Bỏ khung giá đất: Giá thị trường sẽ ra sao?

Trong Hội nghị Trung ương 5, chủ trương “Bỏ khung giá đất” đã được thống nhất sau khi thảo luận rất kỹ lưỡng. Một quyết định công bằng, được cả xã hội mong đợi khi thay đổi luật đất đai. Nói như Thủ tướng Phạm Minh Chính, “Chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước đột phá mới”. Mời bạn cùng trang chuyên tin tức thị trường bất động sản LandInfo.com.vn tìm hiểu qua bài viết bên dưới!

Đột phá trong tư duy

Nắm được tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương về “Bỏ khung giá đất”, Dự thảo luật Đất đai sửa đổi đã được ban hành và đang lấy ý kiến ​​nhân dân để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường đang có hiệu lực. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, ban soạn thảo đã bỏ quy định về biên độ giá đất, thay vào đó nhà nước quy định nguyên tắc và phương pháp định giá đất, ban hành bảng giá và quyết định giá đất. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất chung trên thị trường trong điều kiện bình thường. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả giám định giữa cơ quan giám định, cơ quan giám định và cơ quan ra quyết định giám định. 

Về vấn đề này, theo luật sư Nguyễn Hữu Danh - Thành viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ - Pháp luật, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, việc bỏ biên độ giá đất là khá hợp lý và là một bước tiến của luật. Bởi lâu nay người dân chỉ biết đến “giá thị trường” và khung giá đất, còn việc tính toán quy hoạch là tùy thuộc vào Nhà nước. Vì vậy, nhiều người rất vui mừng và tán thành khi Nghị quyết 18 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường. Vì khung giá đất chủ yếu được tính theo “chỉ số của nhà nước” chứ không phải là “chỉ số mà người dân sinh sống hàng ngày”. Bạn có thể đọc qua bài viết về đất quy hoạch để biết thêm các quy định liên quan.

Là người đã từng bấm nút thông qua luật Đất đai năm 2013, ông Trần Ngọc Vinh - Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hải Phòng bày tỏ sự vui mừng trước quy định bỏ khung giá đất. Theo ông Vinh, điều đó là hợp lý vì khung giá đất của chúng ta ... đã quá lạc hậu, không theo giá thị trường. “Ví dụ, khung đất này chỉ 1-2 triệu /m2 là cao nhất, nhưng thực tế giá của nó là 8-10 triệu/m2” - ông Vinh cho rằng chưa sát giá thực dẫn đến những tác động tiêu cực, ảnh hưởng trong quản lý, đấu giá, tham nhũng. 

Theo ông Trần Tuấn Anh - Ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương, những định hướng mới về quản lý và sử dụng đất đai tại Nghị quyết 18 sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo quốc phòng và an ninh, thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. 

“Đối với người dân, đặc biệt là nông dân, quyền của người dân sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất đai linh hoạt hơn. Cuộc sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Và nhà nước sẽ tăng thu ngân sách bằng cách thực hiện chủ trương thu hồi đất khu vực lân cận, đấu giá đất; việc áp dụng chính sách thuế mới đối với đất đai ”- Trưởng Ban Kinh tế Trung ương chia sẻ.

Giá thị trường là giá nào? Ai xác định?

Nghị quyết 18 đề ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế thang giá đất, xây dựng thang giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo nghị quyết của Trung ương, sẽ xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong đó quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. 

Theo dự thảo luật đất đai sửa đổi, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được lập hàng năm và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. 

Nói là vậy nhưng trên thực tế, địa phương xây dựng bảng giá đất cần căn cứ vào khung giá đất. Do đó, trong việc loại bỏ khung giá đất, cần xem xét giá thị trường như thế nào là một vấn đề cần quan tâm. Bởi nếu giá đất do địa phương xây dựng không sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường thì cũng dẫn đến thất thoát nguồn tài chính cho ngân sách Nhà nước. Chưa kể đến các yếu tố dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân. 

Theo Luật sư Danh, việc xác định giá thị trường là một vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào từng chi tiết, từng yếu tố. Chẳng hạn, khi có quy hoạch “mở đường” thì giá mua bán đất cũng “nhảy” theo. Vì vậy, để xác định giá thị trường, nhà nước phải theo dõi giá đất  khu vực này trong 5 năm. Để  công bố lộ trình và tính toán giá đền bù, cần dự đoán giá thị trường bình quân biến động  như thế nào trong 5 năm? Và đó là điều cần xem xét cẩn thận. 

