Phân lô bán nền rồi bỏ hoang: Hệ lụy khôn lường

Về góc độ pháp lý, Nhà nước không cấm việc phân lô, bán nền nhưng nếu chỉ đầu cơ dự án bán kiếm lời rồi bỏ hoang không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn tạo ra hệ lụy khôn lường cho thị trường bất động sản (BĐS) và sự phát triển của đô thị.

Nhiều lô đất hàng chục năm vẫn bỏ hoang

Thời gian qua, nhiều địa bàn ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì... hoạt động phân lô, bán nền diễn ra khá nhộn nhịp. Không khó để những người có nhu cầu tìm được một mảnh đất ứng ý, chỉ cần ngồi nhà lướt web, sau đó gọi điện thoại hẹn lịch, trong một buổi sáng có thể đi xem hàng chục lô đất.

Việc phân lô, bán nền rồi bỏ hoang không xây dựng ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế

Trong vai một người tìm hiểu mua đất nền, phóng viên được chị Trần Thảo Nhi – môi giới BĐS khu vực Hòa Lạc dẫn đi xem một số lô đất thuộc địa bàn thôn Sen Trì, xã Bình Yên (Thạch Thất) với đầy đủ loại sản phẩm diện tích từ 60 – 80m2, giá bán 12 – 18 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Đáng chú ý, đây không phải những mảnh đất nền riêng lẻ nằm trong khu dân cư, mà được tập trung hàng chục mảnh phân lô vuông vắn nằm liền kề các tuyến đường giao thông nông thôn. “Đây đều là đất sạch, từng lô có riêng sổ, công chứng sang tên ngay trong ngày, khu vực này đã được đầu tư đầy đủ hạ tầng cơ bản (giao thông, điện, cấp thoát nước, viễn thông...), lại rất dễ thanh khoản, mua xong chỉ cần để đấy một thời gian lên giá bán sang tay là có lời rồi” – chị Trần Thảo Nhi nói.

Khảo sát thực tế một số huyện dọc trục Đại lộ Thăng Long được biết, bên cạnh những dự án lớn do DN đầu tư, không ít dự án nhỏ lẻ diện tích chỉ từ 1.000 – 2.000m2, thậm chí nhỏ hơn được nhiều cá nhân, DN mua gom lại của các hộ gia đình, trong đó có cả diện tích đất trồng cây, đất nông nghiệp... Sau đó lập hồ sơ dự án chuyển đổi mục đích sử dụng để phân lô, bán nền. “Trong năm 2021, toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ được duyệt khoảng 100 với tổng diện tích hơn 7ha” – đại diện UBND xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) cho hay.

Đáng quan ngại hơn, nhiều lô đất hàng chục năm nay được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang để cỏ mọc um tùm hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc, gây ra ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị của địa phương, đồng thời cũng làm thất thoát nguồn lực đất đai. Bên cạnh những dự án nhỏ lẻ, cũng xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn, như: Dự án khu đô thị Cổ Dương (Đông Anh), dự án khu làng nghề Sơn Đồng – Song Phương (Hoài Đức), dự án đất dịch vụ Vân Canh (Hoài Đức)... Điểm chung là đều được mua bán qua tay nhiều lần nhưng chưa triển khai xây dựng để đưa vào sử dụng.

Siết chặt tỷ lệ xây dựng

Theo đánh giá, thời gian qua, việc cho phép phân lô, bán nền nảy sinh nhiều khó khăn trong công tác quản lý. Đáng chú ý, tình trạng này lại diễn ra chủ yếu ở khắp các đô thị trên cả nước là những khu vực có nhu cầu lớn về nhà ở. Tuy chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng diện tích đất nền phân lô tương đối lớn đang bị một số cá nhân, tổ chức sử dụng theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến hệ quả là nhiều đợt sốt đất xảy ra, đỉnh điểm vào đầu năm 2021 lần đầu tiên ghi nhận sốt đất đồng loạt từ Bắc vào Nam.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc phân lô, bán nền rồi để trống gây lãng phí tài sản xã hội, thiếu hụt về nhà ở, trong khi đó pháp luật hiện hành cũng chưa có sự ràng buộc về việc yêu cầu xây dựng để đưa vào sử dụng. Trước thực trạng đó, mới đây cử tri tỉnh Bình Phước đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong luật quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng số lượng căn nhà với một tỷ lệ nhất định (tối thiểu từ 10 - 30%) trên tổng số lô đất toàn dự án. Đồng thời hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

“Đây là đề xuất hay, cơ quan chuyên môn nên xem xét để bổ sung, trở thành công cụ cho các địa phương căn cứ vào đó để thực hiện, nếu không đưa ra giải pháp, tình trạng này vẫn sẽ tiếp diễn với chiều hướng phức tạp hơn, đất vẫn bỏ trống mà người dân vẫn thiếu nhà ở. Tôi cho rằng nếu Nhà nước không thống nhất quy định thì chắc chắn địa phương cũng sẽ không làm, vì tâm lý “sợ sai” sau khi hàng loạt lãnh đạo địa phương bị kỷ luật vì vi phạm liên quan đến đất đai thời gian gần đây” – chuyên gia quy hoạch đô thị, thạc sĩ Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Ngoài ra, chuyên gia Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, Nhà nước nên sử dụng biện pháp tài chính thông qua đánh thuế cao đối với tất cả các dự án phân lô bán nền hay dự án nhà ở chậm triển khai, bỏ hoang không đầu tư xây dựng. Riêng cá nhân, hộ gia đình đang lách luật để chuyển nhượng BĐS theo hình thức phân lô, thì luật đã quy định chỉ chủ đầu tư dự án xây dựng mới được thực hiện. Vì vậy, chính quyền địa phương cũng cần phải nâng cao trách nhiệm, làm rõ mục đích của việc tách thửa nhằm ngăn chặn hành vi vi phạm.

Có thể khẳng định, phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phận nhỏ những người đầu cơ, nguồn tiền xã hội bị “chết” trong đất, chỉ sinh lời qua chiêu trò giao dịch, mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến nền kinh tế bị trì trệ. Vì vậy, cần phải siết chặt hơn việc cấp phép phân lô, bán nền đặc biệt ở khu vực đô thị.

"Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường BĐS phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào BĐS chờ tăng giá bán đi là hành động làm hại nền kinh tế." - GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Bộ Tư pháp đã có công văn gửi Hiệp hội Công chứng Việt Nam và Sở Tư pháp các tỉnh, TP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bộ Tư pháp đề nghị Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, DN kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Trước đó, Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Mai Vân