Đất nền là gì? Có những loại nào và kinh nghiệm pháp lý cần nhớ

Đất nền là gì? Đây là một thuận ngữ rất thường được sử dụng khi nói về các dự án, các giao dịch bất động sản. Trong bài viết này, Landinfo.com.vn sẽ giúp bạn tìm hiểu cụ thể về đất nền là gì, bao gồm các loại nào và một vài kinh nghiệm pháp lý liên quan.

Bao gồm những nội dung chính sau đây:

1. Đất nền là gì?
2. Các loại hình đất nền
3. So sánh giữa Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất liền kề
4. Điều kiện pháp lý để mua bán đất nền như thế nào?
5. Hồ sơ cần nộp để mua bán đất nền gồm những gì?
6. Kinh nghiệm mua bán đất nền cần nắm
7. Không nên mua các loại hình đất nền nào?
8. Những câu hỏi khách hàng hay hỏi khi mua đất nền

Đất nền là gì?

Đất nền là thuật ngữ dùng để chỉ những khu đất còn bỏ không, chưa qua can thiệp bởi con người. Cũng vì vậy mà chúng vẫn giữ được sự hoang sơ và giá trị bền vững về sau.

Nhưng cũng phải tùy vào những mục đích khác nhau để xác định một mảnh đất có phải là đất nền hay không, vì trong đó còn có đất giao thông, đất giáo dục, đất lâm nghiệp, đất thủy sản,… The Ground là cách dịch chuẩn nhất của đất nền sang tiếng Anh.

Các loại hình đất nền

Có bao nhiêu loại hình đất nền hiện nay, mỗi loại hình có những đặc điểm, giống hoặc khác nhau ở điểm nào? Hãy cùng Landinfotìm hiểu về các loại hình đất nền cụ thể ngay nhé:

1. Đất nền dự án là gì?
2. Đất nền phân lô
3. Đất thổ cư
4. Đất nền liền kề

Chi tiết như sau:

Đất nền dự án là gì?

Những mảnh đất vẫn còn nguyên vẹn, chưa bị đào, đắp, san đất hay có bàn tay can thiệp của con người được gọi là đất nền. Từ đó có thể suy ra:

Đất nền dự án chính là những mảnh đất vẫn còn nguyên, chưa qua xây dựng mà đang nằm trong dự án quy hoạch của các nhà đầu tư.

Vậy thì đất nền và đất nền dự án giống nhau hay khác nhau ở điểm nào? Thực ra chúng chỉ có chung một ý nghĩa duy nhất, đó là chỉ những những lô đất đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa tiến hành xây dựng.

Được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xung quanh chính là những đặc tính nổi trội khi nhắc đến đất nền dự án. Chúng thường được trọng dụng trong những dự án xây dựng lớn bé như: Khu sinh thái, khu dân cư hoặc với quy mô nhỏ hơn như nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Đất nền phân lô

Đất nền phân lô là khái niệm chỉ những khu đất đã được quy hoạch và phân lô nhưng chưa tiến hành xây dựng. Chủ sở hữu lô đất có thể cất nhà theo mong muốn. Đất phân lô có thể là đất dự án hoặc cũng có thể là đất thuộc sở hữu cá nhân.

Mục đích cuối cùng của việc phân lô đất chính là để bảo đảm những quy định pháp lý cho mảnh đất mà bạn cần trao đổi mua bán. Chủ đầu tư cũng cần tuân theo rất nhiều quy định khi thực hiện phân lô đất nền dự án.

Đất thổ cư

Khi tìm hiểu đất nền thì không thể không nhắc tới đất thổ cư.

Đất thổ cư là đất được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và KHÔNG PHẢI đất nông nghiệp, theo Luật Đất đai năm 2013. Người sở hữu đất thổ cư có quyền cất nhà ở hoặc xây những công trình khác phục vụ nhu cầu sinh sống,…

Như vậy, có thể hiểu nôm na đất thổ cư chính là đất để ở hoặc xây dựng nhà và đã được cấp phép. Đất thổ cư hiện nay được phân làm 2 loại chính:

