Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp mà người sử dụng được phép xây dựng nhà ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được quyền chuyển đổi, mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật. 

Với bài viết sau đây, hãy cùng Landinfotìm hiểu những thông tin quan trọng về đất thổ cư: 

1. Định nghĩa đất thổ cư
2. So sánh ưu - nhược điểm của đất thổ cư và đất nông nghiệp
3. Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở (thổ cư)
4. Các câu hỏi và giải đáp về các vấn đề pháp lý xoay quanh đất thổ cư

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một cách gọi quen thuộc đối với đất ở (loại đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư). Đất thổ cư có thể được chia thành hai loại là đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT trên sổ đỏ) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT trên sổ đỏ).

Đất thổ cư khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về sổ đỏ của pháp luật thì vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Các điều kiện cơ bản để đất ở được cấp sổ đỏ là:

• Đất được giao hoặc nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật
• Đất được sử dụng với mục đích phù hợp quy hoạch đô thị, sử dụng ổn định lâu dài
• Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện tụng, không lấn chiếm hoặc bị thu giữ để đảm bảo thi hành án

Đất thổ cư (đất ở) và đất nông nghiệp giống và khác nhau điểm nào?

Đặc điểm	Đất thổ cư	Đất nông nghiệp
Giá cả, tiềm năng	Đất thổ cư có mức giá cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp Tiềm năng tăng giá bị hạn chế  Ngày càng khan hiếm, đặc biệt là ở các khu vực đô thị	Có giá rẻ, dễ đầu tư Tiềm năng tăng giá cao  Quỹ đất dồi dào
Mục đích sử dụng đất	Được xây dựng nhà ở hoặc nếu chưa có nhu cầu ở, người sử dụng cũng có quyền thực hiện các hoạt động sản xuất nông nghiệp trên khu đất này.	Chỉ được sử dụng đúng với mục đích canh tác, sản xuất nông nghiệp mà không được xây dựng nhà ở.
Khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng	Đất thổ cư đã trải qua việc cải tạo, xây dựng nhà ở, công trình thì không còn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất nông nghiệp	Đất nông nghiệp nếu đạt đủ điều kiện có thể làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư

 

Thủ tục lên đất thổ cư như thế nào?

Để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, hộ gia đình, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ và thực hiện đầy đủ các bước theo quy trình dưới đây: 

Bước 1: Lập hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất lập hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm các loại giấy tờ dưới đây: 

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được trình bày theo mẫu quy định
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có) 

Bước 2: Gửi hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến phòng Tài nguyên và Môi trường 

Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến văn phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành thẩm định hồ sơ xem đã đầy đủ và hợp lệ chưa. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc kể từ khi thẩm tra hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ gửi thông báo kèm hướng dẫn đến người sử dụng để bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ với nhà nước

Người gửi yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi trả kết quả cho người sử dụng đất 

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép hoặc từ chối chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bộ Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thời hạn trả kết quả tối đa là trong 15 ngày (không kể thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với nhà nước). Đối với các thành phố thuộc miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, kém phát triển về điều kiện kinh tế xã hội thì thời gian này có thể kéo dài đến 25 ngày. 

Cách tính thuế đất thổ cư

Người sử dụng các loại đất hiện nay đều phải đáp ứng đầy đủ các nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước (kể cả đất ở). Mức thuế cần nộp sẽ được quyết định bởi cơ quan có thẩm quyền dựa trên từng khu vực, vị trí, mục đích sử dụng đất: 

Cách xác định thuế đất thổ cư được quy định như sau: 

Số thuế sử dụng đất thổ cư phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn (nếu có).

Trong đó, công thức tính số thuế phát sinh được quy định như sau:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất thổ cư tính thuế x Giá 1m2 đất thổ cư sử dụng x Thuế suất đối với đất thổ cư (%)

Thuế suất đối với đất ở (đất thổ cư) được quy định như sau: 

1. Đất có diện tích trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%
2. Diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần có thuế suất 0,07% 
3. Diện tích đất vượt quá 3 lần hạn mức chịu thuế suất 0,15%

Những câu hỏi thường gặp về việc mua bán đất thổ cư

Mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư là hoạt động thường xuyên được thực hiện bởi các nhà đầu tư bất động sản. Vì vậy, các vấn đề pháp lý xoay quanh việc chuyển đổi, sử dụng đất là điều được rất nhiều người quan tâm.