Ông Vinh cho rằng nếu không sát giá thị trường thì nhà nước thất thu thuế đất, sinh ra hiện tượng đầu cơ đất đai, vì giá thấp thì họ đầu cơ. Người dân bị thu hồi đất chịu nhiều thiệt thòi. Như vậy, giá thị trường phải là giá “thực”, không phải là giá “tưởng tượng”. Gần đây, do khung giá đất không sát thị trường nên đã để xảy ra tình trạng tham ô, đấu giá quyền. Đặt giá thấp, sau đó giậm chân tại chỗ để chờ cơ hội tăng giá. Vì vậy, trong việc xác định và tính toán giá thị trường cũng phải cụ thể cho từng vùng. "Cùng một ví dụ ở Hà Nội, nhưng giá đất khu vực trung tâm hàng trăm triệu đồng/m2 chênh lệch lớn với ngoại thành chỉ hơn 10 triệu/m2. Vì vậy, giá thị trường phải căn cứ vào từng khu vực, không "áp" giá chỗ nào cũng giống nhau, đến khi thu hồi, đền bù, bán đấu giá mới phản ánh đúng giá trị của nó "- ông Vinh bày tỏ.

Để xác định giá thị trường, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố quan trọng để định giá đất. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu giá đất cần cập nhật thường xuyên biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, nhà khoa học cơ bản cho mỗi lần xây dựng lại khung giá đất. Vì vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và lập cơ sở dữ liệu  giá đất. 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nhà nước có thể tổ chức đấu giá giữa nhà nước và các bên để mua đất đó. Căn cứ vào mức giá này để xác định giá đất thị trường khu vực này. Tuy nhiên, cuộc đấu giá phải công khai và có nhiều người tham gia đấu giá chứ không phải chỉ có hai người đấu giá với nhau. Đối với diện tích quá nhỏ thì kết quả thỏa thuận mua bán giữa hai người có thể làm căn cứ xác định giá thị trường của đất tại khu vực đó.

ĐBQH Trần Văn Lâm - ủy viên Thường trực ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội:

Cần xác định giá đất tại mỗi khu vực

Khung giá đất trước đây cũng căn cứ vào tín hiệu của thị trường để xây dựng giới hạn, "trần trên" và "trần dưới". Nhưng trong quản lý cứ nặng nề, bám vào khung nên xa rời thực tế, và giờ bỏ khung đó đi. Kiểu gì cũng phải đặt ra một giá đất tại một vị trí, khu vực là bao nhiêu để làm căn cứ thực hiện giao dịch giữa công dân với Nhà nước, cũng như trong đền bù giải phóng mặt bằng.

trong đền bù giải phóng mặt bằng. Trước đây có 1 khung giá đất thì các địa phương căn cứ vào khung để đặt ra giá cho mình, miễn sao không được vượt khung. Nhưng khung sẽ hạn hẹp vì TP Hồ Chí Minh sẽ khác với Bắc Kạn, Hà Giang. Bây giờ bỏ khung giá đất đi thì mỗi địa phương cần xác định giá đất tại mỗi khu vực trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất.

Bà Nguyễn Thị Việt Nga - Phó trưởng đoàn chuyên trách đoàn đại biểu quốc hội tỉnh Hải Dương:

Giá thị trường phải phản ánh đúng giá trị thật của đất

Thường thì giá thị trường không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Bởi “cò” đất nơi đây thường hét giá, tạo nên “sốt đất” nhưng “sốt ảo”. Trong thời gian ngắn, giá đất bị thổi phồng một cách phi lý. Có đất có thể có dự án nhưng thực chất vẫn là ruộng, vườn, ao nhưng đã bị đội giá lên. Như vậy, giá thị trường lúc đó không phản ánh đúng với giá trị thực của đất. Do đó cần phải đánh giá tác động đa chiều. 

Nếu không có khung giá đất cụ thể, “thả nổi” theo giá thị trường thì nhiều khi không kiểm soát được giá thị trường. Khi không kiểm soát được giá thị trường thì giá đất tăng nhanh. Chính quyền địa phương chỉ khuyến cáo "giao dịch là vi phạm pháp luật" hoặc "dự án này không có, người dân nên cẩn thận". Khi chưa có biên độ giá đất, khi cần thu hồi đất làm dự án, nếu theo giá thị trường thì Nhà nước không đủ tiền để bồi thường. Khi đó, việc này đã gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Vì thu hồi đất để làm dự án, công trình nên theo nguyên tắc của thị trường, hễ có dự án, công trình thì giá trị khu đất đó “bùng nổ” gấp mấy lần. Do đó, việc xác định giá thị trường khi biên độ giá đất đã được xóa bỏ là vấn đề cần được đánh giá và cân nhắc rất kỹ lưỡng. Nếu không, nó sẽ trở thành điểm nóng của về đất đai.

Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư mua bán đất hay đăng tin để mua hay bán nhà, đất mà chưa biết đăng tin bán nhà ở đâu an toàn thì nên sử dụng dịch vụ đăng tin bán nhà tại Landinfo.com.vn– một trong các trang đăng tin bất động sản hiệu quả là sự lựa chọn đáng tin cậy!

H. Vũ