1. Đất thổ cư đô thị (ODT): đất thổ cư đô thị hay còn được viết tắt là đất ODT, loại đất này có đầy đủ tính chất của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ nằm trong phạm vi phường, xã, thị trấn, quận, thành phố hoặc hơn nữa là những khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Cũng sẽ có một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như về thuế và giấy phép xây dựng,… Hiện nay, xã và các cấp tương đương sẽ đảm nhiệm quản lý đất OTD. Chủ sở hữu đất được phép xây nhà ở và các công trình khác nhằm phục vụ đời sống phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.
2. Đất thổ cư nông thôn (ONT): đất thổ cư nông thôn hay còn gọi là đất ONT là đất thổ cư nhưng lại thuộc phạm vi khu vực nông thôn và nằm dưới quyền quản lí của các xã. Đất ONT không bao gồm đất thổ cư ở các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố. Loại đất này sẽ có những quy hoạch và chính sách thu thuế riêng. Đất thổ cư nông thôn sẽ được ưu tiên cho việc xây dựng vườn, ao nhằm phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương.

Mời bạn đọc tìm hiểu chi tiết hơn về đất thổ cư tại: Đất thổ cư là gì

Đất nền liền kề

Đất nền liền kề là các khu đất được bố trí liền kề nhau theo một kết cấu nhất định. Những đặc điểm nhận dạng của đất nền liền kề là: diện tích gần như tương đương nhau, không quá nhiều chênh lệch và tọa lạc cùng trong một dự án quy hoạch của nhà đầu tư.

Đất liền kề còn được biết đến là những mảnh đất vườn, ao liền, đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất của khu dân cư sau khi chuyển thành đất thổ cư.

So sánh giữa Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất nền liền kề

Đến đây, khi đã nắm được đất nền là gì và các loại hình đất nền thì làm sao để biết được điều kiện và nhu cầu của bản thân phù hợp đầu tư mua bán loại đất nền nào? Hãy cùng Landinfothực hiện các bước so sánh giữa đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề sau đây để đưa ra quyết định hợp lý:

1. So sánh tính pháp lý của Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất nền liền kề
2. So sánh mục đích sử dụng của Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất nền liền kề

Chi tiết như sau:

So sánh tính pháp lý của Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất nền liền kề

Nhờ vào tính pháp lý của các quỹ đất, ta có thể phân biệt và hiểu rõ hơn về chúng như sau:

1. Đất nền dự án: Có thể an tâm vì tính pháp lý cao của các lô đất nền. Chúng luôn có được sự kiểm chứng và bảo vệ nghiêm ngặt của nhà nước trước khi được đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán. Các kỳ kiểm định nghiêm ngặt và quá trình cấp phép quy hoạch rõ ràng là những điều kiện bắt buộc khi các nhà đầu tư muốn bán các quỹ đất này.
2. Đất nền thổ cư: Có khá nhiều rủi ro tiềm tàng đối với loại quỹ đất này. Nhiều lô đất thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, thường chỉ là những giao dịch tự viết tay giữa người mua và người bán. Vì vậy, sẽ có rất nhiều vấn đề phức tạp phát sinh khi xảy ra tranh chấp.
3. Đất nền liền kề: các cơ quan nhà nước sẽ kiểm định rõ ràng quỹ đất này trước giao dịch. Cũng nhờ vậy mà người mua và người bán sẽ được đảm bảo an toàn. Trước khi được chính thức tung ra thị trường bất động sản, từng lô đất đều phải được cấp phép sử dụng.

Vậy còn về mục đích sử dụng của các loại đất nền là gì? Cùng phân biệt ngay bên dưới!

So sánh mục đích sử dụng của Đất nền dự án, Đất thổ cư và Đất nền liền kề

Tương tự, mỗi loại đất nền khác nhau sẽ có mục đích sử dụng khác nhau. Dưới đây là một so sánh nho nhỏ về mục đích sử dụng của đất nền dự án, đất thổ cư và đất nền liền kề:

1. Đất nền dự án: Là sự lựa chọn tốt nhất về chất lượng cho người mua và người bán để làm dự án. Toàn hệ thống, cơ sở vật chất đều được đảm bảo theo một quy trình khép kín. Điều này cũng đồng thời giúp dự án đất nền thu hút được các nguồn vốn đầu tư và từ đó sinh thêm lợi nhuận đi kèm.
2. Đất thổ cư: Do người dân tự thiết kế và tự tiến hành thi công, xây dựng. Vì vậy, sẽ thiếu tính đồng nhất giữa các căn hộ. Đất thổ cư cũng sẽ không có nhiều tiện ích như những lô đất dự án có đầu tư quy hoạch.
3. Đất nền liền kề: Các ngôi nhà được xây dựng trên khu đất liền kề sẽ có bản vẽ thiết kế giống nhau, được xây dựng đồng nhất theo cùng một phong cách kiến trúc và thường được nhà đầu tư thiết kế theo quy hoạch. Chắc chắn trong khu vực này cũng sẽ có rất nhiều tiện ích chất lượng so với đất thổ cư và dự án. Trung tâm thương mại, bệnh viện, đường lưu thông,… đều được bao gồm trong dự án.

Đến đây, chúng ta đã so sánh được tính pháp lý và mục đích sử dụng của các loại đất nền. Ở phần tiếp theo, hãy cùng Landinfo.com.vntìm hiểu tiếp về điều kiện pháp lý để mua bán đất nền như thế nào!

Điều kiện pháp lý để mua bán đất nền như thế nào?

Tìm hiểu các điều kiện pháp lý là yếu tố quan trọng trong mua bán đất nền nói riêng và mua bán nhà đất nói chung. Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê cần đáp ứng những điều kiện pháp lý trong hai trường hợp sau:

1. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán có kết hợp cho thuê
2. Trường hợp nhận chuyển nhượng mua nhà đất trực tiếp từ chủ đầu tư dự án

Cụ thể:

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán có kết hợp cho thuê

Trường hợp này cần đáp ứng 4 điều khoản như sau:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc có kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:

a) Phải đúng với kế hoạch sử dụng đất thường niên cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn tất các bước đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; trước khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, cần phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo các dịch vụ sinh hoạt thiết yếu bao gồm cấp điện, cấp nước, thu gom rác thải, thoát nước;

c) Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đều phải được hoàn thành bởi chủ đầu tư;

d) Điều 2 khoản này cũng quy định dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực nằm ngoài các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu mỹ quan cao, khu vực trung tâm và ven các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân phải tiến hành xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được phê duyệt trước đó nếu muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Trường hợp nhận chuyển nhượng mua nhà đất trực tiếp từ chủ đầu tư dự án

Trong trường hợp người nhận chuyển nhượng mua nhà đất trực tiếp từ chủ đầu tư dự án, để xác minh nhà đất đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ đầu tư cần đảm bảo đã hoàn thành công đoạn xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng của dự án:

– Trong đó bao gồm các cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật đúng với các quy định xây dựng đã được Nhà nước ban hành.

– Trước khi giao dịch đất cho người dân tự cất nhà thì còn phải đảm bảo lô đất được kết nối với cơ sở hạ tầng của khu vực.

– Các dịch vụ thiết yếu sinh hoạt hàng ngày như điện, nước, hệ thống thoát nước, gom rác cũng cần được đảm bảo.

– Những khoản tài chính như tiền mua hay tiền thuê đất; những khoản thuế, phí đều phải được thanh toán (nếu có).

Quyền được cung cấp những giấy tờ liên quan như giấy phép hoạt động của công ty bất động sản hoặc tư nhân theo quy định của Nhà nước và quyền kiểm tra thực tế tình trạng đất nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc hoàn toàn thuộc về bạn trước khi giao dịch xảy ra.

Bạn có thể hoàn tất hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án sau khi đã kiểm tra kĩ lưỡng. Sau đó, cần các bước tiên quyết như: Kê khai, hoàn tất các khoản thuế bắt buộc tại chi cục thuế và hoàn thành các thủ tục giấy tờ liên quan tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp thông tin cho bạn để kiểm tra về tình trạng của mảnh đất, liệu nó có đang bị thế chấp, bị tranh chấp, bị kê biên hay có đang là đất quy hoạch thuộc một dự án xây dựng nào không. Nếu mảnh đất hoàn toàn hợp pháp thì người mua và người bán có thể tiến hành giao dịch, trao đổi đất thông qua văn bản có công chứng hoặc chứng thực và hoàn tất thủ tục còn lại để được sang tên theo đúng quy chuẩn.

Đến đây bạn đã nắm được các điều kiện pháp lý cần tuân theo để mua bán đất nền. Ở phần ngay sau đây, Landinfo.com.vnsẽ giới thiệu đến bạn những loại giấy tờ, hồ sơ cần nộp để mua bán đất nền.

