Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần có những thông tin, nội dung gì để được công nhận là hợp lệ, có giá trị pháp lý? Sau đây, hãy cùng Landinfotìm hiểu những thủ tục, trình tự chi tiết để thực hiện một mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn nhất theo quy định pháp luật hiện hành năm 2022:
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đúng theo quy định cần cung cấp đầy đủ các thông tin về hai bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là các cá nhân, hộ gia đình hoặc các tổ chức hoạt động hợp pháp, tuân thủ theo các điều kiện, quy định pháp lý. Đối với trường hợp mua bán nhà đất, bên chuyển nhượng thực hiện hành vi chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình với tài sản bất động sản này cho một chủ thể khác. Ngược lại, chủ thể nhận chuyển nhượng cần chi trả giá trị chuyển nhượng tài sản cho bên chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là các cá nhân, hộ gia đình hoặc các tổ chức hoạt động hợp pháp, tuân thủ theo các điều kiện, quy định pháp lý hiện hành. Sau khi thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng được thụ hưởng quyền sử dụng, sở hữu đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất một cách hoàn toàn hợp pháp.
Lưu ý là quyền sử dụng và sở hữu bao gồm cả quyền được thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trên tài sản này nhằm thu lại lợi tức cho bên nhận chuyển nhượng.
Xem thêm về Thủ tục bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Quyền sử dụng đất chuyển nhượng được chia thành 3 mục nhỏ:
Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, cần trình bày rõ quyền sử dụng hợp pháp của bên A đối với thửa đất:
Ở phần này, cần nêu rõ bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng cho bên B (bên nhận chuyển nhượng) thửa đất với các đặc điểm sau đây:
Ở mục này, cần liệt kê rõ ràng, cụ thể những tài sản hiện hữu gắn liền với thửa đất đang thực hiện giao dịch. Giá trị của những tài sản này đã được tính vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sẽ bao gồm:
Để đảm bảo thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ an toàn và giảm thiểu tối đa các rủi ro, bạn cần lưu ý thực hiện đúng với các bước theo quy trình sau đây:
Khi hai bên đã thỏa thuận được với nhau về giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. Bước đầu tiên, bên nhận chuyển nhượng cần đặt cọc cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để xác nhận cả hai bên đều chắc chắn thực hiện việc chuyển nhượng này.
Hai bên cùng lập ra hợp đồng đặt cọc và hợp đồng này hoàn toàn được xem là hợp pháp ngay cả khi chỉ được hai bên ký kết mà không cần công chứng. Tuy nhiên nếu muốn đảm bảo an toàn cho giao dịch thì hai bên có thể đến văn phòng công chứng tại địa phương để tạo lập và công chứng hợp đồng.
Việc có lựa chọn công chứng hay không là hoàn toàn tự nguyện và phụ thuộc vào mức độ tin cậy lẫn nhau của hai bên. Hoặc bạn có thể nhờ một bên thứ 3 đứng ra làm chứng và có chữ ký của người đó trong thỏa thuận đặt cọc, đối với trường hợp này, nên tìm người không cùng huyết thống và không có bất kỳ mối quan hệ lợi ích hay cá nhân nào với hai bên tham gia chuyển nhượng.
Hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn được quy định trong hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này phải được công chứng theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận hình thức thanh toán sẽ bằng tiền mặt hay thông qua tài khoản ngân hàng; Thanh toán một lần hoặc nhiều đợt. Tương tự như vậy, thời điểm bàn giao nhà tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
Một khi hợp đồng này được công chứng, giao dịch sẽ được chứng thực là hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực. Theo đó, các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện các điều khoản đã giao kết và quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.
Sau mỗi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, sở hữu nhà đất, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là vào ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định của cục Quản lý thuế.
Để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất của người nhận chuyển nhượng: Một trong hai bên tham gia chuyển nhượng sẽ theo thỏa thuận trong hợp đồng hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường để yêu cầu làm thủ tục sang tên chuyển nhượng đất và nhà ở.