Ngay sau đây, Landinfosẽ cùng bạn lướt qua những câu hỏi thường gặp nhất và đưa ra lời giải đáp cụ thể:

Đất thổ cư bao nhiêu tiền 1m2

Giá 1m2 đất thổ cư được quy định dựa trên từng khu vực và vị trí. Dưới đây là một số tổng hợp của Landinfovề giá đất thổ cư trên 1m2 đối với từng vùng kinh tế trên cả nước:

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Trung du và miền núi Bắc Bộ

Đây là vùng kinh tế bao gồm các tỉnh: Sơn La, Điện Biên, Lai Châu, Hòa Bình, Tuyên Quang, Hà Giang,  Lào Cai, Cao Bằng, Bắc Kạn, Yên Bái, Phú Thọ, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Bắc Giang và Quảng Ninh. 

1. Tại các xã vùng đồng bằng: Giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 500.000 đồng/m2 và tối đa là 8.500.000 đồng/m2. Tủy theo vị trí của khu đất mà tăng hoặc giảm giá một cách hợp lý.
2. Tại các xã vùng trung du, giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 400.000 đồng/m2 và tối đa là 7.000.000 đồng/m2.
3. Tại các xã miền núi, giá đất thổ cư tối đa là 9.500.000 đồng/m2 và tối thiểu là 250.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Đồng bằng sông Hồng

Vùng kinh tế này bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như  Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Hải Phòng, Hải Dương, Nam Định, Thái Bình, Ninh Bình.

1. Tại các xã vùng đồng bằng: Giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 29.000.000 đồng/m2. Tủy theo vị trí của khu đất mà tăng hoặc giảm giá một cách hợp lý.
2. Tại các xã vùng trung du, giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 80.000 đồng/m2 và tối đa là 15.000.000 đồng/m2.
3. Tại các xã miền núi, giá đất thổ cư tối đa là 9.000.000 đồng/m2 và tối thiểu là70.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Bắc Trung Bộ

Đây là vùng kinh tế bao gồm các tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Nghệ An, Thanh Hóa, Thừa Thiên Huế. 

1. Tại các xã vùng đồng bằng: Giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 35.000 đồng/m2 và tối đa là 12.000.000 đồng/m2. 
2. Tại các xã vùng trung du, giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 30.000 đồng/m2 và tối đa là 7.000.000 đồng/m2.
3. Tại các xã miền núi, giá đất thổ cư tối đa là 5.000.000 đồng/m2 và tối thiểu là 20.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Duyên hải Nam Trung bộ

Đây là vùng kinh tế phát triển mạnh mẽ về ngành du lịch, bao gồm Đà Nẵng, Bình Định, Phú Yên, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bình Thuận và Ninh Thuận.

1. Tại các xã vùng đồng bằng: Giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 40.000 đồng/m2 và tối đa là 12.000.000 đồng/m2. 
2. Tại các xã vùng trung du, giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 30.000 đồng/m2 và tối đa là 8.000.000 đồng/m2.
3. Tại các xã miền núi, giá đất thổ cư tối đa là 6.000.000 đồng/m2 và tối thiểu là 25.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Tây Nguyên

Đây là vùng kinh tế đặc biệt với diện tích nhỏ nhất trong số các vùng kinh tế, bao gồm Kon Tum, Đắk Nông, Gia Lai và Lâm Đồng. Địa hình khu vực nhìn chung là đồi núi nên có giá đất thổ cư cố định, dao động từ ở mức tối thiểu từ 15.000 đồng/m2 đến tối đa 7.500.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Đông Nam Bộ

Đây là vùng kinh tế bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu.

1. Tại các xã vùng đồng bằng: Giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 60.000 đồng/m2 và tối đa là 18.000.000 đồng/m2. 
2. Tại các xã vùng trung du, giá đất thổ cư được quy định tối thiểu là 50.000 đồng/m2 và tối đa là 12.000.000 đồng/m2.
3. Tại các xã miền núi, giá đất thổ cư tối đa là 9.000.000 đồng/m2 và tối thiểu là 40.000 đồng/m2.

