Đấu giá đất là gì? Phân tích ưu, nhược điểm và câu hỏi thường gặp

Đất đấu giá là gì? Đây là một loại đất hoàn toàn đảm bảo về tính pháp lý, được tổ chức đấu giá quyền sở hữu công khai, minh bạch. Đất đấu giá là loại hình bất động sản hấp dẫn giành được sự chú ý của các nhà đầu tư lão làng. Với bài viết sau đây, hãy cùng LandInfo tìm hiểu các thông tin chi tiết, thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình bất động sản này:

1. Đất đấu giá là gì?
2. Điều kiện đấu giá đất là gì?
3. Ưu và nhược điểm của đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
4. 02 hình thức tham gia đấu giá đất
5. Trường hợp nào cần sử dụng hình thức đấu giá đất đai?
6. Nguyên tắc và điều kiện cần thiết để tổ chức đấu giá đất
7. Các bước thủ tục tham gia đấu giá đất mới nhất
8. Đất đấu giá có được cấp sổ đỏ không?
9. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
10. Một số câu hỏi thường gặp về đấu giá đất đai

Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá là khu đất được Uỷ ban nhân dân cấp huyện trở lên đấu giá công khai quyền sử dụng đất. Mục tiêu chính của việc đấu giá đất là gây quỹ cho các dự án công cộng (dự án xây dựng hoặc cải tạo) tại địa phương nơi có đất đấu giá.

Điều kiện đấu giá đất là gì?

Theo quy định hiện hành, để có thể đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Đất đưa ra đấu giá phải là đất sạch, không bị lấn chiếm, không xảy ra tình trạng khiếu kiện hoặc tranh chấp.
2. Khu đất đấu giá cần phải được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt quy hoạch tương ứng với quy hoạch chung.
3. Diện tích đất đấu giá được Bộ Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở cho việc đấu giá đất.
4. Khu đất đấu giá đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, đường giao thông,...

Việc đấu giá đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền tổ chức. Trong quá trình buổi đấu giá diễn ra, người trả giá cao nhất là người thắng cuộc đấu giá. Chủ tịch ủy ban nhân dân sẽ quyết định mức giá thắng đấu giá đất. Người trúng đấu giá đất cần phải đăng ký sang tên sổ đỏ hay còn gọi là đăng ký biến động đất đai.

Ưu và nhược điểm của đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Đất đấu giá có ưu điểm gì?

Như chúng ta đã biết, đất đấu giá là đất do Uỷ ban nhân dân quận, huyện trở lên tổ chức bán đấu giá công khai cho người dân mua nên loại đất này có nhiều ưu điểm vượt trội so với đất thông thường:

1. Khu đất đấu giá có pháp lý rõ ràng, đã được Bộ TN-MT trực tiếp cắm mốc cho người sử dụng đất nên không bị chồng lấn, lấn chiếm, tranh chấp và tất nhiên cũng không thuộc diện quy hoạch “treo”.
2. Người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào ngân sách Nhà nước theo số tiền ghi trên quyết định trúng đấu giá được ký duyệt bởi Chủ tịch UBND nên không phải lo môi giới ép giá hay bị kẻ xấu lợi dụng. 
3. Sau khi nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người mua đất đấu giá được nhận sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) do chính mình đứng tên.
4. Đất đấu giá được phê duyệt bởi Sở Quy hoạch Kiến trúc nên thường được hưởng lợi từ khu vực phát triển, nằm ở vị trí đẹp, gần trung tâm, cơ sở hạ tầng tốt, giao thông liên kết thuận lợi.
5. Theo quy trình, thời hạn nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước có thể kéo dài tối đa 3 tháng kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá. Quy định này giúp người mua có thời gian để gom góp đủ tiền trong trường hợp chưa xoay kịp.
6. Đất đấu giá được phép xây dựng trên 100% diện tích và được tự thiết kế theo mong muốn của chủ sở hữu. 
7. Trường hợp người mua muốn vay tiền ngân hàng để bù vào khoản tiền mua đất đấu giá còn thiếu, họ có thể vay được khoản vay cao hơn mức giá trong quyết định trúng đấu giá. 

Nhược điểm của đất đấu giá là gì?

