Mua nhà trong KĐT mới Thủ Thiêm - Có đóng thêm tiền sử dụng đất?

Năm 2020, KĐTM Thủ Thiêm đánh dấu sự khởi động trở lại bằng việc TPHCM cho phép một số dự án mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản chấp thuận cho các dự án đủ điều kiện mở bán nằm trong KĐTM Thủ Thiêm là Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City) với 472 căn; Dự án The River với 525 căn; dự án Metropole Thu Thiem với 456 căn.

Theo tìm hiểu của phóng viên, mặc dù các dự án đã có quyết định giao đất, đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng điều kiện đặt ra để được mở bán là chủ đầu tư phải ký cam kết với UBND TPHCM sẽ đóng thêm tiền sử dụng đất nếu có yêu cầu; thành phố cũng không giao toàn bộ theo quyết định giao đất mà giữ lại một số quỹ đất nhằm ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư sau này.

Dạo quanh các dự án đang mở bán, điều đầu tiên ghi nhận là giá bán nhà… trên mây. Chị Nhu chọn mua một căn hộ tại dự án The River. Chủ đầu tư  (Công ty TNHH một thành viên Khu Bắc Thủ Thiêm) thi công xong phần móng, tiếp tục xây dựng phần trên mặt đất. Những thông số pháp lý thể hiện, dự án là thuộc hợp đồng BT nhằm thanh toán cho dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục Bắc - Nam của KĐTM Thủ Thiêm; quyết định giao đất vào tháng 4-2016, quyết định chấp thuận đầu tư vào tháng 4-2017. Tiếp đó, trong năm nay, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản cho phép chủ đầu tư “đủ điều kiện” mở bán căn hộ.

“Nghe thông tin dự án sẽ phải đóng thêm tiền sử dụng đất, vậy ai sẽ đóng?”, chị Nhu đem thắc mắc hỏi nhân viên tư vấn. Câu trả lời là chủ đầu tư sẽ nộp toàn bộ tiền sử dụng đất; điều đó ghi rõ trong hợp đồng bán nhà “giá bán bao gồm giá trị quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, căn hộ gần 70m2 với giá bán gần 10 tỷ đồng, tính ra khoảng 150 triệu đồng/m2, khiến chị Nhu băn khoăn. Đó là lý do dù chị đã đặt giữ chỗ 200 triệu đồng, chủ đầu tư đã mở bán 2 block, nhưng chị vẫn chưa quyết định mua. Giá bán tại dự án The Metropole Thu Thiem cũng tương tự, loanh quanh 150 triệu đồng/m2.

Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, ông Phạm Quang Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát, chủ đầu tư dự án The Metropole Thu Thiem, cho biết: Căn hộ đã bán cho khách hàng, nếu sau này có phải đóng thêm tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải tự lo; không được phép thu thêm của khách hàng, dù bất cứ trường hợp nào xảy ra. Điều này đã ghi rõ trong hợp đồng. Bà Nguyễn Mai Bảo Trâm, Phó tổng Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Bắc Thủ Thiêm, chủ đầu tư dự án The River Thu Thiem, cũng khẳng định, chủ đầu tư sẽ nộp toàn bộ tiền sử dụng đất. 

Qua tìm hiểu tại các cơ quan chức năng, chúng tôi được biết, liên quan đến tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở trong KĐTM Thủ Thiêm hiện nay như sau. Đối với dự án BT, trước đây thành phố xin và được Chính phủ cho thanh toán đồng thời, sau đó Bộ Tài chính có hướng dẫn, xác định giá đất, giá trị công trình tại thời điểm ký hợp đồng. Trong khi đó, theo Nghị định 108, có 2 thời điểm ký hợp đồng, một lần ký tắt và một lần ký chính thức.

Nội dung trong hợp đồng ký tắt đã thể hiện quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên, nghĩa là phải xác định giá đất và giá trị công trình, cho nên thành phố xác định mọi nghĩa vụ tại thời điểm BT ký tắt. Sau thời điểm hợp đồng BT ký tắt, sẽ mất một khoảng thời gian mới hoàn tất giấy chứng nhận đầu tư của dự án BT, chấp thuận đầu tư các dự án nhà ở, ra quyết định giao đất, rồi mới tiến hành ký hợp đồng BT chính thức. Từ ký tắt sang ký chính thức phải mất thời gian khá dài. 

Sau này, Thanh tra Chính phủ vào cuộc cho rằng, hướng dẫn của Bộ Tài chính là tại thời điểm ký hợp đồng chính thức chứ không phải tại thời điểm ký tắt. Lúc này xảy ra tình huống, các dự án thuộc hợp đồng BT có 3 thời điểm: ký tắt, quyết định giao đất và thời điểm ký chính thức. Hiện nay, thành phố đề xuất Chính phủ xử lý theo phương án sau: thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá tại thời điểm giao đất, sau khi có kết quả sẽ chuyển sang Kiểm toán Nhà nước để có ý kiến theo nội dung kết luận của Thanh tra Chính phủ trước đây. Việc này, UBND TPHCM đang giao Sở TN-MT TPHCM thuê tư vấn thực hiện.

Đối với các dự án chỉ định giao đất sẽ tính lại tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất. Thanh tra Chính phủ cho rằng, việc tính toán theo phương pháp thặng dư là không đúng, nên Sở TN-MT TPHCM đang thuê tư vấn tính lại. Thẩm quyền phê duyệt giá đất của trường hợp này thuộc UBND TPHCM.