Trình tự chuyển giao và đăng ký quyền sử dụng nhà đất được chia làm 3 giai đoạn chính:
Bộ phận Tiếp nhận sẽ thực hiện việc thu nhận hồ sơ và trả kết quả thẩm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ; nếu chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cần hướng dẫn và yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ; Nếu hồ sơ đã hợp lệ, đúng quy định thì viết giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả và chuyển ngay hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.
Văn phòng Đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, rà soát hiện trạng sử dụng đất và tài sản liền kề; trích lục sổ địa chính; gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về loại tài sản đã đăng ký trong trường hợp tài sản là đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.
Giai đoạn này sẽ kéo dài trong khoảng thời gian tối đa là 10 ngày làm việc, tính từ khi Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận đầy đủ các hồ sơ hợp lệ đến lúc tiến hành gửi phiếu để xin ý kiến từ cơ quan quản lý có thẩm quyền về tài sản gắn liền với đất.
Ngay sau khi nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà nước về loại tài sản được đăng ký, Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển thông tin cho Cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chứng nhận vào đơn đề nghị; in giấy chứng nhận dự thảo; lập báo cáo gửi kèm hồ sơ đến Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Giai đoạn này sẽ kéo dài trong 3 ngày làm việc kể từ khi Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất đến khi văn phòng này chuyển tiếp thông tin đến cơ quan thuế và gửi thông báo cho người sử dụng đất.
Bộ phận Tiếp nhận sẽ trả kết quả tiếp nhận hồ sơ chứng minh đã đáp ứng nghĩa vụ tài chính, tạo phiếu tiếp nhận và hẹn thời gian trả kết quả trong 0,5 ngày làm việc;
Phòng Quản lý đất đai thẩm tra nội dung dự thảo Giấy chứng nhận, trình Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thừa ủy quyền của UBND cấp tỉnh ký cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích lô đất gốc và diện tích đất bổ sung (nếu có) trong vòng 5 ngày làm việc;
Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu địa chính; thông báo cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; Xác nhận vào bản chính văn bản làm việc về việc đã được cấp chứng chỉ theo quy định trong 1 ngày làm việc;
Bộ phận Tiếp nhận sẽ trả kết quả vào sổ theo dõi, trả Giấy chứng nhận và hồ sơ gốc đã được xác nhận để cấp Giấy chứng nhận trong 0,5 ngày làm việc.
Như vậy, thời gian hoàn tất giai đoạn này sẽ kéo dài trong tối đa 7 ngày làm việc tính từ khi người đăng ký và cũng là người sử dụng đất nộp cho Bộ phận Tiếp nhận các chứng từ cần thiết để chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Trước hết, cần phải xác định xem ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế, lệ phí.
Người nhận được thu nhập thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, tùy theo thỏa thuận giữa hai bên mà bên nhận chuyển nhượng cũng có thể là người nộp thuế.
Thông thường, mức thuế thu nhập cá nhân phải giao nộp sẽ bằng 2% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi rõ trong hợp đồng. Trong trường hợp trong hợp đồng không nêu rõ giá trị chuyển nhượng hoặc có giá trị chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá trị chuyển nhượng quy định.
Khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vì đây là nhóm tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Thời hạn tối đa để người mua nộp lệ phí trước bạ và đăng ký biến động đất đai sẽ là 30 ngày.
Tuy nhiên, cũng giống như thuế thu nhập cá nhân, tùy theo thỏa thuận giữa hai bên mà bên chuyển nhượng cũng có thể chi tiền cho bên nhận chuyển nhượng đóng lệ phí trước bạ.
Mức nộp lệ phí trước bạ khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất mà UBND cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ =0.5% x Giá chuyển nhượng
Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Lưu ý:
Mặc dù pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ phải nộp lệ phí này theo thông báo từ phía cơ quan nhà nước mà không phải tự mình tính toán.
Chi phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mức chi phí bắt buộc đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có yêu cầu thẩm định hoặc với thửa đất cần phải được thẩm định hồ sơ theo quy định về hiện trạng sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện sinh hoạt và thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quyết định.
Quan hệ hợp đồng gắn liền với lợi ích nên rất dễ phát sinh tranh chấp trong trường hợp có xung đột lợi ích. Xung đột này thường phát sinh do một trong các bên hoặc cả hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết trong hợp đồng.