Tuy nhiên, song song với những ưu điểm nêu trên, đất đấu giá cũng tồn tại một số nhược điểm mà người mua cần suy nghĩ kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư:

1. Mức độ cạnh tranh khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thường rất cao. Vì vậy, đa số người mua có nhu cầu ở thực sẽ ít có cơ hội trúng đấu giá.
2. Những người lần đầu tham gia đấu giá đất thường sẽ căn cứ vào mức giá khởi điểm để trả giá mà không xem xét những quyền lợi nhận được cũng như giá trị thực tế của khu đất. Giá khởi điểm đưa ra thường rất thấp, do vậy những người ít kinh nghiệm sẽ khó có thể đưa ra được mức giá phù hợp. 

02 hình thức tham gia đấu giá đất

Hình thức định giá đất trực tiếp bằng lời nói 

Người tham gia đấu giá theo thứ tự đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Sau mỗi lần trả giá, người điều hành cuộc đấu giá nhắc lại mức trả giá cao nhất 03 lần một cách rõ ràng, trong thời gian 30 giây và liên tục cho đến khi không còn người trả giá nào nữa và người trả giá cao nhất (nhưng phải hơn hoặc bằng giá khởi điểm) là người trúng đấu giá .

Hình thức định giá đất gián tiếp thông qua phương thức bỏ phiếu kín

Người tham gia đấu giá bỏ phiếu kín trong từng vòng, thời gian cho mỗi vòng trả giá tối đa không quá 05 phút. Người có giá đấu cao nhất cao hơn giá mở đầu là người thắng cuộc đấu giá. Cuộc đấu giá kết thúc khi giá cao nhất được xác định cao hơn giá khởi điểm và không có người tham gia đấu giá nào khác được biểu quyết. 

Sau mỗi vòng nếu có từ 02 phiếu trở lên có cùng mức giá trả thì người điều hành cuộc đấu giá quyết định vòng tiếp theo, nếu vòng hiện tại vẫn có số phiếu bằng nhau thì cuộc đấu giá được tiếp tục. Cho những người tham gia đấu giá viết phiếu, nếu số phiếu vẫn ngang nhau thì người điều hành cuộc đấu giá quyết định rút thăm để chọn ra người trúng đấu giá cuối cùng.

Trường hợp nào cần sử dụng hình thức đấu giá đất đai?

Theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Giao đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho cá nhân, hộ gia đình.
2. Cho thuê đất, giao đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
3. Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để nuôi trồng thủy sản, làm muối, sản xuất lâm nghiệp hoặc nông nghiệp.
4. Đất do Nhà nước thu hồi để tái phát triển, quản lý cơ sở hoạt động sự nghiệp, trụ sở hoạt động, cơ sở sản xuất, hoạt động mà tài sản gắn liền với đất là tài sản của Nhà nước.
5. Đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích mua bán, cho thuê.
6. Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để cho thuê/chuyển nhượng.
7. Sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
8. Sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trong các trường hợp trên, Nhà nước cho thuê, giao đất không thông qua đấu giá nếu khu đất đấu giá không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá trên 2 lần mà không thành.

Nguyên tắc và điều kiện cần thiết để tổ chức đấu giá đất

Nguyên tắc tổ chức các cuộc đấu giá đất

Luật Đất đai 2013, Điều 117 quy định rõ về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

1. Vệc đấu giá phải được tiến hành công khai, công bằng, trung thực, khách quan và liên tục để bảo vệ lợi ích hợp pháp của toàn bộ các cá nhân hay pháp nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Việc đấu giá đất phải được thực hiện đúng quy trình, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản.

Điều kiện cần có để tổ chức đấu giá đất

Luật Đất đai 2013, Điều 119 quy định về điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

1. Phương án đấu giá quyền sử dụng đất đưa ra đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 
2. Khu đất được đấu giá đã hoàn thiện về phần giải phóng mặt bằng, tài sản gắn liền trên đất nếu có thuộc sở hữu của Nhà nước. 
3. Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Các bước thủ tục tham gia đấu giá đất mới nhất

Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP nêu quy định về thủ tục thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Xây dựng phương án đấu giá 

Đơn vị quản lý quỹ đất được đấu giá quyền sử dụng đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất sau khi nhận được văn bản chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân cùng cấp quy định tại TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 6, Khoản 1.

Bước 2: Lập hồ sơ đấu giá đất

Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 7, Khoản 1.

Bước 3: Ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 8, Khoản 1.

