Nhà phát mãi là gì: Xem xét 08 lợi ích - rủi ro trước khi quyết định đầu tư

Nhà phát mãi là gì? Hiểu đơn giản, đây là một hình thức ngân hàng “thanh lý” bất động sản để thu hồi khoản vay. Như vậy, trong trường hợp nào thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản? Mua nhà phát mãi có lợi không? Mời bạn đọc cùng tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây:

1. Nhà phát mãi là gì?
2. Lợi ích và rủi ro khi mua bán nhà phát mãi là gì?
3. Các phương thức phát mãi nhà đất
4. Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất phát mãi
5. Có nên mua nhà ngân hàng phát mãi hay không?
6. Kết luận

Nhà phát mãi là gì?

Trước khi tìm hiểu về nhà phát mãi, hãy bắt đầu từ khái niệm phát mãi tài sản: Đơn giản, phát mãi tài sản là quy trình mà ngân hàng hoặc tổ chức cho vay vốn công bố và bán tài sản thế chấp tại ngân hàng khi người vay không thể thanh toán khoản nợ theo đúng quy định của pháp luật. Mục tiêu chính của quy trình này là thu hồi khoản nợ mà người vay không thể trả.

Phát mãi bất động sản là một cách để ngân hàng thu hồi tài sản nhà đất khi người vay không đủ khả năng chi trả khoản vay. Khi người vay sử dụng tài sản như nhà, đất, hoặc xe làm thế chấp cho khoản vay kinh doanh, và sau đó gặp khó khăn, phá sản hoặc không thể trả nợ, ngân hàng sẽ tổ chức phát mãi tài sản này theo quy định của pháp luật để thu hồi khoản vay. Sau khi tiến hành phát mãi và thu hồi khoản nợ, số tiền còn dư sau các khoản phí sẽ được trả lại cho người vay.

Lợi ích và rủi ro khi mua bán nhà phát mãi là gì?

Khi ngân hàng phát mãi bất động sản, đó là khi họ thông báo và bán nhà hoặc đất của người vay để thanh toán khoản nợ mà người vay không thể trả. Vậy, liệu bạn nên mua bất động sản phát mãi của ngân hàng hay không? Hãy cân nhắc về các lợi ích cũng như rủi ro tiềm ẩn liên quan đến giao dịch này:

Lợi ích khi mua bán nhà phát mãi

Dưới đây là các ưu điểm khi mua nhà đất từ ngân hàng thông qua quá trình phát mãi:

Giá ưu đãi: 

nhà đất ngân hàng phát mãi thường có giá thấp hơn so với thị trường, vì ngân hàng cần thu hồi nợ nhanh chóng. Điều này tạo cơ hội mua tài sản với giá ưu đãi hơn cho người mua.

Giấy tờ pháp lý rõ ràng: 

Nhà đất đã được kiểm tra về giấy tờ pháp lý và sẵn sàng để chuyển nhượng cho người mua, giúp họ tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch.

Hỗ trợ tài chính: 

Ngân hàng thường cung cấp các gói vay tài chính để hỗ trợ người mua trong việc mua nhà đất phát mãi.

Rủi ro khi mua bán nhà phát mãi

Tuy nhiên, việc mua nhà phát mãi từ ngân hàng cũng đi kèm với một số rủi ro:

Quá trình giao dịch phức tạp: 

Giao dịch liên quan đến ba bên gồm người mua, chủ sở hữu và ngân hàng, dẫn đến quá trình hoàn tất giao dịch thường phức tạp và tốn thời gian hơn. Sự phức tạp của các mối quan hệ này có thể tạo ra rủi ro cho các bên tham gia.

Khó khăn trong việc bàn giao tài sản: 

Có trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục nhưng chủ sở hữu tài sản không hợp tác bàn giao tài sản, khiến người mua phải đợi trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này tốn nhiều thời gian và có thể không hoàn thành được trong thời gian ngắn.

Rủi ro khiếu nại: 

Người mua có thể đối mặt với khiếu nại hoặc kiện cáo từ chủ sở hữu tài sản sau khi giao dịch trên sàn đấu giá, có thể xuất phát từ việc giá bán tài sản không đạt giá trị thị trường hoặc thông tin không đầy đủ từ cơ quan đấu giá.

Hủy bỏ giao dịch: 

Trong một số tình huống đặc biệt, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ, do vi phạm quy định hoặc hành vi gian lận từ các bên tham gia đấu giá.

