Liệu tình trạng ngược lại có xảy ra ở phân khúc căn hộ sơ cấp và thứ cấp?

Mặc dù giá niêm yết của các căn hộ chính mỗi đợt mở bán có xu hướng tăng nhẹ nhưng các chính sách ưu đãi, chiết khấu của chủ đầu tư cũng tăng theo.

Giá căn hộ cũ giảm, căn hộ mới tăng

Hiện thị trường căn hộ đang đối mặt với tình trạng ngược lại, căn hộ mới có giá bán không ngừng tăng nhưng thanh khoản lại giảm mạnh. Trên thị trường thứ cấp, nhiều chủ hàng phải giảm giá để tìm người mua.

Nói về thị trường thứ cấp căn hộ, anh Thanh Tùng, chủ một phòng giao dịch BĐS tại Hà Nội cho biết, những tháng cuối năm tình hình giao dịch ngày càng trầm lắng, khác hẳn những năm trước. Vì vậy, để bán được hàng, nhiều chủ hàng đã phải giảm giá hàng trăm triệu đồng để thu hút người mua.

Chẳng hạn, căn chung cư xây 5 năm, diện tích 68m2 ở Cầu Giấy (Hà Nội), tháng 5/2022 được rao bán 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay giá bán căn hộ này đã giảm xuống còn 2,8 tỷ đồng.

“Thực tế, nhu cầu căn hộ chính và phụ vẫn rất cao nhưng giá đang là trở ngại lớn đối với người mua hiện nay. Ngoài ra, việc tiếp cận vốn vay cũng khó khăn nên tính thanh khoản giảm, để bán được nhà cũ, chủ các căn hộ cũ buộc phải xem xét lại giá bán. So với nửa đầu năm, giá nhiều căn hộ đã qua sử dụng đã giảm khoảng 10-15%, tùy chủ nhân có nhu cầu bán nhanh hay không”, anh Tùng nói.

Theo anh Tùng, đầu năm 2022, giá chung cư cũ tiếp tục tăng mạnh, thậm chí có mức tăng “ảo”. Vì vậy, việc điều chỉnh giá bán là khó tránh khỏi.

Hơn nữa, trên thị trường sơ cấp, giá niêm yết căn hộ vẫn có xu hướng tăng. Cụ thể, Cushman & Wakefield cho biết, trong 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.400 USD/m2, tăng 21% so với quý trước.

Trong quý cuối cùng của năm 2022, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ mở bán mới, giảm 74% so với quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm. Năm 2022, thị trường căn hộ TP. TP.HCM ghi nhận tổng số căn mở bán là 17.028 căn, tăng 87% so với năm 2021. Trong quý IV/2022, lượng mở bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại Hà Nội, mức độ quan tâm đến loại hình chung cư đã giảm nhẹ 5-12%. Tuy nhiên, mặt bằng giá có xu hướng tăng, đặc biệt là phân khúc tầm trung tăng mạnh nhất với mức tăng 12%, cao cấp tăng 7% và phân khúc bình dân tăng 2% so với quý trước. Trong thành phố. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm có xu hướng tăng mạnh nhưng giá bán tăng nhẹ 2-4%.

Sự thật đằng sau việc giá niêm yết vẫn tăng

Phân tích về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng giá căn hộ thứ hai giảm do nhà đầu tư bắt đầu thua lỗ nên buộc phải bán với giá cao, giá cao để thoát khỏi vòng ôm. .

Đồng thời, giá sơ cấp nhà ở các dự án mới chào bán tăng do nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng tăng giá cao. Đây là thị trường dành cho đại đa số nhà đầu tư hoặc người mua ở muốn tận dụng cơ hội mua căn hộ trả góp dài hạn, lãi suất ưu đãi hoặc tận dụng các khuyến mãi đi kèm. Áp lực tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao.

Theo anh Đình Trọng, môi giới bất động sản chuyên về phân khúc căn hộ tại Hà Nội, thực tế với mỗi đợt tung hàng mới, chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá chào bán từ 2 đến 3%. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường ế ẩm như hiện nay, dù giá niêm yết có tăng nhẹ nhưng các chính sách ưu đãi lại được tăng lên rất nhiều.

Theo anh Trọng, nhiều chủ đầu tư hiện sẵn sàng cầm cố lợi nhuận, cho thuê lại căn hộ, ân hạn lãi suất cho người mua hoặc chiết khấu sâu. Đặc biệt, với những người có tiền thanh toán ngay khoảng 80-90%, tại một số dự án, nhà đầu tư còn được chiết khấu tới 30-35% so với giá niêm yết.

“Mặc dù giá niêm yết tiếp tục tăng, nhưng thực tế đằng sau điều này là một số nhà đầu tư vẫn tiếp tục giảm. Nếu tính toán kỹ, theo từng chính sách của chủ đầu tư, giá căn hộ chính đã giảm mạnh so với đầu năm”, anh Trọng nói.

Môi giới này cho biết, thực tế từ trước đến nay chủ đầu tư vẫn có chính sách ưu đãi cho người mua. Tuy nhiên, chưa bao giờ thị trường chứng kiến ​​mức chiết khấu lớn khi mua căn hộ cao cấp như hiện nay.

Theo đó, anh Trọng cho rằng giai đoạn hiện nay là cơ hội tốt để mua nhà của những người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, lựa chọn chủ đầu tư hay dự án nào, người mua vẫn cần suy tính kỹ lưỡng, tránh rủi ro không đáng có.