Khi có tranh chấp, các bên thường tìm đến các phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau để giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng, xung đột lợi ích và khôi phục lại sự cân bằng có thể chấp nhận được. Có nhiều phương pháp giải quyết tranh chấp. Khoa học pháp lý và thực tiễn công nhận bốn phương thức giải quyết tranh chấp sau: Thương lượng; Hòa giải; Trọng tài; Tòa án.
“Thương lượng là cuộc thảo luận nhằm đạt được thỏa thuận giải quyết một vấn đề nào đó giữa các bên”. Đây được xem là một hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba.
Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và quyền tự do định đoạt của các bên. Hầu hết các điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng của các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng trong trường hợp vi phạm hợp đồng.
Ưu điểm của phương pháp thương lượng là không đòi hỏi và không bị ràng buộc bởi các thủ tục mua bán nhà đất pháp lý phức tạp, các bên được tự do thỏa thuận theo mong muốn của mình và phần nào giữ được tính riêng tư của giao dịch. Với phương pháp này, hai bên có cơ hội trao đổi, thỏa thuận lại với nhau tránh làm phương hại đến mối quan hệ.
Tuy nhiên, phương pháp này cũng đòi hỏi các bên phải có thiện chí, trung thực với tinh thần hợp tác cao, nếu không, việc thương lượng sẽ thất bại và phải thực hiện theo phương thức khác để giải quyết.
Hòa giải là phương pháp mà các bên tranh chấp sẽ bàn bạc trực tiếp với nhau nhằm đi đến thống nhất phương án giải quyết vấn đề phát sinh và đều tự nguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận thông qua hòa giải.
Ở Việt Nam, hoạt động hòa giải tranh chấp hợp đồng rất được coi trọng. Chỉ khi thương lượng, hòa giải không thành mới cần đưa ra trọng tài hoặc Tòa án để được hỗ trợ giải quyết. Ngay cả khi ra tòa, các bên vẫn có thể tiếp tục hòa giải. Ở Việt Nam, trung bình mỗi năm, số vụ tranh chấp kinh tế được giải quyết thông qua phương pháp hòa giải chiếm khoảng 50% tổng số vụ án mà Tòa án phải giải quyết.
Phương thức hòa giải cũng là một phương thức chú trọng hòa khí giữa các bên, xoa dịu và không làm phương hại đến mối quan hệ đối với nhau. Đây cũng là phương thức ít tốn kém về cả chi phí lẫn thời gian. Vì phương thức này được thực hiện giữa các bên nên sẽ có tính bảo mật cao.
Tuy nhiên, nếu thực hiện hòa giải bất thành thì các bên đều tốn kém về chi phí và thời gian. Đối với những người thiếu thiện chí, phương thức hòa giải sẽ tạo cơ hội để họ trì hoãn việc thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết, dẫn đến bên bị xâm phạm quyền lợi có thể mất quyền khởi kiện nếu hết thời hiệu khởi kiện theo quy định.
Các bên đồng thuận gửi các tranh chấp đã phát sinh hoặc có thể phát sinh giữa họ ra trọng tài. Sau khi xem xét các tình tiết của tranh chấp, trọng tài sẽ là người đưa ra phán quyết mà các bên cần phải thi hành.
Phương thức trọng tài cũng hoàn toàn là kết quả thoả thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện. Các bên có quyền thoả thuận lựa chọn Trọng tài viên thích hợp, chỉ định Trọng tài viên xác lập Hội đồng trọng tài (hoặc Uỷ ban trọng tài) giải quyết tranh chấp.
Ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng với phương pháp trọng tài là các bên có quyền chỉ định trọng tài viên, điều này sẽ giúp các bên lựa chọn được trọng tài viên giỏi, có kinh nghiệm và hiểu biết sâu về luật pháp. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng sẽ nhanh chóng và chính xác hơn.
Ngoài ra, nguyên tắc trọng tài không công khai cũng giúp các bên hạn chế tiết lộ bí mật kinh doanh và giữ uy tín của các bên trên thị trường.
