Đất vườn là gì? Tổng hợp thông tin đầy đủ, mới nhất về đất vườn

Đất vườn là gì? Đất vườn có thời hạn sử dụng bao lâu, có phải đất nông nghiệp không và có được phép cấp sổ đỏ, mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng hay không? Theo Luật Đất đai hiện hành, việc sử dụng các loại đất cần tuân thủ đúng mục đích Nhà nước quy định. Trong bài viết hôm nay, hãy cùng LandInfo tìm hiểu mọi thông tin cần thiết liên quan đến loại đất này: 

1. Đất vườn là gì?
2. Đất vườn có ký hiệu là gì?
3. Phân biệt đất vườn với các loại đất khác
4. Đất vườn có xây nhà được không?
5. Các bước chuyển đổi đất vườn thành đất ở
6. Quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất vườn
7. Điều kiện để chuyển nhượng và mua bán đất vườn
8. Một số câu hỏi thường gặp về đất vườn

Đất vườn là gì?

Đất vườn trên thực tiễn

Thực tế, đất vườn được sử dụng để trồng cây và không có định nghĩa chính thức trong pháp luật đất đai hiện nay. Các loại cây được trồng trên đất vườn bao gồm cây hàng năm như màu, rau, đậu và cây lâu năm như mít, bưởi, chuối, cam và cây cảnh. Ngoài ra, đất vườn cũng có thể trồng xen cây hàng năm và cây lâu năm.

Đất vườn theo văn bản pháp luật

Hiện nay, Luật Đất đai không cung cấp định nghĩa cho khái niệm "đất vườn". Thay vào đó, Luật phân loại đất đai thành ba nhóm chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013. 

Tuy không được định nghĩa chính thức trong các văn bản pháp luật, tuy nhiên tại Luật Đất đai 2013, Điều 103, Nhà nước ta đã nêu rõ quy cách xác định diện tích phần đất vườn ao trong cùng thửa đất (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, bao gồm cả đất ở, đất vườn và ao).

Luật Đất đai hiện tại không cung cấp định nghĩa cho khái niệm "đất vườn". Tuy nhiên, trước đây đã có một số văn bản như Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC và Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC đưa ra định nghĩa cho loại đất này. Dựa theo đó, có thể kết luận đất vườn chính là diện tích đất được sử dụng với mục đích trồng các loại cây lâu năm, cây hằng năm. 

Đất vườn có thể là một thửa đất riêng biệt hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Điều này có nghĩa là đất vườn có thể là diện tích trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong cùng thửa đất, hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất.

Đất vườn có ký hiệu là gì?

Đối với nhiều người, khi sử dụng bản đồ địa chính, việc tìm hiểu ký hiệu đất vườn là vấn đề rất được quan tâm. Tuy nhiên, căn cứ trên Luật đất đai 2013, Điều 10, đất vườn không được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp hay nông nghiệp. Vì vậy, việc xác định đất vườn thuộc nhóm đất nào vẫn gây tranh cãi và chưa có kí hiệu cụ thể trên bản đồ địa chính.

Phân biệt đất vườn với các loại đất khác

Phân biệt đất vườn với đất nông nghiệp

Luật Đất đai quy định rằng đất vườn và ao của hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được xem là đất ở nếu nó nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở. Phần diện tích đất vườn và ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở sẽ được sử dụng cho mục đích hiện tại theo quy định của Luật Đất đai. 

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất rừng sản xuất và đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác.

Phân biệt đất vườn với đất trồng cây lâu năm

Hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước được ban hành theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính. Quy định về đất vườn và đất trồng cây lâu năm được đưa ra trong đó. 

Diện tích đất vườn gắn liền với đất ở và nằm cùng một khuôn viên thuộc sở hữu của những hộ gia đình tại các khu dân cư, trồng xen kẽ các loại cây. Đất trồng cây lâu năm bao gồm các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. 

