điều chỉnh đất đai khi được sự đồng ý của người sử dụng đất, cho thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với các doanh nghiệp.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, khung giá đất được quy định nhằm mục đích quản lý giá đất trên bình diện thị trường, làm cơ sở để kiểm soát giá mua bán đất tại các địa phương, xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khuôn khổ này, có giá tối thiểu và tối đa, tức là giá sàn và giá trần. Điều này, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng thực tế là từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa thực hiện được hết mục đích này. 

“Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng giá thị trường, nhưng thực tế chỉ bằng khoảng 30-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Hơn hết, nghịch lý đất nền tại các khu đô thị chỉ bằng 30% giá cả thị trường.

Ví dụ, giá bất động sản Hà Nội ở trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào hay ở TP. Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ,... giá đất trên thị trường dao động trong khoảng 1-1,2 tỷ đồng/m2. Nhưng về phần bảng giá nhà nước chỉ quy định  hơn 200-250tr/m2. Như vậy sẽ tạo ra khoảng cách chênh lệch rất lớn giữa giá đất trên thị trường và giá nhà nước, có tác động ngược khiến giá đất tại địa phương không thể phù hợp với thị trường.”, GS Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.

Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 đến 2. Tức là nếu giá đất trong khoảng 30% giá đất thị trường, tăng gấp đôi thì cũng chỉ là 60%, trong khi tất cả mọi người đều biết giá cả thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu mức độ chênh lệch lớn như thế nào. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thoát do khung giá đất thấp.

Ngoài ra, nếu phạm vi khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì việc thu thuế đất sẽ giảm.“Giả sử giá đất nhà nước đưa ra chỉ bằng 30% giá đất thị trường thì chỉ thu được 30% thuế so với thực tế. Ở các quốc gia khác, thuế tài sản được tính theo giá trị thị trường. Nhưng của chúng ta thu theo khung nhà nước thì chỉ thu được 1/3, lỗ 2/3.

Ngoài ra, một hệ quả khác là nếu giá đất của UBND tỉnh thấp hơn giá thị trường thì người đứng ra giao dịch chắc chắn sẽ ghi vào hợp đồng giá thấp hơn giá nhà nước để trốn thuế. Thực tế, họ đang giao dịch theo giá thị trường, nhưng trên hợp đồng thì giá trong khung. Khi hợp đồng bị vô hiệu, lẽ ra bên bán nhận được nhiều thì nay chỉ nhận theo giá hợp đồng.” - GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, đề xuất việc xác định giá đất cụ thể cần dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin đất đai, giá đất thị trường và giá đất thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá tài sản phù hợp. 

Theo ông Tuyến, trên cơ sở kết quả hiệp thương xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng định giá đất gồm Thủ trưởng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư mua bán đất hay đăng tin để mua hay bán nhà, đất mà chưa biết đăng tin bán nhà ở đâu an toàn thì nên sử dụng dịch vụ đăng tin bán nhà tại LandInfo.Com.Vn – một trong các trang đăng tin miễn phí bds hiệu quả là sự lựa chọn đáng tin cậy!

Thanh Phong