Hồ sơ cần nộp để mua bán đất nền gồm những gì?

Bước chuẩn bị đầy đủ hồ sơ là rất cần thiết để việc mua bán đất nền được diễn ra thuận lợi, suôn sẻ. Khi mua bán đất nền, cần chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ và giấy tờ cần thiết, bao gồm:

1. Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Bản vẽ thi công được thiết kế với tỉ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
3. Trong một số trường hợp, cần có giấy phép xây dựng
4. Các loại giấy tờ nghiệm thu tiến độ xây dựng theo đúng chất lượng, tiến độ dự án đề ra
5. Các giấy tờ, biên lai chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí và lệ phí của chủ đầu tư

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý trong thực tế có thể sẽ phát sinh một số loại giấy tờ khác. Hãy tìm hiểu kỹ về loại đất nền mình định mua bán cũng như các loại giấy tờ cần thiết đối với loại đất nền cụ thể nhé!

Bên cạnh các yếu tố pháp lý thì kinh nghiệm cũng là điều quan trọng để việc mua bán đất nền thuận lợi. Cùng xem một số kinh nghiệm mua bán đất nền là gì và áp dụng như thế nào nhé!

Kinh nghiệm mua bán đất nền cần nắm

Nhờ vào tính tiện lợi, giá cả hợp lí, dễ thu lợi nhuận, kinh doanh đất nền luôn là một trong những sự lựa chọn hàng đầu và giữ được vị trí ổn định của mình trong những năm qua. Nhưng ít ai biết rằng, còn đó nhiều rủi ro đang rình rập khi mua bán đất nền, khiến “tiền mất tật mang”, tiền thì không còn mà đất cũng chưa có, chủ đầu tư thì mất tăm, nhiều người sau khi đổ hết tiền vào đất nền thì cuối cùng chỉ còn hai bàn tay trắng. Vậy cần lưu ý những nguyên tắc và kinh nghiệm mua bán đất nền nào cần nắm rõ? Sau đây là những điều bạn cần ghi nhớ:

1. Đầu tiên ta cần nắm rõ về tư cách pháp lý đối tượng bán đất
2. Tiếp theo, bạn cũng phải biết về những dự án quy hoạch và cơ sở vật chất, hạ tầng của lô đất nền
3. Cuối cùng, đừng đặt cọc nếu chưa hiểu rõ về hợp đồng

Cụ thể như sau:

Đầu tiên ta cần nắm rõ về tư cách pháp lý đối tượng bán đất

Ngày nay, có nhiều đối tượng “cò mồi”, môi giới mua bán đất, thậm chí đứng ra trực tiếp thực hiện giao dịch, nhưng trên cơ bản họ không hề đủ tư cách pháp lý. Những người có quyền ký kết hợp đồng trao đổi, mua bán đất nền một cách hợp pháp phải là những cá nhân, tổ chức đứng tên trong sổ đỏ. Nếu không tìm hiểu kĩ, rất có thể bạn sẽ rơi vào trường hợp “giao trứng cho ác”.

Tiếp theo, bạn cũng phải biết về những dự án quy hoạch và cơ sở vật chất, hạ tầng của lô đất nền

Nếu tách mảnh đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ thì sẽ bán được giá hơn. Để được có quyền tách thửa thì chủ đất phải đảm bảo những điều kiện về kết nối cầu đường, điện, nước,… và cả quy hoạch của thửa đất.

Các mảnh đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặc nuôi trồng thủy sản cũng có thể bị chia thành thửa để bán. Nhưng những thửa đất này chỉ có thể trở thành đất thổ cư hợp pháp nếu nó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang.

Mặt khác, dù trong sổ đỏ có ghi là đất thổ cư nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viên cây xanh…thì cũng không được hợp thức hóa phân thửa. Tóm lại, chỉ nên đưa ra quyết định giao dịch khi đã có đầy đủ thông tin quy hoạch liên quan, và điều kiện phân lô phải được xác thực.

Cuối cùng, đừng đặt cọc nếu chưa hiểu rõ về hợp đồng

Thông thường, một quy trình trao đổi, mua bán đất sẽ bao gồm 3 bước như sau: 

Bước 1: Đặt cọc.

Bước 2: Làm hợp đồng.

