Hà Nội: Giá biệt thự liền kề quay đầu giảm, liệu giá có về đáy?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, chi phí đầu tư ban đầu của biệt thự, nhà phố đối với nhà đầu tư cao. Ngoài ra, trên thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng trải qua nhiều đợt mua đi bán lại khiến giá tăng lên mức cao dẫn đến việc đưa ra các quyết định điều chỉnh giá cũng gặp nhiều khó khăn.

Nguồn cung, giao dịch ở mức thấp nhất trong nhiều năm

Theo báo cáo mới nhất từ ​​Savills Việt Nam, trong quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề trên thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn trên 15 dự án, giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. theo quý và 18% theo năm.

Nguồn cung mới cũng giảm mạnh. Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận 45 căn hộ mới từ giai đoạn đầu của dự án mới và giai đoạn sau của dự án hiện hữu, giảm 91% theo quý và 82% theo năm.

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung giảm là do vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản khiến các chủ đầu tư khó triển khai dự án mới.

Số lượng giao dịch cũng được coi là thấp nhất kể từ năm 2015 khi đến quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch, giảm 34% theo quý và 52% theo năm.

Nhà phố vẫn là sản phẩm được ưa chuộng chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % so với cùng kỳ và 15 điểm % so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 51%.

Khủng hoảng tín dụng và những thông tin bất lợi từ thị trường bất động sản gần đây đã làm lung lay niềm tin của người mua. Năm 2022, hoạt động mua bán ảm đạm với chỉ 1.458 giao dịch, giảm 44% so với năm trước.

Thị trường ảm đạm, liệu giá có giảm?

Trước khó khăn về giá bán tăng cao dẫn đến hoạt động giao dịch ế ẩm, trong quý IV/2022, một số chủ đầu tư đã tiến hành điều chỉnh giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý còn 130 triệu đồng/m2, liền kề giảm 1% còn 172 triệu đồng/m2. Phân khúc Shophouse có sự điều chỉnh rõ nét nhất với mức giảm 10% còn 189 triệu đồng/m 2 .

Đối với thị trường thứ cấp, năm 2022 sẽ chứng kiến ​​mức tăng giá mạnh mẽ so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu ở các khu vực lân cận trung tâm thành phố với nguồn cung đất hạn chế cùng với niềm tin của người mua trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, trong quý 4/2022, thị trường thứ cấp chứng kiến ​​quý đầu tiên giảm giá kể từ năm 2019, trong khi giá tại cửa hàng tiếp tục giảm từ quý 3/2022.

Bà Đỗ Thu Hằng, Quản lý cấp cao, Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết giá biệt thự, nhà liền kề có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối năm 2022, nhưng việc điều chỉnh giá không phải là không đáng và đó cũng là một thử thách. vấn đề đối với cả nhà đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

“Mặt bằng giá chung của nhà phố trên thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự trên địa bàn Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm 55% tỷ trọng, giá trên 30 tỷ cũng chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng. Đối với các nhà đầu tư hiện tại, chi phí đầu tư ban đầu của nhà đầu tư cũng cao hơn. Các chi phí này bao gồm chi phí đất đai, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do các vấn đề phát sinh làm cho chi phí cao hơn quy định. Chẳng hạn, lịch sử xin giấy phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến chi phí đầu tư tăng, từ đó ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Ngoài ra, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư cũng xảy ra tình trạng mua bán ồ ạt đẩy giá lên cao dẫn đến khó đưa ra quyết định điều chỉnh giá, vị chuyên gia phân tích.

Ngoài ra, đối với biệt thự, nhà liền kề, nhu cầu phân khúc này vẫn được ghi nhận ở mức cao nhưng nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, những người mua với điều kiện phải có một khoản tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy hơn. Do đó, không có áp lực bán ra trong bối cảnh lãi suất ngân hàng cao. Điều này dẫn đến việc tại sao giá giảm ở phân khúc này sẽ không hoàn toàn rõ ràng.

Bà Hằng cho biết năm 2023 thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung hơn vào sản phẩm mua để ở thay vì mua để đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt, giá hợp lý khi nguồn cung hiện tại có giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường chịu sự cạnh tranh từ các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với cơ sở hạ tầng đang phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ở một số trường hợp khác, để giải quyết vấn đề thanh khoản, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tính đến việc chuyển nhượng dự án khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Với những nhà đầu tư có quyết tâm cao và khả năng giao dịch hợp lý thì đây là một trong những phương án giúp giải tỏa thị trường. Việc thanh lọc sẽ giúp thị trường có được những nhà đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và năng lực tài chính để khắc phục những tồn tại, như tung ra sản phẩm không phù hợp với thị trường, giá bán sản phẩm đưa ra ở mức cao nhưng sản phẩm chưa đáp ứng được yêu cầu của người dùng .

Về triển vọng, thị trường sẽ có nguồn cung 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến ​​gia nhập thị trường vào năm 2023. Huyện Hoài Đức dự kiến ​​sẽ cung cấp 20% nguồn cung trong tương lai, tiếp theo là huyện Thanh Trì với 16%, làm tròn Long Biên giảm 15%.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Các dự án như đường vành đai 3,5, vành đai 4 sau khi hoàn thành sẽ hỗ trợ phát triển hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các huyện giáp đường vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy thị trường hồi phục trong năm 2023."