Diễn biến giá đến “khó tin” ở một số khu vực có biến động về quy hoạch

Thị xã Từ Sơn lên Thành phố, Thị xã Phú Mỹ hướng đến trở thành Thành phố Cảng biển Phú Mỹ vào năm 2025; huyện Củ Chi, Hóc Môn (Tp.HCM) “dậy sóng” trước thông tin lên Thành phố, quận, đã khiến mặt bằng giá BĐS các khu vực này biến động mạnh trong đầu năm 2022.

Thị xã Từ Sơn trở thành Thành phố Từ Sơn Thành phố Từ Sơn được kỳ vọng trở thành đô thị vệ tinh của Thủ đô Hà Nội, nằm trong lõi đô thị thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai.

Theo quan sát thị trường và thống kê từ dữ liệu truy cập của người dùng cũng như tình hình rao bán bất động sản trên chuyên trang Chợ Tốt Nhà, từ khoảng một tháng trước thời điểm thông tin Từ Sơn trở thành thành phố, nguồn cung của 2 loại hình bất động sản là đất nền và nhà liền thổ tại khu vực này đã có dấu hiệu gia tăng nhảy vọt. Trong khi đó, lượng tin đăng về mua bán các dự án căn hộ chung cư, hay văn phòng, mặt bằng cho thuê nhìn chung không có nhiều biến động trước thông tin này.

Trong giai đoạn công bố Từ Sơn lên thành phố, nguồn cung đất nền ở khu vực này nắm bắt rất nhạy với thông tin và có tốc độ tăng trưởng vượt bậc. Mức độ sôi động bắt đầu giảm dần khi càng về gần dịp Tết Tây và Tết Âm lịch. So sánh giữa 2 loại hình nhà ở và đất nền thì nhà ở tuy im ắng nhất trong thời điểm Tết khi nguồn cầu chỉ đạt một nửa so với Đất nền, nhưng lại bắt nhịp tốt xu hướng chung của thị trường về tăng trưởng nguồn cung sau Tết và liên tục lập đỉnh mới, thậm chí tăng cao hơn cả thời điểm cao nhất sau khi chính thức trở thành thành phố.

Theo Chợ Tốt Nhà, nguồn cung của Đất nền vẫn duy trì tỷ lệ ổn định theo thời gian ở hầu hết phân khúc giá. Tỷ trọng phân bổ chủ yếu ở nhóm Đất nền được rao bán trên chuyên trang này dao động ở mức từ 1 tỷ - 3 tỷ đồng/miếng đất - chiếm hơn 50% tổng nguồn cung của loại hình này tại Thành phố Từ Sơn. Tháng 3/2022, giá trung bình của đất nền là 26 triệu đồng/m2 - tăng 14% so với giai đoạn trước Tết và cao hơn gấp rưỡi so với thời điểm công bố thông tin lên thành phố. Trong khi đó, phân khúc Nhà ở chứng kiến sự tăng nhanh về lượng tin đăng rao bán của nhóm nhà có giá trên 5 tỷ đồng/căn, chiếm hơn 67% tổng nguồn cung Nhà ở được đăng ở Thành phố Từ Sơn.

Các tin đăng bán nhà liền thổ dưới 1 tỷ ở khu vực này hầu như không còn nhiều, hiện mỗi tháng số lượng nhà đăng bán chỉ chiếm khoảng 5% tổng số tin đăng trên thị trường. Tháng 3/2022, giá bán trung bình của Nhà ở dao động ở mức cao 115 triệu đồng/m2.

Nguồn cung ghi nhận sự dồi dào ở cả Nhà mặt phố, Biệt thự, Nhà phố liền kề. Tuy nhiên sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất là ở "Nhà mặt phố" và chiếm một nửa lượng tin bán nhà ở Thành phố Từ Sơn.

Theo đại diện Chợ Tốt Nhà, đối với các khu vực mới được định hướng để trở thành đô thị vệ tinh, trung tâm kinh tế - văn hoá - chính trị của tỉnh như Thành phố Từ Sơn, phân khúc Nhà ở sẽ có sự thay đổi mạnh mẽ nhất, đặc biệt là nhà mặt tiền đường thuộc sở hữu của cá nhân, không phải các dự án bất động sản, và chủ yếu phân bổ ở nhóm phân khúc giá cao.

Thị xã Phú Mỹ hướng đến trở thành Thành phố Cảng biển Phú Mỹ vào năm 2025. Thông tin này cũng khiến nguồn cung cũng như giá BĐS khu vực này biến động mạnh.

Giai đoạn 2015 - 2020, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thị xã Phú Mỹ đạt hơn 18%/năm, với tỷ trọng thương mại – dịch vụ, công nghiệp chiếm hơn 95%. Trong giai đoạn tiếp theo 2021 - 2025, việc đưa Phú Mỹ trở thành Thành phố cảng biển là mục tiêu chiến lược quan trọng bậc nhất của Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo Báo cáo Kế hoạch sử dụng đất 2021, tổng diện tích đất của tất cả các khu công nghiệp là 4,8 triệu ha, và sẽ tăng lên thành 5,1 triệu ha trong năm 2021, chiếm hơn 15% diện tích tự nhiên toàn thị xã. Những con số trên cho thấy sản xuất công nghiệp sẽ là thế mạnh mũi nhọn của Phú Mỹ, cho thấy tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp trong tương lai.

Theo dữ liệu của Chợ Tốt Nhà, trong tháng 3/2022, nguồn cung tin đăng ở khu vực Thị xã Phú Mỹ tập trung chủ yếu ở loại hình Đất nền với tỷ trọng trung bình luôn ở mức trên 80%.