Bước 3: Công chứng và ký hợp đồng.

Cụ thể:

Người mua sẽ đặt cọc sau khi được người môi giới chào bán

Thường thì giai đoạn này chỉ mới là đất thô chưa có hệ thống cầu đường, điện, nước nhưng người mua sẽ luôn bị cuốn hút bởi những lời hứa hẹn trong tương lai gần, hay những bản vẽ phân lô rõ ràng, và nhanh chóng xuống cọc. Trên hợp đồng thì chỉ có những thông tin mang tính chất tượng trưng như: giá tiền, vị trí, diện tích và nếu đổi ý, khách hàng phải chịu mất cọc.

Chủ đất sẽ tiến hành làm hợp đồng với người mua

Đa số các chủ đất sẽ tìm cách lấy trước 30-50% giá lô đất với những lí do như: đóng các khoản thuế, phí, hoàn thiện hạ tầng,… Cần phải đặc biệt chú ý đến những nội dung như: ngày, tháng, năm chính thức sang nhượng hợp pháp, nếu gặp khuất mắc gây trễ hạn, hay không hoàn tất được giấy tờ, thủ tục đúng hạn thì giải quyết bồi thường cho bên mua thế nào?

Đến Phòng công chứng để ký hợp đồng giao dịch đất

Khi toàn bộ cơ sở hạ tầng đã được xây xong, đã được cấp sổ đỏ, thì người mua cùng người bán sẽ thực hiện công chứng mua bán nhà đất để hoàn tất hợp đồng, bao gồm bước ký tên và sang tên sổ đỏ. Nếu đã hoàn thành được 3 bước trên thì coi như quyền lợi của người mua đã được đảm bảo an toàn.

Rủi ro chủ yếu sẽ ở bước 1 và 2. Đa số người mua chỉ nhận ra mình bị lừa khi mọi chuyện đã thành, hợp đồng thì chẳng có điều khoản nào cứu vãn được khoản tiền khổng lồ mà người mua đã phải ứng ra. Vì vậy, việc tìm hiểu kĩ về mẫu hợp đồng trước khi ký và xuống cọc là vô cùng cần thiết nếu không muốn nhìn số tiền mình bỏ ra “không cánh mà bay”.

Những thứ càng lôi cuốn, cám dỗ, thì lại càng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy hiểm. Cần phải tìm hiểu kĩ càng để có thể đầu tư vào đất nền một cách hiệu quả và không rơi vào cảnh trắng tay. Nếu tìm đúng người, đúng thời điểm, đúng vị trí thì việc “ăn nên làm ra” với lĩnh vực đất đai này chỉ là sớm muộn mà thôi. Nếu mới bắt đầu tiếp cận thị trường, và vẫn còn nhiều bỡ ngỡ thì đừng ngần ngại mà hãy tìm đến sự trợ giúp của các chuyên gia trong giới nhà đất, chắc chắn họ sẽ cho bạn nhiều kinh nghiệm bổ ích.

Vậy thì sau khi tìm hiểu các lưu ý về đặt cọc đất nền, chúng ta sẽ đi đến tìm hiểu về việc không nên mua các loại hình đất nền nào?

Không nên mua các loại hình đất nền nào?

Bên cạnh tìm hiểu đất nền là gì, chúng ta cũng phải nắm được những loại hình đất nền nào không nên mua để tránh những hệ quả xấu, những rắc rối về sau này? Dưới đây Landinfo.com.vnsẽ liệt kê một số loại hình đất nền “nguy hiểm” mà bạn cần tìm hiểu cẩn thận để không bị vướng vào:

1. Đất nền dự án “ma”
2. Đất được “ngân hàng thanh lý rẻ”
3. Đất nền phân lô chưa được cấp phép
4. Đất nền bị thế chấp tại ngân hàng

Cụ thể như sau:

Đất nền dự án “ma”

Thoắt ẩn thoắt hiện như những bóng ma, chẳng ai biết liệu nó có thật hay không, đó là khi cái tên “dự án ma” xuất hiện. Bằng những lời hoa mỹ, những tên môi giới, mua bán nhà đất đã khiến những con mồi sập bẫy vào những dự án hoàn toàn không có thật.