Bước 4: Xác định và phê duyệt mức giá khởi điểm của khu đất

Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành xác định giá khởi điểm của thửa đất đưa ra đấu giá (bao gồm giá đất, định giá hạ tầng kỹ thuật và phần tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật, trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 8, Khoản 1.

Bước 5: Lựa chọn, ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 10.

Bước 6: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất và giám sát bằng việc cử người đại diện giám sát quá trình thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại TTLT 14/2015/TT -BTNMT-BTP, Điều 11.

Bước 7: Công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Các công việc được quy định tại Điều 12 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, cụ thể như sau:

Đơn vị trực tiếp thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ, biên bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc đấu giá quyền sử dụng đất để ban hành văn bản công nhận kết quả.

Bước 8: Nộp thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất khi có quyết định chính thức công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, Điều 13 quy định cụ thể các công việc cần thực hiện như sau:

Văn bản thông báo nộp thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất được cơ quan thuế gửi đến cho người trúng đấu giá dưới dạng văn bản. 

Người trúng đấu giá cần nộp đầy đủ các khoản thuế, phí được liệt kê để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật định. 

Đất đấu giá có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 9, Khoản 5, đất đấu giá sẽ được cấp sổ đỏ sau khi người thắng đấu giá đất nộp đầy đủ các loại thuế, phí cần thiết vào Kho bạc Nhà nước. Thời hạn cấp sổ đỏ diễn ra tương đối nhanh chóng và dễ dàng nhờ đất có nguồn gốc rõ ràng. 

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Người trúng đấu giá đất cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá với các loại giấy tờ sau đây:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, biến động tài sản gắn liền với đất.
2. Sổ hộ tịch, giấy chứng minh thư hoặc căn cước công dân của cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Bản sao giấy tờ chứng minh việc chấp hành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được Nhà nước cho thuê, giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
4. Sơ đồ hoặc trích đo địa chính khu đất trúng đấu giá đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Văn bản kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản liền kề theo yêu cầu của Tòa án nhân dân đã được thi hành, cơ quan thi hành án, hoặc theo yêu cầu của người sử dụng đất. 

Một số câu hỏi thường gặp về đấu giá đất đai

Có nên mua đất đấu giá không?

Với những lợi ích vượt trội về nguồn gốc cũng như tính pháp lý, bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi ra quyết định xuống tiền mua đất đấu giá. Tuy nhiên, người mua cũng cần có thời gian tìm hiểu, so sánh giá giữa các khu vực để tránh mua đất với giá quá cao so với giá trị thực tế và tiềm năng.

Hồ sơ đấu giá đất gồm những gì?

1. Tờ trình, dự thảo quyết định đấu giá đất.
2. Các văn bản liên quan đến hiện trạng sử dụng, quản lý thửa đất đấu giá và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền (nếu có).
3. Thông tin về quy hoạch, quy hoạch chi tiết xây dựng, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
4. Trích đo địa chính hoặc trích lục sơ đồ địa chính của khu đất. 
5. Tên gọi và địa chỉ của cơ quan hoặc đơn vị tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. 

Đất đấu giá bao lâu thì có sổ đỏ?

Thời gian cấp sổ đỏ cho đất đấu giá là không quá 30 ngày. Tính từ ngày người trúng đấu giá đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 

Đất đấu giá có phải nộp thuế không?

Người trúng đấu giá đất vẫn cần phải nộp các khoản thuế, phí và lệ phí bên cạnh khoản tiền đấu giá thành công. 

Các khoản thuế, phí khi xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá?

Người trúng đấu giá đất cần phải nộp các loại thuế, phí sau đây để có thể xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá:

1. Tiền sử dụng đất
2. Lệ phí trước bạ
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
4. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất (trong một số trường hợp)
5. Phí lập bản đồ địa chính (nếu cần thiết lập)

Đất đấu giá có được chuyển nhượng không?

Người trúng đấu giá đất vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các quyền thừa kế, chuyển nhượng, chuyển đổi… quyền sử dụng đất nếu mảnh đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định và người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng như đảm bảo chấp hành đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định hiện hành. 

Như vậy thông qua những thông tin được cung cấp trong bài viết, hẳn bạn đọc đã hiểu rõ hơn về khái niệm đất đấu giá là gì. Đừng quên thường xuyên truy cập trang chủ LandInfo.com.vn để đón đọc nhiều bài viết hữu ích tương tự cũng như đăng tin mua bán nhà đất chính chủ dễ dàng tại đây nếu có nhu cầu nhé.