Lấn chiếm diện tích sở hữu chung

Theo đó, chủ đầu tư đã sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích làm dịch vụ; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hũu chung, sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung và sử dụng riêng.

Cụ thể, tại tòa tháp R1, chủ đầu tư đã chuyển đổi khu sinh hoạt chung tại tầng 1 thành siêu thị và cửa hàng, diện tích 550m2.

Ngày 25/12/2020, đoàn kiểm tra đã tiến hành kiểm tra hiện trường tại tầng 1 nhà R1 Khu A, khu vực sân chơi, sinh hoạt cộng đồng cải tạo, sử dụng cho thu thương mại, hoạt động kinh doanh dịch vụ vẫn đang tiếp diễn.

Tại sảnh B thuộc tòa tháp R4 (104), chủ đầu tư đã chuyển đổi phòng sinh hoạt cộng đồng thành cửa hàng và ngân hàng với diện tích 525m2.

Tại trục 1, 2 – K, M, chủ đầu tư mở thêm hiệu thuốc trên diện tích hành lang, chiếm khoảng 25m2. Tại tầng 3 trục C, D – 8 và 9, chủ đầu tư mở thêm 1 cửa không đúng theo thiết kế được duyệt, chuyển đổi phòng Sauna thành phòng sinh hoạt cộng đồng và chuyển phòng Kho nhân viên thành phòng làm việc của Ban quản trị không đúng theo thiết kế được duyệt.

Với vi phạm nêu trên, ngày 31/12/2020, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định xử phạt số 5789 đối với hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung tại tòa tháp R1 và R4.

Theo đó, mức xử phạt là 275 triệu đồng, đồng thời buộc chủ đầu tư khôi lại phục lại hiện trạng ban đầu, công năng sử dụng theo thiết kế kiến trúc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thời gian thực hiện là 10 ngày. Nếu chủ đầu tư không tự nguyện chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đến tháng 4/2021 chủ đầu tư mới chỉ nộp phạt vi phạm hành chính (27/01/2021), chưa khôi phục lại hiện trạng ban đầu đối với vi phạm tại tòa nhà R1, R4.

Ngoài ra, đối với khu KO2 tòa tháp S2, tại tầng 1 nhà chung cư Sapphire, tòa tháp 202 (S2) vị trí trục 1-4, A-H đã chuyển đổi công năng sử dụng.

Cụ thể, theo thiết kế được duyệt là sân chơi của tòa nhà chung cư khoảng 480m2. Thời điểm kiểm tra tháng 4/2021, diện tích trên là khu dịch vụ thương mại.

Như vậy, chủ đầu tư đã chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp là thực hiện không đúng khoản 5 và khoản 6, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014.

Trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư, UBND phường Phú Diễn và UBND quận Bắc Từ Liêm.

Nhiều sai phạm trong quản lý, bàn giao phí bảo trì

Kết luận thanh tra cũng chỉ rõ, thời điểm thanh tra tháng 11/2020, chủ đầu tư chưa đóng đủ kinh phí bảo trì đối với khu dịch vụ đã bán cho chủ sở hữu, số tiền gốc còn phải đóng là hơn 15,2 tỉ đồng. Điều này đã vi phạm điểm a khoản 1, Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014.

Ngoài ra, chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì khu căn hộ cho 5 Ban quản trị khi chưa thực hiện quyết toán quỹ bảo trì và chưa xác định lãi tiền gửi quỹ bảo trì trong thời gian chủ đầu tư quản lý quỹ.

Theo nhận xét của Thanh tra Bộ Xây dựng, việc chủ đầu tư và 5 Ban quản trị chưa thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và 5 Ban quản trị đã nhận bàn giao kinh phí bảo trì là thực hiện không đúng khoản 4, Điều 36 Nghị định số 99/2015 của Chính Phủ.

Cũng tại kết luận, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra những sai phạm trong quản lý quỹ bảo trì của Ban quản trị R1, R2, R3, R4 và Sapphire.

Theo đó, 5/5 Ban quản trị lập kế hoạch bảo trì hàng năm không đầy đủ nội dung theo quy định do chủ đầu tư chậm bàn giao hồ sơ nhà chung cư. Thành viên Ban quản trị chung cư R4 không có chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư R2 đã gửi kinh phí bảo trì tại 3 ngân hàng là quản lý kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Từ các sai phạm trên, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 43 ngày 23/4/2021 xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư do bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho 04 Ban quản trị nhà chung cư (thuộc khu KO1) theo quy định.

Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu Công ty TNHH Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng- Địa ốc Việt Hân tổ chức kiểm điểm và có hình thức xử lý nghiêm đối với các phòng ban, cá nhân để xảy ra các tồn tại, thiếu sót trong công tác quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư; bàn giao kinh phí bảo trì; quản lý sử dụng nhà tại chung cư.

Đồng thời phải đóng kinh phí bảo trì khu dịch vụ, số tiền gốc là hơn 15,2 tỉ đồng theo quy định; Phối hợp với chủ sở hữu khu dịch vụ cùng Ban quản trị để bàn giao kinh phí bảo trì đối với các khu dịch vụ đã bán, số tiền gốc là 17,1 tỉ đồng và tiền lãi, tính đến ngày bàn giao cho Ban Quản trị.

Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu Công ty Việt Hân và 5 Ban quản trị, các tổ chức và cá nhân liên quan có trách nhiệm thực hiện Kết luận thanh tra và báo cáo kết quả thực hiện bằng văn bản gửi về Thanh tra Bộ Xây dựng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công bố Kết luận thanh tra để tổng hợp báo cáo Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trao đổi với CafeLand, đại diện chủ đầu tư cho biết, liên quan đến việc bàn giao quỹ bảo trì, phía chủ đầu tư đã tiến hành bàn giao gần 300 tỉ đồng, còn lại 15 tỉ đồng vì một số lý do việc bàn giao sẽ bị trễ so với kế hoạch 10 ngày theo kết luận thanh tra.
Đối với phần diện tích sử dụng chung, phía chủ đầu tư cho biết phải làm việc lại với các đơn vị cho thuê để chốt lại thời điểm và phương án xử lý nên hiện tại chưa thể khôi phục hiện trạng như ban đầu.