Hình thức chiêu dụ tiền cọc đất của người mua đã không còn xa lạ với những tên “cò mồi đất”, hoặc thậm chí có những những quy mô lừa đảo đất “ảo” lớn hơn của các công ty mua bán bất động sản. Người mua cần phải nắm thông tin vị trí cụ thể, các loại giấy tờ hợp pháp trước khi đi xem đất thực tế để tránh trường hợp bị lừa đi xem một mảnh đất hoàn toàn khác mảnh mà mình sẽ mua. Ngoài ra, hỏi những người xung quanh khu vực về tính xác thực của mảnh đất cũng là một bước cần làm để tránh gặp đất “ma”, dự án giả.

Đất được “ngân hàng thanh lý rẻ”

Những mẩu tin “ngân hàng thanh lý đất giá rẻ” được phát, dán và đăng tải khắp nơi, từ các trang web, ngã tư, bờ tường, cột điện,… thực chất đều không phải chính chủ của ngân hàng. Những tên lừa đảo thậm chí còn dùng những thủ đoạn tinh vi hơn như gọi điện hay nhắn tin trực tiếp đến các đối tượng khách hàng bằng những lời lẽ ngon ngọt và những dự án “siêu hời” đầy hấp dẫn. Những khách hàng “nhẹ dạ cả tin” sẽ dễ dàng vì lợi nhuận “ảo” mà chúng đưa ra mà trả cọc khi chưa kịp tìm hiểu thông tin chính thống.

Đất nền phân lô chưa được cấp phép

Phân lô, tách thửa cũng là một vấn đề hết sức quan trọng khi mua đất. Muốn đầu tư vào đất nền phân lô để sinh lời thì nhất định phải tìm hiểu về tình trạng pháp lý của nó, nếu không sẽ dễ mắc vào những rủi ro đáng tiếc như không được cấp sổ đỏ hay bị đóng băng vốn.

Khi mua đất phân lô, cần phải kiểm tra đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý liên quan. Tránh rơi vào trường hợp mua trúng đất bất hợp pháp hay đất thuộc diện giải tỏa.

Tìm hiểu thêm: Sổ đỏ là gì

Đất nền bị thế chấp tại ngân hàng

Những lô đất dù đã bị đem đi thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể được đem ra trao đổi mua bán nếu được ngân hàng chấp thuận. Trong trường hợp này, người mua có thể hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của lô đất. Nếu giao dịch thành công thì người bán có thể trả được nợ đúng thời hạn, ngân hàng thì có thể nắm chắc thu hồi nợ. Nói chung, đây sẽ là hình thức có lợi cho cả ba bên.

Nhưng trên thực tế thì hình thức mua bán này vẫn tiềm ẩn rủi ro. Người bán vẫn có thể lật lọng sau khi ngân hàng trả sổ đỏ và ngay cả khi đã có cam kết ba bên. Nếu chủ đầu tư phá sản và ngân hàng phát mãi, người mua có thể hoàn toàn rơi vào tình trạng trắng tay sau khi đã hoàn thành thủ tục thanh toán số tiền nợ của người bán cho ngân hàng.

Đến đây chúng ta đã cơ bản hiểu được các vấn đề liên quan đến đất nền là gì và các kinh nghiệm cần biết. Phần cuối, Landinfo.com.vnsẽ giải đáp những thắc mắc thường gặp về đất nền.

Những câu hỏi khách hàng hay hỏi khi mua đất nền

Đâu là những câu hỏi mà khác hàng hay hỏi khi mua đất nền. Dưới đây là hai cây hỏi khá quan trọng mà bạn nên tham khảo để có thêm kiến thức, kinh nghiệm cho mình trong việc giao dịch mua bán đất nền:

1. Nên mua đất nền hay đất thổ cư?
2. Có nên mua đất nền chung sổ không?

Nên mua đất nền hay đất thổ cư?

Với lợi nhuận cao, đất nền luôn là một trong những sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư. Vậy thì một câu hỏi được đặt ra là: đầu tư vào đất thổ cư hay đất nền dự án sẽ là giải pháp tối ưu cho các nhà đầu tư khi quyết định chi tiền vào đất đai?