Tháng 4 - 5/2021, thông tin một loạt các đề án về công trình cơ sở hạ tầng giao thông được đề xuất hoặc thông qua đã giúp cho lượt quan tâm về loại hình Đất nền tăng nhanh. Nguồn cung thể hiện qua lượng tin đăng về loại hình này bắt kịp xu hướng khi tăng đến 168% so với tháng 2 - 3/2021. Lượt quan tâm tìm mua Đất nền và Nhà ở tại Thị xã Phú Mỹ ghi nhận sự tăng trưởng dương mạnh mẽ trong giai đoạn tháng 9 - 10/2021 với mức đỉnh đạt trung bình 2.67 điểm, tăng 44% chỉ trong vòng một tháng.

Tháng 09/2021, thị xã Phú Mỹ chứng kiến mức tăng vọt giá bán đất nền gấp 1,8 lần so với trung bình của 6 tháng trước đó và đạt đỉnh ở ngưỡng 9 - 10 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Đất thổ cư là loại hình có biến động giá mạnh mẽ nhất và Đất nông nghiệp chịu tác động ít nhất. Cùng với giá, thì lượng tin đăng bán - thể hiện cho nguồn cung và lượt xem tin trên mỗi tin đăng - chỉ số thể hiện cho nhu cầu quan tâm, tìm kiếm cũng đều tăng trong giai đoạn này. Nguyên nhân chính có thể kể đến việc thông qua hàng loạt kế hoạch nâng cấp hạ tầng giao thông như: mở rộng quốc lộ 51, cải tạo cầu Quốc An, nâng cấp đường cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu.

Đối với các đô thị được định hướng để trở thành mũi nhọn công nghiệp của một khu vực, nguồn cung và cầu của thị trường về loại hình đất sẽ tăng khi có các thông tin liên quan đến việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông được công bố. Chi tiết hơn trong các phân khúc Đất được tìm mua và đăng bán, Đất thổ cư sẽ là loại hình có tốc độ tăng trưởng về cung - cầu cũng như giá nhanh nhất".

Tình trạng cũng diễn ra tương tự tại huyện Hóc Môn (Tp.HCM). Hiện huyện Hóc Môn có hơn 5.000 ha đất nông nghiệp - là thế mạnh, nguồn lực phát triển của địa phương này khi mà quỹ đất trống tại TP.HCM đang vô cùng khan hiếm. Đất nông nghiệp hiện chiếm hơn 48% diện tích tự nhiên và được quy hoạch cho đô thị nhưng chưa đưa vào sử dụng, và là tiền đề cho bước đường phát triển trong tương lai.

Hóc Môn hiện đang kêu gọi đầu tư vào 23 vị trí đất để phát triển dự án lâu dài theo hướng đô thị mới văn minh, hiện đại, sinh thái, ... Năm 2021, thông tin về việc TP.HCM xây dựng lộ trình thực hiện trong giai đoạn 2021-2025 sẽ chuyển huyện Hóc Môn thành quận đã khiến thị trường nhà đất nơi đây ít nhiều "rung chuyển". Hóc Môn là huyện ngoại thành ở cửa ngõ tây bắc TP.HCM với tốc độ đô thị hóa nhanh, thu hút người dân từ nơi khác đến sinh sống, làm việc trên địa bàn huyện đông, bình quân tăng gần 20.000 người/năm.

Theo thống kê từ Chợ Tốt Nhà, lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực Huyện Hóc Môn tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11-12/2021, lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10/2021 do sự cộng hưởng của hai yếu tố: Thị trường trở lại sau thời gian giãn cách xã hội suốt nhiều tháng, Thông tin "Huyện Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025" xuất hiện vào nửa sau của tháng 11/2021.

Từ tháng 1/2022, lượng tin đăng rao bán đất tại Huyện Hóc Môn có xu hướng chững lại và kéo dài đến tháng 03/2022 mới có tín hiệu tăng trưởng nhẹ trở lại. Các phân khúc về đất đều chứng kiến mức độ tăng trưởng mạnh mẽ tương tự như xu hướng chung của toàn thị trường đất đai tại đây, tuy nhiên sự tăng trưởng về số lượng đất được rao bán thể hiện rõ ràng nhất ở 2 loại hình Đất thổ cư và Đất nông nghiệp. Do lượng cung tăng lên nhanh chóng trong giai đoạn tháng 11-12/2021 trong khi nguồn cầu chưa bắt kịp nhịp tăng nên chỉ số tương quan thể hiện cho nguồn cầu cho thấy xu hướng giảm mạnh. Cụ thể, chỉ số nguồn cầu trong tháng 11/2021 và tháng 12/2021 chỉ bằng 50% và 45% so với thời điểm trước thông tin "lên quận" là tháng 10/2021.

Giai đoạn sau Tết chứng kiến sự tăng trưởng trở lại của chỉ số này, thể hiện cho nhu cầu thị trường đã có tín hiệu phản hồi, với mức tăng nguồn cầu là 160% so với đầu năm 2022.

Dù vậy, tỷ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch mua bán đất tại đây vẫn luôn được duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định xuyên suốt từ tháng 10/2021 đến hiện tại, với trung bình 10% mỗi tháng. Việc lượt liên lạc vẫn tăng ổn định theo thời gian giúp cho giá bán trong 3 tháng đầu năm 2022 tiếp tục có xu hướng tăng đều.

Bảo Anh