Tia sáng hiếm hoi của thị trường BĐS trong "bức tranh màu xám"

Trong bức tranh BĐS 2022 với gam chủ đạo là “sắc màu trầm” khi thị trường bắt đầu lao dốc từ quý II, vẫn có điểm sáng hiếm hoi từ phân khúc BĐS công nghiệp.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Theo báo cáo cập nhật lĩnh vực bất động sản của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC), đơn vị này nêu bật những khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, ngân hàng siết chặt cho vay lĩnh vực BĐS, theo quy định tại dự thảo thông tư 39 của NHNN, các ngân hàng phải kiểm soát cho vay mua, trao đổi BĐS.

Điều này có thể dẫn đến việc các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí là cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

Kế đến, kênh trái phiếu doanh nghiệp được theo dõi chặt chẽ. Sau đợt phát hành trái phiếu vừa qua, các nhà đầu tư cá nhân đang mất niềm tin và lo sợ mất tiền với hình thức huy động vốn này. Việc phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng khó khăn hơn trước do các quy định phê duyệt. Chức năng kiểm soát chặt chẽ hơn và đối tượng mua bán phải là các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tại thời điểm cuối tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành là 445 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành riêng lẻ và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu ngân hàng. các tổ chức tài chính (đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng).

Ngoài ra, việc huy động vốn trên thị trường kinh doanh bất động sản quốc tế cũng không hiệu quả, các công ty sẽ đối mặt với rủi ro tỷ giá khi huy động vốn quốc tế trong năm nay, tỷ giá biến động lên tới 8% và vốn quốc tế hiện tại không hề rẻ với lãi suất Chính phủ Mỹ 4,5%/năm, lãi suất cho vay của các tổ chức tài chính quốc tế khác đối với DN Việt Nam dao động quanh mức 8-9%/năm.

Nhóm phân tích của SBSC cho rằng trong thời gian tới, lĩnh vực bất động sản sẽ khó thu hút vốn tín dụng và vốn trái phiếu do các ngân hàng sẽ siết chặt hơn hoạt động cho vay bất động sản và ưu tiên nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng khu công nghiệp và sản xuất trong khi người dân mất niềm tin vào thị trường trái phiếu sau nhiều biến cố gần đây khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn trong giai đoạn này.

Ngoài khó khăn về vốn, các doanh nghiệp địa ốc cũng đang phải đối mặt với tình trạng thiếu thu nhập do không bán được hàng khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn “đóng băng” ở nhiều phân khúc. Cơn sốt đất nền thời gian qua, nhất là vùng ven khiến mặt bằng giá tăng cao, nhiều nơi giá tăng quá cao dẫn đến thanh khoản giảm.

Điểm sáng hiếm hoi của thị trường

Trong bối cảnh trên, bất động sản khu công nghiệp luôn có những tín hiệu tích cực khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng đến Việt Nam, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, điện tử chọn Việt Nam làm điểm đến.

Samsung có kế hoạch đầu tư thêm 3,3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và khoản đầu tư 2 tỷ USD đã được thực hiện, ngoài ra Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG, v.v. đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam.

Theo số liệu của SBSC, cả nước hiện có 84 khu công nghiệp đã lấp đầy gần hết công suất, còn lại đạt trung bình trên dưới 80%. Những thống kê trên cho thấy, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi giá và nhu cầu liên tục tăng cao.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và giá thuê sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại thị trường phía Nam. Theo thống kê, lợi suất bất động sản công nghiệp từ 8-11% và lợi nhuận trung bình từ nhà cho thuê chỉ hơn 4%/năm.

Yếu tố hỗ trợ ngành bất động sản

SBSC nhận định, trong trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, bao gồm:

Nền kinh tế ổn định, GDP tăng trưởng mạnh hàng năm. Từ năm 2002 đến 2020, GDP bình quân đầu người đã tăng 3,6 lần, đạt gần 3.700 USD. Tăng trưởng GDP chậm lại ở mức 2,6% vào năm 2021 do sự xuất hiện của biến thể Delta của virus Sars-CoV-2 và dự kiến ​​sẽ phục hồi lên 7,2% vào năm 2022 và 6,7% vào năm 2023. Tốc độ tăng trưởng trung bình từ 2,5% đến 3,5%/năm trong vòng 30 năm qua.

Yếu tố thứ hai là nguồn vốn FDI ổn định. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỷ USD. Tổng vốn FDI 11 tháng giai đoạn 2019 - 2022 có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng sau dịch Covid-19.