Đây là một vấn đề tương đối hóc búa vì nó còn phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau như: nguồn vốn, nhu cầu cá nhân, giá cả thị trường,… Có 4 tiêu chí sau đây để các nhà đầu tư có thể nhận biết ưu, nhược điểm của từng loại hình, từ đó đưa ra sự lựa chọn đúng đắn:

Về tính pháp lý

Các giấy tờ liên quan đến pháp luật, đền bù, quy hoạch của đất nền dự án đều thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư. Còn đối với đất thổ cư,  toàn bộ hoạt động mua bán, kiểm tra và hoàn tất giấy tờ pháp lý liên quan đều phụ vào thuộc  những thỏa thuận từ trước giữa đôi bên, nó thuộc về phần trách nhiệm của phía người mua. Vì vậy, nếu người mua thiếu kiến thức và không rõ về luật pháp thì sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro.

Trên lý thuyết, ta có thể thấy đất nền dự án sẽ hoàn toàn chiếm ưu thế so với đất thổ cư về mặt pháp lý. Nhưng thực tế lại cho thấy, đất nền dự án cũng chưa chắc là một sự lựa chọn hoàn hảo. Người mua vẫn có thể bị lừa bởi những hình thức chào bán, quảng cáo đất nền bất hợp pháp.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người mua phải được cấp sổ đỏ khi tiến tiến hành giao dịch đất nền dự án với chủ đầu tư. Còn trường hợp mà chủ đầu tư lừa người mua đất bất hợp pháp hay đất chưa hoàn tất thủ tục pháp lý thì thông thường sẽ không có sổ đỏ cho người mua. Trong trường hợp may mắn hơn là người chủ đầu tư có khả năng được cấp phép trong tương lai, nhưng như vậy thì người mua cũng phải chờ rất lâu mới nhận được sổ đỏ.

Người mua cũng có thể gặp những trường hợp tương tự khi mua đất thổ cư. Luôn tiềm tàng những khả năng về đất không có giấy tờ, đất tranh chấp, đất không đủ điều kiện để phân lô, tách thửa, đất có diện tích, quy mô không đúng với thực tế hay những mảnh đất nông nghiệp nhưng lại đội lốt là đất thổ cư hợp pháp,…

Cơ sở hạ tầng, tiện ích

Tùy thuộc vào vị trí xa, gần trung tâm mà những tiện ích và cơ sở vật chất, hạ tầng của mảnh đất sẽ khác nhau. Ngược lại, đất nền dự án hợp pháp thì sẽ luôn được đảm bảo về tính rõ ràng trong quy hoạch, công trình cầu đường, hạ tầng đầy đủ và đa dạng, có đủ tiện ích như bệnh viện, khu mua sắm,…

Giá cả và thanh toán

Cũng vì lý do được trang bị đầy đủ về tiện ích và về cơ sở hạ tầng, nên chắc chắn đất nền dự án sẽ có giá nhỉnh hơn. Những hình thức giao dịch, trao đổi giữa người mua và người bán cũng đa dạng hơn, có nhiều hình thức tiện lợi như chia đợt trả góp, không cần thanh toán 1 lượt và cọc trước như đất thổ cư.

Lưu ý khi mua đất nền dự án

Cần lựa chọn và tìm đến các cá nhân, tổ chức kinh doanh có tiếng tăm, uy tín trong giới bất động sản, cũng nên thăm hỏi về những giao dịch trước của chủ đầu tư để củng cố lòng tin. Tất cả những thông tin đơn phương mà chủ dự án đưa ra đều phải được kiểm duyệt, xác minh. Nhà đầu tư nên tự đi thăm đất, dự án để kiểm tra chứ không nên tin hoàn toàn vào bên rao bán và môi giới.

Lưu ý khi mua đất thổ cư

Không nên mua đất thổ cư khi chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ chung để giảm thiểu tối đa những rủi ro có thế cảy ra. Chỉ nên mua những lô đất thổ cư đã có đầy đủ giấy tờ hợp pháp để tránh những cuộc tranh chấp, hay quy hoạch giải tỏa về sau. Đi xem đất thực tế để có thể so sánh diện tích thực và diện tích trên bản vẽ, giấy tờ. Nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận…) trước khi xuống tiền để tránh “tiền mất tật mang”.

Có nên mua đất nền chung sổ không?

