Giải cứu thị trường bất động sản: Cần đột phá từ pháp lý

Lãnh đạo sở xây dựng và các chuyên gia đều cho rằng, giải cứu thị trường BĐS hiện nay không chỉ là hỗ trợ vốn hay tín dụng mà còn là tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án. Cần làm rõ thủ tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Bất cập thủ tục nhà ở xã hội

Trao đổi với PV Tiền Phong, một cán bộ Sở Xây dựng Quảng Ninh cho biết, thị trường BĐS Quảng Ninh cũng gặp khó khăn như các địa phương khác trên cả nước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự phát triển quá nóng của phân khúc cao cấp. “Vì vậy, năm 2023 chúng tôi chỉ tập trung phát triển các dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội và không cấp mới các dự án thương mại”, ông nói.

Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện đang gặp nhiều vướng mắc về mặt pháp lý. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất trước khi làm thủ tục miễn tiền làm phát sinh thủ tục hành chính. Để hoàn tất thủ tục này, các công ty phải mất từ ​​1 đến 2 năm.

“Thủ tục xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn như nhà ở thương mại. Các ưu đãi cho nhà đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, hỗ trợ 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích xây dựng) cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc phòng kinh doanh thương mại), khả năng vay vốn với lãi suất cơ bản. ..là không thực tế, bởi vì các nhà đầu tư không có quyền đối với nó, nhưng mọi người thì có. Lý do là theo quy định, doanh nghiệp không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê để sở hữu nhà ở xã hội. Những điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà”, ông nói.

Ông Nguyễn Văn Đoàn, Giám đốc Sở Xây dựng Hải Dương cho biết, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này dẫn đến việc phát triển quỹ đất không phù hợp với chương trình, đề án phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị... Theo ông Đoàn, để cứu thị trường lúc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội cũng phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Giải quyết thủ tục “nóng” cho các dự án

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, thị trường BĐS từ năm 2022 đến nay rơi vào tình trạng tê liệt một phần do cơ quan nhà nước quản lý yếu kém. Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản lên cơn sốt và nửa cuối năm chìm trong tình trạng mất thanh khoản, nợ xấu. “Tại sao nó lại thay đổi trong một năm? Điều này chứng tỏ công tác quản lý thị trường của chúng ta còn nhiều lỗ hổng, chưa đủ giải pháp để quản lý. Đây là một câu hỏi lớn đối với khu vực công. Đặc biệt, không có dự báo về thị trường”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho rằng, hiện cơ quan quản lý và DN làm công tác dự báo chưa tốt. Các DN BĐS chỉ nhìn vào lợi nhuận mà đầu tư tràn lan dẫn đến nguy cơ phá sản. Cơ quan quản lý không thống kê được dẫn đến dư cung ở phân khúc cao cấp, trong khi cầu là để đầu tư, đầu cơ; Không có phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Võ cho rằng các dự án không được phê duyệt là do vướng luật đất đai. “Nếu bạn thông qua luật, bạn sẽ rơi vào luật. Nó làm cho mọi người miễn cưỡng chấp thuận. Theo ông, thị trường BĐS muốn cứu vãn phải chờ biểu quyết luật đất đai vào tháng 6/2024 và đến cuối năm 2024 mới có thể phục hồi.

“Tôi nhớ Thủ tướng đã mấy lần yêu cầu sửa luật đất đai. Cụ thể, năm 2012, luật đất đai đã được sửa đổi để phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Năm 2018, sửa luật đất đai để mở cửa cho phân khúc BĐS du lịch. Năm 2020, sửa luật đất đai để gỡ rào cản cho thị trường BĐS nhà ở đầu năm. Đến cuối năm, luật đất đai sẽ sửa để ngăn người nước ngoài mượn tên Việt Nam đứng tên bất động sản. Tuy nhiên, cho đến nay, luật đất đai mới chỉ được đưa ra lấy ý kiến ​​nhân dân. Đây là nỗi đau của ban quản lý”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, lần này chính phủ phải rà soát lại tất cả các dự án. Bất kỳ dự án nào đáp ứng nhu cầu của người dân hoặc các nhà đầu tư tiềm năng nhưng có vấn đề về pháp lý phải được trình Quốc hội thông qua.