Siết chuyển nhượng thuế bất động sản: Hết thời căn nhà bạc tỷ khai giá 150 triệu đồng

Một căn nhà phố trong ngõ được giao dịch với giá hơn 2 tỷ đồng nhưng khi kê khai trong hồ sơ thuế, mức giá thoả thuận chỉ gần 200 triệu đồng. Với động thái siết thuế chuyển nhượng bất động sản như hiện tại, các giao dịch mua bán nhà đất yêu cầu phải kê khai giá sát với thực tế.

Siết chuyển nhượng thuế bất động sản được đánh giá là chính sách tác động không hề nhỏ với các nhà đầu tư. Theo anh Vân (môi giới Hà Nội), hiện tại, hồ sơ kê khai thuế nếu không sát so với thị trường đều bị trả lại. Trước đây, người mua và người bán sẽ thỏa thuận việc kê khai thuế với giá trị tương đương theo mức bảng giá quy định của Nhà nước. Ví dụ như, một căn nhà ở Hà Đông 35m2, 5 tầng có giá giao dịch khoảng 2,3 tỷ đồng nhưng nếu như tài sản không kê trong sổ hồng thì mức giá theo quy định của Nhà nước chỉ tương đương với 150 triệu đồng. Với con số này thì tiền thuế chuyển nhượng dao động ở mức vài trăm nghìn.

Anh Vân cho rằng, thực tế, giá tiền mua bán là sự thỏa thuận giữa người mua, và người bán nên khó định lượng nhất định. Đến hiện tại thì việc kê khai thuế bị vướng ở điểm là đưa ra mức giá phù hợp và phải "sát với thị trường". Nhưng "sát như thế nào" lại khó có thước đo chính xác. "Đây là lý do mà nhà đầu tư, môi giới đang gặp khó", anh Vân cho hay. 

Phân tích sâu hơn về tác động của siết thuế chuyển nhượng bất động sản với thị trường, ông Lê Quốc Kiên, người có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc phân tích, việc siết chuyển nhượng thuế bất động sản đang tác động tới 2 nhóm nhà đầu tư chính.

Thứ nhất là nhóm bị ảnh hưởng ít bao gồm dự án chung cư, khu đô thị do chủ đầu tư triển khai.

Với nhóm này, do đã có giá bán do chủ đầu tư công bố rộng rãi trên truyền thông, và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư (F0) với người mua (F1) cũng dựa trên giá này, nên khi giao dịch mua bán giữa người mua F1 với F2, giá áp thuế cũng không thể quá khác biệt so với giá trên hợp đồng mua bán - giá tham chiếu.

Bởi lẽ, chênh lệch giá nhiều (nếu có) thường xảy ra khi những khách hàng đã mua thứ cấp (F2-F3) bán lại cho những người sau (F3-F4) với giá tăng nhiều so với giá gốc trên hợp đồng mua bán đầu tiên của chủ đầu tư.

Ví dụ như, chủ đầu tư công bố giá 2 tỷ, F1 bán F2 2,5 tỷ thì không thể khai thuế dưới giá 2 tỷ. Nhưng nếu Từ F2 đến F4 tăng dần lên 3,8 tỷ thì lại có khoản dung sai từ 2 tỷ - 3,8 tỷ.

Thứ hai, với nhóm bị ảnh hưởng nhiều, đó là đất nền và nhà phố, đặc biệt là đất nền ở tỉnh. Với nhóm này, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu bởi giá của nhà nước, có độ trễ khá lớn so với thị trường, độ chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với giá thực tế. Trong đó, đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn giá đất đơn thuần.

Tuy nhiên, dù là nhóm nào thì mức thuế nếu áp sát thực tế cũng chỉ tác động tới giá bán thêm khoảng 0,5% - 1,5% (tương đương tổng mức thuế 2 % thì hiện tại cũng đang đóng 0,5% - 1,5%), vì người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. Ví dụ, trước đây, bán tài sản giá 5 tỷ đóng 30 triệu tiền thuế theo khung giá nhà nước, thì nay bán thành 5,07 tỷ (70 triệu tăng thêm chính là phần bù cho đủ 2% tiền thuế chuyển nhượng). Con số 0,5% - 1,5% thuế tăng thêm để đóng đủ này sẽ khó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đang có mức độ tăng giá trung bình 20%-30%/năm trong khoảng từ 2016 đến nay. Do đó, việc này không ảnh hưởng nhiều với những nhà đầu tư trung và dài hạn.

Việc siết thuế này có thể ảnh hưởng mạnh nhất đối với những người lướt sóng ngắn hạn, những người chỉ cần lợi nhuận 5% - 10% trong một giao dịch 1 - 2 tháng. Ví dụ, một miếng đất 1,8 tỷ, sau khi đặt cọc 200 triệu gửi môi giới bán chênh lại ngay với giá 1,9 - 1,95 tỷ. Giả sử không bán ra được và phải chồng đủ 1,8 tỷ ôm luôn rồi tiếp tục chờ môi giới ra hàng, thì khi cộng các chi phí hoa hồng môi giới 1%, thuế trước bạ mua 0,5% (bị siết đóng đủ theo giá mua bán), thuế thu nhập cá nhân bán 2% (bị siết đóng đủ theo giá mua bán), sẽ làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng là một điểm tích cực cho thị trường mua bán bất động sản, vì những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, thuế chuyển nhượng bất động sản thực ra không phải luật mới, chỉ là cơ quan thuế đang làm "đúng hơn" với luật đang có sẵn. Giá mua bán áp thuế trước giờ vẫn được quy định áp dụng theo 2 tiêu chí: Một là giá thực tế và không được dưới khung giá nhà nước. Cái khó của cơ quan thuế là giá nhà nước thì có khung, nhưng giá thị trường thì không có. Do đó, họ mới chỉ thực hiện được việc không dưới khung giá nhà nước.

Để cơ quan thuế có thể làm chặt vế "giá thực tế", cần có một khung giá để họ áp dụng. Đơn giản nhất là nhà nước cập nhật khung giá không lệch quá thị trường 20%. Trên thực tế, nếu không có sự đột biến về phát triển hạ tầng đô thị, thì bất động sản tại các khu vực trung tâm/ thành phố như mua bán nhà đất tphcm tăng trung bình 15% - 20%/năm. Các bất động sản ở vùng ven và tỉnh xa tăng trung bình 30% - 50%/năm (đương nhiên thanh khoản kém hơn nhiều bất động sản tại trung tâm thành phố).

Tuy nhiên, dù hàng năm nhà nước đều cập nhật lại khung giá, nhưng giá theo khung của nhà nước tại trung tâm lại chỉ bằng 30% - 60% thị trường, ở tỉnh xa vùng ven thậm chí bằng 10% - 25% giá thị trường. Vì lý do này, giữa khung giá nhà nước và giá giao dịch của người dân đang có một mâu thuẫn, mà mâu thuẫn này cũng góp phần không nhỏ vào việc người dân không khai giá bán thực tế, đó là "đóng thuế theo giá thị trường, nhưng đền bù theo giá nhà nước".

Hải Nam