Tại sao bất động sản không giảm giá sâu trong khi thị trường đang chững lại?

Mặc dù thị trường bất động sản đang trì trệ và thanh khoản giảm mạnh, nhưng vẫn có một số phân khúc đáp ứng được nhu cầu hiện tại và giá cả tiếp tục tăng.

Trong hơn 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn trầm lắng do nhiều nguyên nhân. Tại phân khúc đất nền, một số chủ đất đã giảm giá và cắt lỗ so với đầu năm ngoái, nhưng đây chỉ là những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính lớn, đất ở vị trí không thuận tiện hoặc chưa hình thành khu dân cư, giá đã vượt qua giá trị thực. Tuy nhiên, đất nền tại những vị trí thuận tiện và khu vực có hạ tầng phát triển tốt vẫn giữ nguyên giá trị. 

Trong khi đó, phân khúc chung cư vẫn có sự tăng giá nhẹ trong thời gian qua do đáp ứng được nhu cầu thực. Tuy nhiên, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh trong những tháng đầu năm 2023, và nhu cầu bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã giảm lần lượt là 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Mặc dù có sự sụt giảm về nhu cầu, giá bán căn hộ và nhà liền thổ tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng. Trong quý đầu năm, giá rao bán căn hộ trung cấp và bình dân tại Hà Nội tăng khoảng 3-4%, trong khi đó tại TP. HCM tăng đến 13%. Giá bán nhà liền thổ tại hai thành phố này cũng ghi nhận sự tăng trưởng khoảng 10% so với cuối năm 2022.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm 2023, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mới được mở bán tại Hà Nội, giảm 43% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm trước. Đây là lượng mở bán thấp nhất kể từ quý I/2020. Giá bán trên thị trường sơ cấp trung bình là 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% so với cùng kỳ năm trước và 3% so với quý trước. Từ đó, có thể thấy cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3-8% trong quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu trong thời điểm hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

Giá sơ cấp được CBRE dự đoán sẽ tăng 4-7%/năm trong vòng 3 năm tới từ 2023 do sự nâng cấp của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Những năm gần đây, giá căn hộ liên tục tăng ngay cả khi thị trường chững lại, chủ yếu do pháp lý chưa được giải quyết dẫn đến nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. 

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thủ tục thẩm định pháp lý, cấp phép dự án kéo dài đã làm tăng giá thành dự án, khiến dự án mới khó chào giá thấp hơn dự án cũ cùng phân khúc. Vì vậy, với nguồn cung bất động sản hạn chế và dòng vốn tín dụng thiếu hụt, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng vượt quá sức mua của phần lớn người mua có nhu cầu. Ông Hà nhận định, phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao nhưng nguồn cung thiếu và yếu khiến giá tăng chóng mặt. So với năm 2021, giá nhà đất hiện tại đã tăng khoảng 30%.

Giá bất động sản khó có thể giảm mà sẽ ổn định ở mức hiện tại, theo dự báo của ông Hà. Tuy nhiên, đến một thời điểm nào đó, khi nguồn cung tăng lên và các rào cản được dỡ bỏ, giá BĐS có thể hạ nhiệt. Ngoài ra, nhu cầu bất động sản tại Việt Nam cao cũng là một nguyên nhân khiến giá khó hạ. Lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại hình bất động sản này ngày càng tăng, trong khi thuế bất động sản quá thấp dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ trên thị trường. 

Sau mỗi đợt bùng nổ BĐS, giá chỉ tăng chứ ít khi giảm. Thực trạng này đã khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc mua nhà bằng tiền lương của mình. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có chung quan điểm này.