Tổng cục Địa chính đưa ra Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC vào ngày 30/11/2001 hướng dẫn về cách lập hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có quy định về mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước được ghi trong Sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phân biệt đất vườn với đất ở

Luật đất đai 2013 quy định sự khác biệt giữa đất ở và đất vườn bởi các điểm sau:

Đất thổ cư: Mục đích sử dụng đất thổ cư chủ yếu là để xây nhà kiên cố hay như tên gọi là để ở. Nếu chủ sở hữu đất ở không muốn xây nhà ở thì có thể sử dụng để trồng hoa màu hàng năm mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì Nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về điều này.

Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề với đất thổ cư hoặc tách thửa độc lập. Điểm khác biệt giữa đất vườn và đất thổ cư là đất vườn có thể trồng hoa màu hàng năm nhưng nếu chủ sở hữu muốn sử dụng vào mục đích thổ cư thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 57 của Luật Đất Đai 2013, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, đất vườn không được phân loại là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp theo Điều 10 Luật đất đai 2013.

Đất vườn có xây nhà được không?

Luật đất đai hiện hành quy định rằng đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và Nhà nước đại diện thực hiện quản lý. Nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức và yêu cầu họ tuân thủ các quy định về quyền và nghĩa vụ. 

Các cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất, không sở hữu đất. Vì vậy, mục đích sử dụng đất phải tuân theo luật định và quá trình chuyển đổi mục đích phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt. 

Đất vườn chỉ được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây ăn quả và không được sử dụng để xây nhà. Tuy nhiên, người sử dụng có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở để xây nhà. Quyết định cho việc này do Ủy ban nhân dân cấp huyện tại nơi quản lý mảnh đất có thẩm quyền.

Các bước chuyển đổi đất vườn thành đất ở

Chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ chuyển đất vườn sang đất ở

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ thể cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sau: 

1. Tờ đơn xin chuyển đổi mục đích (theo mẫu trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT) đã được điền đầy đủ thông tin; 
2. Một trong ba loại giấy tờ chứng minh diện tích đất vườn cần chuyển đổi, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 
3. Một số giấy tờ tùy thân như Sổ hộ khẩu hoặc Thẻ căn cước công dân (hoặc chứng minh nhân dân nếu chưa có thẻ căn cước công dân).

Nộp hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Môi trường

Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích, Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, xác minh tính chính xác và thẩm định mục đích chuyển đổi được đề cập trong tờ đơn. Họ cũng phải hướng dẫn chủ thể tham gia chuyển mục đích thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan theo luật định. 

Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình các giấy tờ hồ sơ liên quan lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xác định diện tích đất được phép chuyển mục đích hay không. Họ cũng sẽ chỉ đạo các chủ thể liên quan cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính tại khu vực. 

Nếu Phòng Tài nguyên và Môi trường phát hiện hồ sơ bị thiếu hoặc không hợp lệ, họ sẽ thông báo và hướng dẫn cho chủ thể thực hiện bổ sung hoặc hoàn chỉnh trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ.

Nộp phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ được tính theo hai trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Nếu chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở trong cùng thửa đất đã có nhà ở, thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50%.

- Trường hợp 2: Nếu chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất nhà ở, thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý rằng, giá đất được sử dụng để tính toán phí chuyển mục đích là giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định cho phép chuyển mục đích.

Quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất vườn

Hiện nay, Luật đất đai và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể về hạn mức hay diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Vấn đề này sẽ được giao thẩm quyền cho các cấp chính quyền để quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.

Điều kiện để chuyển nhượng và mua bán đất vườn

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) trong quá trình sử dụng đất, chủ nhân phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đảm bảo không có tranh chấp với bên thứ ba.
3. Đảm bảo mảnh đất vườn không bị kê biên, phát mãi tài sản để thi hành án.

Tùy theo nhu cầu, mẫu giấy mua bán đất vườn có thể được viết tay hoặc in thành văn bản theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Một số câu hỏi thường gặp về đất vườn

Đất nhà vườn là gì?