Nhược điểm của phương pháp trọng tài là trọng tài không đại diện cho quyền tư pháp của Nhà nước nên hiệu lực thi hành phán quyết chưa cao, hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng, nếu các bên không thương lượng, hòa giải được thì có thể đưa ra Tòa án giải quyết. Tùy theo tính chất của hợp đồng thuộc phạm vi kinh tế hay dân sự mà các tranh chấp phát sinh có thể được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng kinh tế hoặc tố tụng dân sự.
Ưu điểm của việc giải quyết tranh chấp thông qua Tòa án là các quyết định do Tòa án phán quyết đại diện cho quyền tư pháp của Nhà nước, chính vì vậy mà có tính cưỡng chế thi hành đối với các bên dù có tình nguyện hay không. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm phạm về quyền lợi.
Với nguyên tắc và thủ tục 2 cấp xét xử, trong quá trình giải quyết tranh chấp, những sai sót nếu có sẽ được phát hiện và khắc phục triệt để. Tuy nhiên cũng chính vì vậy mà thời gian giải quyết thông qua Tòa án thường sẽ kéo dài khá lâu và các bên không thể tác động trong quá trình thực hiện thủ tục tố tụng.
Bên A phải cam đoan và chịu trách nhiệm trước Pháp luật đối với những thông tin sau:
Bên B phải cam đoan và chịu trách nhiệm trước Pháp luật đối với những thông tin sau:
Hai bên A và B cùng cam đoan rằng đặc điểm của quyền sử dụng đất chuyển nhượng nêu trong hợp đồng là phù hợp với tình hình thực tế, nếu có sai khác so với thực tế thì bên A và bên B chịu mọi rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay đưa ra yêu cầu bồi thường đối với Công chứng viên đã ký xác nhận ở bản hợp đồng.
Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi có chữ ký của hai bên và được công chứng. Mọi việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký công nhận quyền sử dụng đất.
Hai bên thừa nhận đã hiểu rõ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ này;
Hai bên cùng đọc lại hoặc nghe Công chứng viên đọc lại nguyên văn của hợp đồng. Hai bên xác nhận đồng ý mọi điều khoản của hợp đồng mà không vướng mắc gì. Cả hai bên tiến hành ký tên ở cuối bản hợp đồng để làm bằng chứng.
Trên đây là toàn bộ các thông tin chi tiết về việc thành lập mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2022. Để đảm bảo giá trị pháp lý cũng như tính an toàn của giao dịch, bạn cần thực hiện đầy đủ theo trình tự và các lưu ý nêu trên. Ghé thăm Landinfo.com.vnthường xuyên để đón đọc nhiều bài viết có nội dung hữu ích tương tự và đăng tin mua bán nhà đất chính chủ nhé!
Các từ khóa được tìm kiếm nhiều:
Thông thường, mức thuế thu nhập cá nhân phải giao nộp sẽ bằng 2% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi rõ trong hợp đồng. Trong trường hợp trong hợp đồng không nêu rõ giá trị chuyển nhượng hoặc có giá trị chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá trị chuyển nhượng quy định.
" } },{ "@type": "Question", "name": "Cần đóng lệ phí trước bạ để làm gì?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vì đây là nhóm tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Thời hạn tối đa để người mua nộp lệ phí trước bạ và đăng ký biến động đất đai sẽ là 30 ngày.
" } }] } { "@context": "https://schema.org", "@type": "BlogPosting", "mainEntityOfPage": { "@type": "WebPage", "@id": "https://landinfo.com.vn/chia-se/mau-hop-dong-mua-ban-nha-dat-chua-co-so-do" }, "headline": "Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ năm 2022", "description": "Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần có những thông tin, nội dung về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất chuyển nhượng của đôi bên,...", "image": "https://landinfo.com.vn/upload/images/Hop%20dong%20mua%20ban%20nha%20dat%20chua%20co%20so%20do.jpg", "author": { "@type": "Organization", "name": "Landinfo", "url": "https://www.facebook.com/landinfo.com.vn/" }, "publisher": { "@type": "Organization", "name": "Landinfo", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://landinfo.com.vn/upload/company/03-16468000131.png" } }, "datePublished": "2022-03-16" }