Giá 1m2 đất thổ cư tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long

Đây là vùng kinh tế bao gồm các tỉnh Kiên Giang, An Giang, Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Bến Tre, Cần Thơ,  Sóc Trăng, Hậu Giang, Bạc Liêu và Cà Mau. Với địa hình chủ yếu là đồng bằng, giá đất thổ cư tại khu vực này thấp nhất là 40.000 đồng/m2 và cao nhất là 15.000 đồng/m2.

Đất nào không được lên thổ cư?

Để xây dựng nhà ở trên đất thì thửa đất đó phải là đất ở được phép xây dựng theo quy hoạch. Vậy đất nào không được phép lên thổ cư? Có 3 loại đất theo quy định là không được lên thổ cư, trường hợp muốn lên thổ cư thì phải làm thêm các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp;
2. Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không cần chịu thuế sang đất phải đóng thuế sử dụng;
3. Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phi nông nghiệp.

Diện tích đất thổ cư tối đa và tối thiểu là bao nhiêu?

UBND tỉnh sẽ căn cứ vào hiện trạng quỹ đất của địa phương, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị để quy định hạn mức đất thổ cư tối đa và tối thiểu dùng để xây nhà ở cho các hộ gia đình và cá nhân.

Bạn có thể tham khảo hạn mức đất tối thiểu và tối đa tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh như sau: 

Hạn mức giao đất tối thiểu và tối đa theo quy định tại địa bàn thành phố khi mua bán nhà đất Hà Nội

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Hạn mức giao đất tối thiểu và tối đa khi mua bán nhà đất thành phố Hồ Chí Minh

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Gò Vấp	36 m2	160 m2
Quận 2, 7, 9, 12, quận Thủ Đức và quận Bình Tân,	50 m2	200 m2
Huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Bình Chánh, Hóc Môn và Củ Chi	80 m2	300 m2

 

Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?

Câu trả lời là CÓ THỂ.

Đất trồng cây lâu năm được quy định thuộc nhóm đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư thì phải làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhận được sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất trồng lúa có lên thổ cư được không?

Đất trồng lúa có lên được đất thổ cư hay không còn tùy thuộc vào vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện. 

Người sử dụng có thể trực tiếp nộp đơn tại UBND cấp huyện để được cung cấp thông tin pháp lý về tình trạng thửa đất, quy hoạch tổng thể, từ đó có căn cứ để lập hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư theo đúng quy định.

Trên đây là toàn bộ những thông tin quan trọng về đất thổ cư mà Landinfo muốn chia sẻ đến bạn. Hy vọng bài viết thực sự hữu ích và giúp bạn giải đáp được phần nào những thắc mắc của mình. 

Đừng quên ghé thăm trang chủ Landinfo.com.vnthường xuyên để cập nhật các thông tin bất động sản mới nhất, sử dụng các công cụ tiện ích và đăng tin mua bán bất động sản chính chủ nếu có nhu cầu nhé!

 

{ "@context": "https://schema.org", "@type": "BlogPosting", "mainEntityOfPage": { "@type": "WebPage", "@id": "https://landinfo.com.vn/chia-se/dat-tho-cu-la-gi" }, "headline": "Đất thổ cư là gì? Khác gì so với đất nông nghiệp?", "description": "Đất thổ cư là một cách gọi quen thuộc đối với đất ở (loại đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, được chia thành đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.", "image": "https://landinfo.com.vn/upload/images/%C4%90%C3%A2%CC%81t%20th%C3%B4%CC%89%20c%C6%B0%20la%CC%80%20gi%CC%80.jpg", "author": { "@type": "Organization", "name": "Landinfo", "url": "https://www.facebook.com/landinfo.com.vn/" }, "publisher": { "@type": "Organization", "name": "Landinfo", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://landinfo.com.vn/upload/company/03-16468000131.png" } }, "datePublished": "2022-04-05" } { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "Đất thổ cư là gì?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "

Đất thổ cư là một cách gọi quen thuộc đối với đất ở (loại đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư). Đất thổ cư có thể được chia thành hai loại là đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT trên sổ đỏ) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT trên sổ đỏ).

" } },{ "@type": "Question", "name": "Đất nào không được lên thổ cư?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "

Có 3 loại đất theo quy định là không được lên thổ cư, trường hợp muốn lên thổ cư thì phải làm thêm các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không cần chịu thuế sang đất phải đóng thuế sử dụng;
• Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phi nông nghiệp.

" } }] }