Trong thực tế, nhiều người thắc mắc về khái niệm "đất nhà vườn" và nếu so sánh với khái niệm "đất vườn" thì có nét tương đồng. Tuy nhiên, Luật đất đai hiện hành không định nghĩa cụ thể cho khái niệm "đất nhà vườn". Thông thường, trong giới bất động sản, người ta sử dụng thuật ngữ này để chỉ mảnh đất vườn, trong đó một phần đã được chuyển đổi thành đất thổ cư hợp pháp để xây dựng công trình hoặc nhà ở tùy theo nhu cầu. Phần còn lại của mảnh đất được dùng để trồng cây hoặc tạo không gian sống xanh, thoáng mát.

Quy hoạch đất nhà vườn là gì?

Theo Khoản 2 Khoản 3 Điều 3 của Luật đất đai hiện hành, quy hoạch đất (hay còn gọi là quy hoạch sử dụng đất) là việc lên kế hoạch sử dụng đất phù hợp cho từng giai đoạn và mục đích tại mỗi địa phương. Các vùng đất được quy hoạch sẽ được ghi nhận trong bảng kế hoạch. Quy hoạch đất nhà vườn là quá trình phân bổ và khoanh vùng một diện tích nhất định để sử dụng cho việc xây dựng các nhà vườn. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ chia đất theo cách cụ thể khác nhau.

Đất vườn ao là gì?

Luật Đất đai 2013, Điều 103, Khoản 1 quy định, đất vườn ao của cá nhân, hộ gia đình phải được xác định là đất ở và phải nằm trên cùng một thửa đất gắn liền với nhà ở. 

Do đó, để xác định diện tích đất ở, đất vườn ao thì người sử dụng đất phải tuân theo các trường hợp sau: đất vườn ao phải gắn liền với nhà ở tại thời điểm xác định diện tích đất, hoặc được ghi vào sổ đất. trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất vườn ao nhưng đã chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Đất vườn có sổ đỏ không?

Điều kiện tối thiểu đối với thửa đất vườn theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau: đất phải được sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; không được vi phạm pháp luật về đất đai; không được thuộc diện tranh chấp; phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với khu vực quy hoạch. 

Chủ sở hữu phải xác định chính xác vị trí, diện tích cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị và các loại giấy tờ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 Luật Đất đai như giấy tờ về quyền sở hữu đất do cơ quan nhà nước cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, giấy tờ về thừa kế tặng cho quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất hoặc văn bản chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất. 

Ngoài ra, các tài liệu chứng minh nguồn gốc của đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần được cung cấp đầy đủ.

Đất vườn có bán được không?

Có nhiều người dân đang tỏ ra băn khoăn về việc liệu có thể bán đất vườn hay không. Để bán đất vườn, chủ sở hữu phải có đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất và đất không được nằm trong quy hoạch, tranh chấp hoặc kiện tụng. Nếu đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng, chủ sở hữu sẽ không được phép bán.

Thời hạn sử dụng đất vườn là bao lâu?

Đất vườn được xem là đất nông nghiệp, trừ khi nó được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp khác nhưng được sử dụng làm sân vườn. Thời hạn sử dụng của đất vườn được xác định theo Điều 126 Luật Đất đai 2013. Nếu đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thời hạn sử dụng là 50 năm và không cần làm thủ tục gia hạn khi hết thời hạn. Trong khi đó, nếu đất vườn được cho thuê, thời hạn thuê không được quá 50 năm và Nhà nước có thể xem xét tiếp tục cho thuê khi hết thời hạn. Vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm khi được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ các thông tin quan trọng trả lời cho câu hỏi: Đất vườn là gì? Hãy thường xuyên truy cập trang chủ của chúng tôi để đón xem những bài viết chia sẻ các thông tin mới nhất về thị trường nhà đất, pháp luật đất đai, phong thủy nhà ở,... cũng như đăng tin mua bán bất động sản chính chủ nếu có nhu cầu.