Mua đất nền chung sổ hồng là một hình thức nhiều người cùng góp vốn để mua một lô đất nền với dự định sẽ bán ra kiếm lời và phân chia phần lợi nhuận trong tương lai. Những người thiếu kinh nghiệm mua bán thường nghĩ đây là một cơ hội đầu tư tốt với mức vốn thấp nhưng lợi nhuận nhận được lại cao. Tuy nhiên, hình thức mua bán này lại tiềm ẩn nhiều bất cập và rủi ro mà bạn khó có thể ngờ đến:

1. Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu
2. Vấn đề tách sổ
3. Khó thế chấp ngân hàng
4. Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ
5. Đất chung sổ khó chuyển nhượng
6. Dễ bị lừa đảo

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Không nên chọn những mảnh đất mà có một lúc nhiều chủ sở hữu vì chắc chắn sẽ xảy ra vô số các vấn đề tranh chấp: ai cũng muốn hưởng phần hơn, đẩy thiệt thòi về cho người khác. Nếu ngay từ đầu đã không có hướng xử lý thỏa đáng, thì chắc chắn những cuộc cãi vã, tranh chấp sẽ kéo dài vô tận và dẫn đến xung đột, đấu đá là điều khó thể nào tránh khỏi.

Vấn đề tách sổ

Nhiều người tham rẻ mà mua những mảnh đất chung sổ vì nghĩ rằng sẽ dễ dàng tách sổ sau này. Tuy nhiên đời thì không như là “mơ”. Việc tách sổ không hề đơn giản như trong tưởng tượng của nhiều người. Diện tích đất quá nhỏ cũng sẽ gây ảnh hưởng tới việc tách sổ, và còn mang nguy cơ không thể tách sổ được. Thời gian chờ đợi quá trình tách sổ cũng sẽ khá dài, phần nào sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn, và khả năng phát sinh chi phí ngoài lề.

Khó thế chấp ngân hàng

Không phải bất kì ngân hàng nào cũng sẽ đồng ý cho chủ sở hữu sổ chung vay tiền. Ở ngoài thực tế nếu như muốn vay ngân hàng thì tất cả các chủ sở hữu cúa cuốn sổ chung phải cùng kí tên đồng thuận. Một số ngân hàng còn khắt khe hơn trong vấn đề này, họ sẽ yêu cầu thực hiện tách sổ trước khi dùng để thế chấp. Việc đáo hạn ngân hàng cũng phức tạp hơn khi dùng sổ chung.

Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ

Bạn muốn tác động, hay xây dựng bất kì thứ gì lên trên đất chung sổ thì cũng sẽ rất phiền phức, vì tất cả những chủ sở hữu còn lại đều phải chấp thuận. Chỉ cần một sự phản đối của một trong những người chủ sổ chung thì bạn cũng chẳng thể làm được gì.

Chỉ nên quyết định mua đất sổ chung khi muốn đầu tư, vì đất này sẽ rất khó để xây nhà. Những bất đồng của người mua đất chung sổ và những người khác chắc chắn sẽ không mang đến một kết quả tốt đẹp.

Đất chung sổ khó chuyển nhượng

Đừng vì cái lợi trước mắt mà sau đó phải ôm vào mình hàng tá những rủi ro khác nhau. Việc có được sự đồng thuận của tất cả những người chủ chung sổ là không hề dễ dàng. Việc bán hay chuyển nhượng lại sau này cũng sẽ rất khó khăn.

Dễ bị lừa đảo

Vô vàn các chiêu trò, ưu đãi hấp dẫn, hứa hẹn mai sau sẽ được những tên lừa đảo tung ra, nhằm đánh đòn tâm lý vào những khách hàng thiếu kinh nghiệm cũng như hám lợi nhuận. Chúng sẽ hối người mua nhanh chóng cọc tiền để nắm giữ cơ hội, trong khi chưa kịp kiểm tra thực tế, để rồi cuối cùng thì “con mồi mới “tá hỏa” là mình đã bị lừa mua đất chung.

Trên đây là toàn bộ những thông tin về đất nền, được Landinfokhai thác và cung cấp đến bạn một cách cụ thể. Nhờ đó, bạn có thể tự mình trả lời cho câu hỏi: Đất nền là gì? So sánh các loại hình, những vấn đề pháp lý và lưu ý đầu tư cần nhớ. Hãy ghé thăm Landinfothường xuyên để cập nhật nhiều thông tin mới về mua bán nhà đất, căn hộ và đăng tin mua bán nhà đất tại Landinfo.com.vnnếu có nhu cầu nhé!