Thị trường BĐS sẽ hồi phục vào nửa cuối năm 2023, phân khúc nào sẽ dẫn đầu?

Bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư, Colliers cho rằng, trong điều kiện hiện nay, nếu chúng ta nắm bắt và đón đầu những xu hướng mới thì đây chính là thời điểm để thị trường BĐS Việt Nam phát triển. và một chu kỳ phát triển ổn định.

Theo ông, khi một cánh cửa đóng lại, một cánh cửa khác sẽ mở ra. Những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam cũng giống như diễn biến của thị trường châu Á - Thái Bình Dương. Đó là làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao, dẫn đến sự phục hồi về giá. Các thị trường trong khu vực dự kiến ​​sẽ bắt đầu ổn định từ nửa cuối năm 2023. Việt Nam phải nắm bắt thời điểm suy thoái này để chuyển đổi chiến lược phát triển.

Hiện tại, phân khúc nhà ở đã ghi nhận nhiều thay đổi, hướng đến sự phát triển ổn định và minh bạch. Nguồn cung thị trường sẽ cân bằng với sự đa dạng và chất lượng sản phẩm khi nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn.

Theo bà Cao Lê Tường Vân, các tài sản chất lượng cao, có giá trị lâu bền như văn phòng, khu công nghiệp và kho vận, nhà ở đa gia đình tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ dẫn đầu mức tăng trưởng trong năm 2023. Theo đó, các loại tài sản sở hữu ba các phân khúc nêu trên dự kiến ​​cũng sẽ trải qua những chuyển đổi đáng kể tại Việt Nam trong vài năm tới.

Một tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, hậu cần) sẽ là nơi nhộn nhịp nhất trên thị trường Việt Nam trong năm nay.

Ở phân khúc bất động sản văn phòng, khách thuê ngày càng có nhiều nhu cầu “khó tính” hơn, phản ánh sự chuyển mình trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc trong những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn đang thịnh hành tại Việt Nam nhưng xu hướng làm việc linh hoạt đang dần được chấp nhận. Điều này đặt ra yêu cầu phải xây dựng lại không gian làm việc một cách bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo sự gắn kết nội bộ.

Với thị trường bất động sản thương mại, bức tranh thể hiện nhiều sự tương phản. Mặt bằng thương mại bình quân đầu người tại Việt Nam còn khá thấp, giá thuê mặt bằng thương mại sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do các nhà đầu tư tư nhân có lợi thế cung vượt cầu. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng rất thận trọng với các dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí tăng cao, quỹ đất lớn và tính pháp lý hạn chế, chưa kể yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển của từng khu vực. Mặt khác, nhu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp giữa bán hàng đa kênh với tập trung vào trải nghiệm của khách hàng ngày càng trở nên cấp thiết.

Cuối cùng, căn hộ và nhà phố (nhà ở dành cho nhiều hộ gia đình) dẫn đầu về mức độ quan tâm đến bất động sản trong xã hội, nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản nên ít nhất sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong quý III/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ đi theo hướng yêu cầu minh bạch và tập trung vào các dự án nằm ở phân khúc tầm trung, giá hợp lý. Thị trường sẽ mạnh lên tại các khu vực có khu đô thị mới, khu dân cư gần KCN. Loại hình nhà ở cho công nhân và nhà ở xã hội cần được các nhà đầu tư quan tâm hơn, giúp giảm áp lực nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp.

Ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc phát triển kinh doanh Colliers (Việt Nam) cho biết, thị trường BĐS nhà ở vẫn giữ được sức hấp dẫn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn chưa được khai thác và tín dụng trong nước còn hạn chế, đây là thời điểm thuận lợi để các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hay quỹ đầu tư quốc gia từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á tiếp cận các dự án BĐS nhà ở tại Việt Nam - nơi có thị trường vốn phần có lợi cho khu vực trong nước.

Có thể thấy, năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam hứng chịu hai cú sốc liên tiếp: tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, năm 2023 được dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết ngày một ngày hai.

Ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - TBD đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy vậy, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.

So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn.

“Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững. Theo đó, đây là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất – kinh doanh. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường bất động sản sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) nhận định.