Thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Nguyên nhân và giải pháp?

Theo thông tin mà Landinfo thu thập: Mặc dù tổng nguồn thu từ chuyển nhượng khi mua bán nhà đất bất động sản năm 2022 cao hơn cùng kỳ năm 2021 nhưng ngân sách của phân khúc này vẫn bị lỗ lớn. Các chuyên gia cho rằng trong thời gian tới, khi xem xét sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế để có thể áp dụng các biện pháp điều tra cụ thể nhằm phát hiện và xử lý gian lận trong việc báo cáo, xác định số thuế phải nộp trong các hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Khoản thu từ thuế chuyển nhượng đất đai tăng 96,4%

Báo cáo mới nhất của Bộ Tài chính cho thấy, lũy kế số thu thuế từ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản 8 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 13,2 nghìn tỷ đồng, tức nghĩa tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, trên phạm vi cả nước, từ đầu năm đến ngày 6/9/2022, số tờ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá chuyển nhượng của UBND chiếm 72%, bình quân 1 bộ hồ sơ kê khai giá cao hơn giá UBND gần 3 lần.

Nguồn thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tuy có tăng nhưng thực tế cho thấy, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách thuế và các luật liên quan; chưa nhận thức được hậu quả của việc báo cáo thuế không đúng với giá chuyển nhượng thực tế.

Trường hợp tại Văn phòng Công chứng Đỗ Thu Hà, TP Cần Thơ là một ví dụ, giá trị giao dịch thực tế của hợp đồng là 26 tỷ đồng nhưng người khai thuế chỉ ghi vào hồ sơ 5 tỷ đồng và trốn kê khai thuế 21 tỷ đồng.

Đại diện Cục Thuế TP Cần Thơ cho biết, hành vi trốn thuế của nhiều đối tượng trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung vào việc ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch. Sau đó hai bên giao dịch ký phụ lục hợp đồng với giá trị thực tế cao hơn nhiều lần.

Theo các chuyên gia, ngoài khó khăn trong việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, việc quản lý chuyển nhượng bất động sản liên quan đến đất đai có sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý (như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng ...). Các văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành, dữ liệu đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ công tác quản lý thông tin liên quan đến đất đai.

Khâu kê khai giá giao dịch cần được quản lý chặt chẽ

PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế - Hải quan, Học viện Tài chính, phân tích, nguyên nhân chính của tình trạng thất thu thuế trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản là quyền hạn của cơ quan thuế trong việc xác định giá tính thuế và tính chính xác trong quá trình kê khai của người chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định, người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản để làm căn cứ tính thuế. Nếu cơ quan quản lý thuế nghi ngờ người nộp thuế không báo giá chuyển nhượng thực tế thì có 3 cách xử lý: Yêu cầu người nộp thuế giải trình theo quy định của pháp luật quản lý thuế; Đánh thuế dựa trên dữ liệu giá thị trường của cơ quan thuế; Xác định giá tính thuế không thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Do lợi thế riêng nên hầu hết người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thấp hơn giá thực tế thanh toán. Trên thực tế, các giao dịch của người nộp thuế chủ yếu được thanh toán bằng tiền mặt, cơ quan thuế không giám sát trực tiếp quá trình giao dịch, nộp thuế của người nộp thuế.

Để có cơ sở yêu cầu giải trình hoặc ấn định thuế, cơ quan thuế phải có cơ sở dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng bất động sản phù hợp với từng giao dịch bất động sản cụ thể. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu chung về thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước liên quan và cơ quan thuế còn thiếu hệ thống và chưa đầy đủ. Ngoài ra, bất động sản là một mặt hàng có tính cá biệt rất lớn và không dễ tìm được các giao dịch tương tự để làm cơ sở tính thuế.

Cùng Landinfo.com.vn tìm hiểu nhiều thông tin mới nhất về mua bán nhà đất, mua bán căn hộ và thị trường bất động sản nhé!