Lộ hàng loạt bất cập trong bảo lãnh bán nhà "trên giấy", HoREA đề nghị tháo gỡ để giảm giá bán căn hộ

HoREA nhận thấy các cơ quan nhà nước liên quan đang rất nỗ lực tìm giải pháp giảm giá nhà ở. Vì vậy, HoREA cho rằng cần xem xét bỏ quy định về bảo lãnh ngân hàng trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để giúp giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà ở.

Trong đơn kiến ​​nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, Hiệp hội BĐS TP. TP.HCM (HoREA) kiến ​​nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì còn một số kẽ hở, hạn chế, làm tăng chi phí, tăng giá bán của người mua nhà phải chịu khi mua nhà.

Người mua nhà chịu phí bảo lãnh ngân hàng

Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế khi người mua nhà phải chịu hoa hồng bảo lãnh ngân hàng khoảng 2% giá trị tài sản. căn nhà. gia ban).

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng, thường khoảng 2% trên tổng giá trị tài sản bảo lãnh, là dự án nhà ở thương mại rất lớn nên phí bảo lãnh rất cao.

Hệ quả là khoản phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng lại được chủ đầu tư tính vào giá thành, làm tăng giá bán nhà nhưng cuối cùng người mua nhà vẫn phải gánh khoản phí bảo lãnh cho ngân hàng.

HoREA nhận thấy các cơ quan nhà nước liên quan đang rất nỗ lực tìm giải pháp giảm giá nhà ở. Vì vậy, cần xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để giúp giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Theo HoREA, có dấu hiệu cho thấy quy định “bảo lãnh trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ có lợi cho các ngân hàng thương mại. Bởi hầu hết các ngân hàng đứng ra bảo lãnh đều chính là ngân hàng đã cấp tín dụng cho chủ đầu tư để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và thế chấp chính dự án đó để đảm bảo khoản vay.

Như vậy, ngân hàng được chủ đầu tư trả cả lãi vay ngân hàng và phí bảo lãnh, thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản đảm bảo, là dự án nhà ở thương mại có giá trị cao, rủi ro rất ít. .

Ngoài ra, quy định này còn làm giảm khả năng cho vay của các ngân hàng thương mại và làm tăng tài sản bảo đảm của doanh nghiệp đối với tài sản bảo đảm, dẫn đến không thể khai thác hiệu quả tài sản bảo đảm.

Minh chứng cho nhận định này, HoREA đưa ra ví dụ, Công ty A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu ngân hàng bảo lãnh giá trị 500 tỷ đồng thì công ty A chỉ được nhận hạn mức tín dụng 500 tỷ đồng. vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh trị giá 500 tỷ đồng, công ty A phải có khoản bảo lãnh có giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (vì thông thường các ngân hàng thương mại chỉ thẩm định khoản bảo lãnh chỉ khoảng 500 tỷ đồng). % giá trị thực).

Tuy nhiên, tài sản bảo đảm này gần như bị đóng băng nên chủ đầu tư không thể khai thác và sử dụng hiệu quả. Trong khi hầu hết các ngân hàng thương mại đều có quy mô vốn nhỏ, trong khi các dự án bất động sản, thương mại và nhà ở đô thị thường có giá trị cao.

Nếu quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” được thực hiện nghiêm túc thì hầu hết các ngân hàng thương mại không có khả năng đáp ứng nên quy định này khó khả thi, sát thực tế và không sát thực tế.

Bỏ bảo lãnh “bán nhà trên giấy” để giảm giá nhà

HoREA cho rằng việc “bảo lãnh ngân hàng trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở. Chẳng hạn như. cam kết với hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế 7 năm qua cho thấy hầu hết các dự án nhà ở (mới) đều đã có pháp lý đầy đủ và được phép huy động vốn, không xảy ra tình trạng chậm tiến độ hay bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Nguyên nhân là do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

HoREA nhận thấy thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà đúng hạn cho khách hàng hoặc không làm sổ hồng cho khách hàng do vướng mắc pháp lý, chủ yếu do đất dự án lấy từ đất công hoặc đất dự án lấy từ đất công. cổ phần của công ty đại chúng; hoặc chưa hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng nhưng các dự án này đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước.

Vì vậy, HoREA kiến ​​nghị xem xét bỏ quy định tại Mục 27 Luật BĐS (sửa đổi) về “Bảo đảm trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” do có một số điểm trái quy định. hạn chế để giúp giảm chi phí, bằng cách giảm giá bán nhà cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết trong hợp đồng, HoREA kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo các ngân hàng thương mại. tăng cường giám sát chặt chẽ, chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay đúng mục đích quy định tại khoản 3, 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/Ngân hàng Nhà nước 2019/TT-NHNN.

Đồng thời, HoREA cũng kiến ​​nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, UBND tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ việc chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng nguồn vốn huy động được của khách hàng đúng mục đích, mục đích. giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.