Diện tích xây dựng là gì? Cách tính chính xác và quy định mới nhất của nhà nước

Để xây dựng một ngôi nhà đẹp với cấu trúc hài hòa và hợp lý, cần tính toán kỹ lưỡng về kinh tế, diện tích sàn và diện tích xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm diện tích xây dựng là gì và sự khác biệt so với diện tích sàn. Bài viết sau đây của LandInfo sẽ giải thích chi tiết thắc mắc của bạn về vấn đề này: 

1. Định nghĩa diện tích xây dựng là gì
2. Cách tính diện tích xây dựng như thế nào?
3. Thế nào là diện tích sàn xây dựng?
4. Vậy diện tích xây dựng và diện tích sàn có gì khác nhau?
5. Quy định của nhà nước về diện tích xây dựng nhà ở 2023

Định nghĩa diện tích xây dựng là gì

Diện tích xây dựng được tính từ mép tường bên này đến mép tường bên kia và được quy định trong giấy phép xây dựng và quy hoạch đối với nhà phố và biệt thự. Định nghĩa ngắn gọn nhất về diện tích xây dựng, đó là phần phủ bì của công trình xây dựng.

Các thành phần của diện tích xây dựng bao gồm diện tích tim tường, diện tích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Tuy nhiên, diện tích sàn cũng được tính vào diện tích xây dựng. Diện tích sử dụng và diện tích xây dựng là hai khái niệm khác nhau. 

Diện tích sử dụng bao gồm các phòng ở, tủ tường, phần bố trí dưới cầu thang và các khu vực phụ như bếp, phòng tắm, ban công, nhà kho, lối đi, hành lang và lô gia. Tuy nhiên, cột và tường không được tính vào diện tích sử dụng cho đến khi công trình hoàn thiện. Trong khi đó, diện tích xây dựng nhà dân dụng là tổng diện tích của toàn bộ khu đất được sử dụng để xây dựng công trình.

Cách tính diện tích xây dựng như thế nào?

Diện tích xây dựng tính như thế nào? Để tính diện tích xây dựng chính xác, sau khi hiểu định nghĩa của nó, cần phải biết công thức tính. Vì có nhiều hạng mục khác nhau trong một công trình xây dựng, việc tính diện tích cho mỗi hạng mục cũng khác nhau và phụ thuộc vào đơn giá xây thô. Công thức phổ biến bao gồm: 

1. Diện tích móng tính 50-75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô.
2. Diện tích sàn được tính từ diện tích giọt gianh mái tầng đó (hoặc sàn tầng trên kế tiếp) và tính phủ bì.
3. Diện tích bể nước và bể phốt tính 60-75% diện tích mặt bằng một sàn theo đơn giá xây thô (hoặc theo thể tích phủ bì của bể).
4. Mái tôn của nhà tầng tính 75% diện tích mặt bằng sàn.
5. Mái ngói (bên dưới có làm trần giả) tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
6. Đối với mái ngói, diện tích được tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái. 
7. Sân thượng có dàn lam bê tông và sắt trang trí (dàn phẹc - pelgolas) được tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn. 
8. Nếu sân thượng có mái che, diện tích được tính là 75% diện tích mặt bằng sàn. 
9. Nếu không có mái che, sân thượng và ban công được tính là 50% diện tích mặt bằng sàn. 
10. Lô gia được tính là 100% diện tích.

Thế nào là diện tích sàn xây dựng?

Việc tính toán diện tích sàn xây dựng là quan trọng để xác định giá trị xây dựng của công trình. Diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích sàn của tất cả các tầng, kể cả ban công. Khi tính toán diện tích sàn nhà ở, cần chú ý không bỏ sót diện tích của các tầng không có mái che, để tránh sai sót và thất thoát tài chính.

Tổng diện tích sàn xây dựng là gì?

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD về phân cấp, phân cấp công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đô thị quy định cụ thể về diện tích sàn trong giấy phép xây dựng như sau:

Diện tích sàn của một tầng là diện tích nằm trong ranh giới ngoài của tường bao gồm hành lang, ban công...

Tổng diện tích sàn của tòa nhà bao gồm tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái.

Cơ quan cấp phép xây dựng thường chỉ xem xét diện tích sàn sử dụng và không tính diện tích thừa bên ngoài nhà như giếng trời, vườn trên sân thượng, ban công trong giấy phép.

Làm thế nào để tính diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng?

Diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích sàn sử dụng và diện tích khác như phần móng, mái, sân, tầng hầm,... 

Ví dụ, nếu bạn có một miếng đất diện tích 30m2 và kế hoạch xây một căn nhà gồm 1 trệt và 2 tầng với mái đúc bằng, thì diện tích xây dựng sẽ được tính bằng tổng diện tích của 3 sàn hoặc 3 mái, cả hai đều là 90m2. 

Lưu ý rằng diện tích mái của tầng 2 chỉ được tính khi có mái mới. Tóm lại, diện tích xây dựng sẽ bao gồm tất cả không gian sử dụng được tạo ra.

Trong đó: 

1. Với sàn nhà, phần có mái che phía trên chiếm 100% diện tích. Phần không có mái che nhưng có lát gạch nền chiếm 50% diện tích. Các ô trống trong nhà có diện tích dưới 4m² được tính như sàn bình thường, còn các ô trống có diện tích trên 4m² sẽ tính 70% diện tích và các ô trống có diện tích lớn hơn 8m² sẽ tính 50% diện tích. 
2. Phần gia cố nền đất yếu sử dụng loại hình gia cố khác nhau tùy vào điều kiện đất và điều kiện thi công, ví dụ như sử dụng gỗ hoặc cốt thép. Nếu sử dụng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích. 
3. Phần móng được tính theo các loại móng khác nhau như sau: móng đơn tính 30% diện tích, đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép hoặc cọc khoan nhồi tính 35% diện tích, và móng băng tính 50% diện tích. 
4. Phần tầng hầm được tính theo độ sâu so với code đỉnh ram hầm, với các giá trị tương ứng là: hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m tính 135% diện tích, hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m đến 2.0m tính 150% diện tích, và hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m tính 180% diện tích.
5. Phần sân có diện tích dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%. Diện tích từ 20m2 đến dưới 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%. Diện tích trên 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.
6. Phần mái nếu là bê tông cốt thép và không được lát gạch thì diện tích tính 50%, nếu được lát gạch thì diện tích tính 10%. Nếu mái là ngói vì kèo sắt thì tính 60%. Nếu mái là bê tông dán ngói thì tính 85%. Nếu mái là tôn thì tính 30%.

Vậy diện tích xây dựng và diện tích sàn có gì khác nhau?

Để tính tiền công xây dựng, cần tính diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích mặt sàn, ban công và tầng, nhưng không tính mái che. Nếu việc tính toán này sai sót, có thể gây thiệt hại tài chính đáng kể.

Diện tích xây dựng không chỉ bao gồm diện tích sàn mà còn bao gồm diện tích tim tường, diện tích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Tóm lại, diện tích xây dựng là tổng hợp của nhiều phần khác nhau.

Có sự khác biệt giữa công thức tính diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng. Để tính diện tích xây dựng, ta phải sử dụng công thức phức tạp đã được trình bày trước đó. Trong khi đó, diện tích sàn xây dựng có cách tính đơn giản hơn rất nhiều. Nó được tính bằng tổng diện tích sàn sử dụng cộng với diện tích của các phần khác như móng, mái, tầng hầm, sân...

Quy định của nhà nước về diện tích xây dựng nhà ở 2023

Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, chương 2, mục 2.8.9 đã quy định kích thước lô đất cần thiết để xây dựng nhà ở: 

Để đáp ứng các điều kiện này, kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở phải được xác định cụ thể theo quy định và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch. 

Đối với các khu ở mới, nếu tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, diện tích, bề rộng và chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở phải tối thiểu là 45m2, 5m và 5m tương ứng. Nếu tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m, diện tích, bề rộng và chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở phải tối thiểu là 36m2, 4m và 4m tương ứng. 

Chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề hoặc riêng lẻ có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường chính là 60m và giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông hoặc đường đi bộ có bề rộng tối thiểu là 4m, phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới giao thông.

Như vậy thông qua bài viết trên đây, LandInfo đã cùng bạn đọc tìm hiểu chính xác khái niệm - cách tính diện tích xây dựng là gì, qua đó giúp bạn dễ dàng phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng. Đừng quên thường xuyên truy cập LandInfo.com.vn để đón đọc thêm nhiều bài viết hữu ích tương tự cũng như đăng tin mua bán nhà đất chính chủ tại đây nếu có nhu cầu.