Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì và các quy định pháp lý cần biết

Hợp đồng đặt cọc mua đất là loại giấy tờ quen thuộc mà mọi nhà đầu tư, môi giới bất động sản đều nắm rõ để việc giao dịch nhà đất thuận lợi.

Vậy hợp đồng đặt cọc mua đất là gì? Có cần phải công chứng, chứng thực loại hợp đồng này hay không và đâu là những quy định pháp lý quan trọng cần lưu ý? Hãy cùng LandInfo tìm hiểu thông qua nội dung bài viết sau đây!

Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Theo Bộ Luật Dân sự 2015, Điều 328, ta có định nghĩa về đặt cọc như sau: “Đặt cọc là việc một bên giao tiền, đá quý, kim khí quý hay tài sản có giá trị khác cho một bên khác trong một thời điểm nhất định nhằm mục đích đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán sau này.”

Từ đó, ta có thể tạm hiểu hợp đồng đặt cọc mua đất là việc bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc tài sản cho bên nhận đặt cọc được ghi nhận bằng hợp đồng nhằm đảm bảo việc giao kết mua bán bất động sản sau này.

4 trường hợp xảy ra sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất

Sau khi kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán, không phải lúc nào việc mua bán đất sau này cũng sẽ được diễn ra đúng kế hoạch. Sẽ có 4 trường hợp có thể xảy ra như sau:

1. Trường hợp hợp đồng mua bán được giao kết thành công
2. Trường hợp bên nhận cọc đơn phương vi phạm hợp đồng
3. Trường hợp bên đặt cọc đơn phương vi phạm hợp đồng
4. Trường hợp hợp đồng mua bán không thể thực hiện nhưng hai bên có thỏa thuận khác

Cụ thể:

Trường hợp hợp đồng mua bán được giao kết thành công

Trường hợp thuận lợi, hai bên tiến hành mua, bán nhà đất theo các điều khoản trong hợp đông đặt cọc thành công. Bên bán sẽ trả lại tiền, tài sản đặt cọc cho bên mua. Hoặc hai bên cũng có thể thống nhất quy chiếu giá trị tài sản đặt cọc và trừ vào số tiền mua bán đất.

Trường hợp bên nhận cọc đơn phương vi phạm hợp đồng

Trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc, từ chối ký hợp đồng mua bán đất vì một lý do nào đó không chính đáng hoặc không được bên mua đồng thuận, không có trong thỏa thuận từ đầu thì cần trả lại số tiền, tài sản đặt cọc và đền bù thêm một số tiền, tài sản có giá trị tương đương cho bên mua.

Trường hợp bên đặt cọc đơn phương vi phạm hợp đồng

Tương tự, trong trường hợp bên mua vì một lý do nào đó mà không tiếp tục thực hiện giao dịch, lý do này không có trong giao kết từ đầu, không hợp lý và không được bên bán đồng thuận thì tiền, tài sản đã đặt cọc sẽ hoàn toàn thuộc về bên bán.

Trường hợp hợp đồng mua bán không thể thực hiện nhưng hai bên có thỏa thuận khác

Trong hợp đồng đặt cọc, hai bên mua bán có quyền thương lượng và đưa ra những thỏa thuận riêng. Tuy nhiên những thỏa thuận này cần nằm trong khuôn khổ cho phép của pháp luật và được cả hai bên cùng đồng thuận. Trường hợp hợp đồng mua bán không thể thực hiện nhưng hai bên có thỏa thuận khác thì sẽ giải quyết căn cứ trên những thỏa thuận đó của hai bên.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản 2022

Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản TẠI ĐÂY!

Trong khi tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc để mua bán đất, bạn nên đọc qua về thủ tục mua bán nhà đất. Trang bị cho mình những thông tin hữu ích để đảm bảo việc giao dịch, chuyển nhượng được suôn sẻ và nhanh chóng!

Các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất cần biết

Trước khi tiến hành lập hợp đồng đặt cọc mua bất cứ loại nhà đất hay bất động sản nào, bạn cần phải nắm được các quy định cụ thể về loại giấy tờ này để tránh các rủi ro, thậm chí là tranh chấp đất đai. Những quy định bạn cần tìm hiểu kỹ là:

1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
2. Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bất động sản

Cụ thể như sau:

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Xét trên phương diện pháp luật, hợp đồng đặt cọc mua bán đất là loại hợp đồng thể hiện một sự thỏa thuận giữa hai bên tham gia mua bán, được xếp vào loại giao dịch dân sự. Để hợp đồng đặt cọc mua đất có hiệu lực, nội dung của hợp đồng cần đáp ứng những điều kiện chiếu theo Bộ Luật Dân sự 2015 – Điều 117.

Một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực và được pháp luật công nhận khi thỏa những điều kiện dưới đây:

1. Các chủ thể tham gia thực hiện giao dịch dân sự trên tinh thần hoàn toàn tự nguyện.
2. Các chủ thể đều có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự phù hợp với loại giao dịch dân sự đã được xác lập.
3. Nội dung, mục đích thực hiện của giao dịch dân sự là hoàn toàn hợp pháp và không đi ngược với đạo đức xã hội.

Trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể thì hình thức thực hiện giao dịch dân sự cũng là yếu tố quyết định hiệu lực của giao dịch dân sự đó.

Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bất động sản

Bộ Luật Dân sự năm 2015, Điều 119 có quy định, giao dịch dân sự có thể được thực hiện dưới những hình thức sau đây:

1. Giao dịch dân sự có thể được thực hiện dưới hình thức văn bản, lời nói hoặc một hành vi cụ thể.
2. Theo quy định của Nhà nước về giao dịch điện tử: Giao dịch dân sự được thực hiện dưới hình thức thông điệp, dữ liệu thông qua các phương tiện điện tử sẽ được coi là giao dịch bằng văn bản.
3. Đối với những giao dịch dân sự được pháp luật quy định cụ thể về việc cần được thể hiện dưới dạng văn bản có đăng ký, chứng thực hoặc công chứng thì các bên thực hiện giao dịch cần tuân thủ quy định đó.

Những câu hỏi thường gặp về loại hợp đồng này

Đến đây chúng ta đã nắm được hợp đồng đặt cọc mua đất là gì cũng như các quy định liên quan đến loại hợp đồng này. Tuy nhiên, xoay quanh loại giấy tờ này vẫn còn rất nhiều thắc mắc cần được giải đáp. Một số câu hỏi thường gặp nhất là:

1. Hợp đồng đặt cọc mua nhà, đất có cần công chứng không?
2. Hủy hợp đồng đặt cọc để mua đất như thế nào?

Sau đây là câu trả lời mà LandInfo tìm hiểu và tổng hợp được:

Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không?

Trong quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 về việc đặt cọc: Nhà nước không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Do đó, loại hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý dù có được công chứng, chứng thực hay không.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho các bên khi có tranh chấp xảy ra: Nhà nước khuyến khích các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản dưới hình thức văn bản có công chứng, chứng thực. Hoặc mời một bên thứ ba làm chứng, ký tên xác nhận khi giao kết hợp đồng.

Hủy hợp đồng đặt cọc để mua đất như thế nào?

Việc hủy hợp đồng đặt cọc để mua đất cũng cần đáp ứng các tiêu chí về cơ sở pháp lý, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo các trình tự thủ tục đúng quy định.

Cơ sở pháp lý hủy hợp đồng đặt cọc

Chiếu theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, Điều 423, Khoản 1: Trong một số trường hợp nhất định sau đây, một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà không cần thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho bên còn lại:

1. Bên còn lại đã có những vi phạm nghiêm trọng xét theo nghĩa vụ hợp đồng
2. Bên còn lại đã phạm phải điều kiện hủy bỏ hợp đồng được hai bên thỏa thuận từ đầu
3. Một số trường hợp khác do pháp luật quy định

Hồ sơ hủy cần chuẩn bị

Bên có nhu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bao gồm:

1. Đơn khởi kiện
2. Các loại giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh việc khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng là hợp pháp, có căn cứ xác đáng
3. Các loại giấy tờ định danh, bao gồm bản sao hộ khẩu đã được công chứng – chứng thực, giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân nếu bên khởi kiện là cá nhân.
4. Trường hợp bên khởi kiện là pháp nhân, cần nộp kèm quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động của doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bản sao có chứng thực của quyết định bổ nhiệm người đại diện doanh nghiệp
5. Một bản kê khai số lượng tài liệu (bản chính, bản phụ) được nộp kèm đơn khởi kiện

Trình tự các bước hủy hợp đồng

1. Bước 1. Tòa án có thẩm quyền tiếp nhận và thụ lý hồ sơ khởi kiện được cá nhân, pháp nhân có yêu cầu gửi đến. Tiếp đó, Tòa án cần cấp cho người nộp đơn biểu mẫu xác nhận đã nhận được hồ sơ khởi kiện.
2. Bước 2. Tòa án phân công thẩm phán thực hiện việc xem xét, giải quyết yêu cầu khởi kiện. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lệ, thẩm phán sẽ đưa ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí cho người khởi kiện.
3. Bước 3. Sau khi người khởi kiện đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện cần nộp lại biên lai cho Tòa án. Sau đó, Tòa án tiến hành thụ lý, chuẩn bị xét xử vụ án theo quy định pháp luật trong thời gian không quá 04 tháng. Trong trường hợp quá trình xét xử có nhiều sự kiện bất khả kháng gây trở ngại hoặc mang tính chất phức tạp thì có thể gia hạn thêm không quá 02 tháng.
4. Bước 4. Tòa án tiến hành mở phiên tòa sơ thẩm theo trình tự thủ tục pháp luật quy định sau khi đã nghiên cứu tài liệu, hồ sơ chứng cứ thu thập được hoặc do các bên đương sự tự mình cung cấp. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Tòa án trong phiên tòa sơ thẩm, các bên đương sự có thể tiến hành kháng cáo dựa theo trình tự thủ tục phúc thẩm.

Tổng kết

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất được xác nhận là một loại giao dịch dân sự, có giá trị pháp lý ngay cả khi hai bên không thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, với câu hỏi hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không thì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho mình, hai bên nên thực hiện công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, bạn cũng đã hình dung được mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản trước khi tiến hành ký kết. Hiểu rõ quy định và điều kiện, trình tự hủy hợp đồng đặt cọc mua đất giúp bạn giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Hy vọng bài viết hôm nay của LandInfo đã cung cấp đến bạn những thông tin thực sự hữu ích và có giá trị tham khảo. Thường xuyên ghé thăm trang chủ của chúng tôi để cập nhật những thông tin cần thiết liên quan đến lĩnh vực bất động sản và đăng tin mua bán nhà đất khi có nhu cầu nhé!