Nhìn lại một năm đầy khó khăn và biến động của thị trường BĐS 2022

Thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều biến động như lãi suất và lượng giao dịch giảm, cả nhà đầu tư và công ty đều gặp khó khăn về vốn, môi giới cần thay đổi để thích nghi với khó khăn.

Theo số liệu thống kê, bắt đầu từ quý 2 năm nay, lượng quan tâm và giao dịch trên thị trường bất động sản có xu hướng giảm dần. Khối lượng giao dịch của môi giới cũng dao động khi thị trường gặp khó khăn.

Cụ thể, quý 2, lượng giao dịch giảm mạnh (hơn 50%) chiếm 28%, quý 3 là 43% và quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt 45%, 34% và 29%. Quý 2 có lượng giao dịch tăng mạnh (hơn 50%) chiếm 3% nhưng quý 3 và quý 4 không có. Mức tăng về khối lượng giao dịch (10-50%) chỉ là một lượng rất nhỏ tương ứng là 8%, 6% và 1%.

Đơn vị nghiên cứu này cho biết vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà. Việc “chốt” giao dịch nhà đất cũng gặp nhiều khó khăn.

Khảo sát 442 môi giới, có 294 lượt phản hồi cho biết khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư, 273 lượt phản hồi khách hàng không được vay vốn để mua bất động sản ; 229 đánh giá cho rằng khách hàng đang giữ tiền để chờ giá BĐS giảm thêm, 121 đánh giá cho rằng giá BĐS quá cao so với khách hàng…

Câu chuyện giá nhà neo ở mức rất cao đối với phần lớn người dân có nhu cầu ở thực đã diễn ra trong vài năm trở lại đây. Đơn vị nghiên cứu đã so sánh hệ số giá bất động sản/thu nhập đầu người giữa Việt Nam và các nước trong khu vực.

Theo đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đầu người được tính bằng chỉ số giá/m2 từ PropertyGuru chia cho thu nhập bình quân đầu người của các quốc gia theo số liệu của Ngân hàng Thế giới và Tổng cục Thống kê (GSO).

Để làm rõ câu chuyện của giá bất động sản trong mối quan hệ với thu nhập, đơn vị nghiên cứu thị trường đã thực hiện khảo sát 442 nhà môi giới với câu hỏi "Giá bất động sản được định giá như thế nào trên thị trường sơ cấp".

Khi hỏi 442 nhà môi giới về giá nhà sơ cấp trên thị trường bất động sản Việt Nam, 29% cho rằng giá nhà quá cao, 46% cho rằng hơi cao, 22% cho rằng hợp lý và số ít còn lại cho rằng giá thấp.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn chung, các DN BĐS phải cơ cấu lại nợ như giãn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; liên kết với bất động sản. Đồng thời, các công ty cũng cơ cấu lại hoạt động kinh doanh để tập trung vào các sản phẩm chủ lực; tinh giảm mô hình, tinh giảm biên chế; Tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Quy mô nhân sự của các công ty BĐS cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Trong số khảo sát, có tới 61% cho biết các sàn BĐS đã thực hiện cắt giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.

Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích nghi, qua khảo sát có 55% cho biết sẽ tiếp tục với công việc này, 32% sẽ tìm việc khác song song với BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ thay đổi lĩnh vực hoạt động, 2% chọn thay đổi công ty…

Mặc dù năm 2022 thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng thị trường còn rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên thị trường hiện đang thiếu niềm tin. Nhu cầu vẫn còn, nhưng niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường đang giảm sút. Hầu hết các bên đều có tâm thế lắng nghe và quan sát diễn biến thị trường.