Các phương thức phát mãi nhà đất

Theo Điều 303 của Bộ luật Dân sự 2015, các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp cũng bao gồm các hình thức phát mãi tài sản, phát mãi nhà đất sau đây:

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
2. a) Tổ chức bán đấu giá tài sản;
3. b) Bên nhận bảo đảm tự mình tiến hành bán tài sản;
4. c) Bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
5. d) Sử dụng phương thức xử lý khác.
6. Trong trường hợp không có thỏa thuận nào về phương thức xử lý tài sản đảm bảo, theo quy định tại khoản 1 của Điều này, tài sản sẽ được bán đấu giá, trừ khi có sự quy định khác từ pháp luật.

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất phát mãi

Quá trình phát mãi tài sản thế chấp của ngân hàng phải tuân theo các quy định của pháp luật và các văn bản liên quan. Dưới đây là các bước quan trọng trong quá trình này:

Đưa ra thông báo phát mãi tài sản: 

Đầu tiên, ngân hàng phải tiến hành thông báo việc phát mãi tài sản. Bộ phận có trách nhiệm về xử lý tài sản sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến các cơ quan liên quan. Thông báo này chứa các thông tin quan trọng như lý do xử lý tài sản, thông tin chi tiết về tài sản, nghĩa vụ đảm bảo, địa điểm, thời gian và phương thức xử lý tài sản.

Xác định giá trị tài sản đảm bảo:

Giá trị tài sản thế chấp có thể được thỏa thuận giữa người vay và ngân hàng. Nếu không có thỏa thuận, giá trị tài sản sẽ được xác định thông qua một tổ chức định giá tài sản. Quá trình này phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá.

Xử lý tài sản đảm bảo: 

Nếu bên đảm bảo đã đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ và chi trả mọi khoản phí liên quan trước khi xử lý tài sản đảm bảo, họ có quyền nhận lại tài sản đó, trừ khi có các quy định khác của pháp luật về thời điểm nhận lại tài sản phát mãi.

Thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo: 

Sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi, như phí thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và phí bảo quản hồ sơ, số tiền thu được sẽ được thanh toán cho các bên theo thứ tự ưu tiên theo quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc theo quy định của pháp luật.

Chuyển quyền sở hữu và sử dụng tài sản: 

Sau khi tài sản đã được phát mãi thành công, các bên cần thực hiện các thủ tục để chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thế chấp cho những người mua tài sản, theo quy định của pháp luật.

Có nên mua nhà ngân hàng phát mãi hay không?

Việc mua nhà đất thông qua phát mãi bằng hình thức đấu giá có thể không đảm bảo rẻ hơn so với giá thị trường. Trong quá trình đấu giá theo hình thức trả giá lên, người trúng đấu giá buộc phải trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm nếu không có ai trả giá cao hơn. Ngoài giá khởi điểm, người mua còn phải đối diện với các khoản lãi phạt, tiền môi giới và các chi phí tổ chức đấu giá.

Như vậy, có nên mua đất thanh lý của ngân hàng, nhà ở phát mãi không? Việc mua nhà phát mãi sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn nếu người mua nắm thông tin nội bộ từ ngân hàng hoặc có khả năng liên hệ trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Đối với mục đích ở, nếu mua được nhà với giá rẻ hơn ít nhất 20% so với giá thị trường, thì đây có thể là cơ hội đáng xem xét. Tuy nhiên, đối với mục đích đầu tư, cần xem xét tỷ suất lợi nhuận, chi phí lãi vay và số vốn phải đầu tư.

Kết luận

Tóm lại, việc hiểu rõ về khái niệm nhà phát mãi là gì sẽ giúp bạn đưa ra quyết định có nên mua loại hình bất động sản này hay không. Nhà đất phát mãi từ ngân hàng có nhiều ưu điểm, nhất là đối với những người muốn tìm kiếm bất động sản với giá hợp lý. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua, bạn cần nghiên cứu kỹ về ngân hàng phát mãi, tài sản cụ thể cần mua và đảm bảo có khả năng tài chính để đối phó với các chi phí phát sinh trong quá trình giao dịch. 

Hy vọng bài viết trên đây đã mang đến cho bạn đọc cái nhìn tổng quan nhất, từ đó đưa ra quyết định phù hợp cho mình. Thường xuyên truy cập LandInfo.com.vn để đón đọc thêm nhiều bài viết chia sẻ thông tin hữu ích về thị trường nhà đất cũng như đăng tin mua bán bất động sản chính chủ tại đây nếu có nhu cầu.