Chuyên gia pháp lý nói gì về phương thức ‘mua nhà mới không cần vốn’

 Thời gian gần đây, rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư quan tâm về phương thức kinh doanh “mua nhà mới gần như không cần vốn”. Để hiểu rõ hơn về vấn đề kinh doanh mới này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) đã có những chia sẻ hữu ích cho người dân, giới kinh doanh và nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định.

 Luật sư có thể phân tích những rủi ro của phương thức nhà cũ đổi nhà mới, mua nhà không cần vốn?

- Mặc dù với phương thức mua nhà này sẽ mang lại khá nhiều thuận lợi và tạo điều kiện cho người mua nhưng cũng hàm chứa không ít rủi ro. Cụ thể, với phương thức mua nhà hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì khách hàng trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Còn nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Không chỉ vậy, ở phương thức mua bán này, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường. Do đó, khách hàng nên cân nhắc khi tham gia các phương thức mua bán mới này.

- Đây là phương thức được pháp luật quy định, công nhận thế nào?

- Phương thức “Home for home” (nhà cũ đổi nhà mới) đang được áp dụng đối với các dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đây, theo quy trình mua bán bất động sản hình thành trong tương lai truyền thống, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013 như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Theo quy định trên có thể hiểu rằng, phương tiện thanh toán mà khách hàng và chủ đầu tư sử dụng qua các lần giao dịch là tiền mặt. Còn ở phương thức mới này, ngay từ lần thanh toán đầu tiên, khách hàng không phải xoay sở tiền mặt để giao cho nhà đầu tư mà được ngân hàng tạm ứng 30% để thanh toán đợt đầu. Đặc biệt, 70% còn lại của căn nhà mới sẽ được vay tới 35 năm, lãi suất chỉ tính sau khi bàn giao nhà mới. Về bản chất, phương thức mới này vẫn tuân thủ đúng % giá trị mỗi lần thanh toán theo quy định của pháp luật giống như việc thanh toán mua bán nhà ở truyền thống. Điểm mới trong phương thức này chỉ thể hiện ở việc chủ thể nào phải bỏ tiền ra thanh toán, thay vì là khách hàng trực tiếp phải dùng tiền của mình để thanh toán các lần giao dịch thì ngân hàng sẽ là người tạm ứng tiền để thanh toán cho khách hàng với điều kiện khách hàng phải thế chấp nhà cũ để đảm bảo khoản vay. Việc vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng là mối quan hệ dân sự, dựa theo ý chí các bên theo đúng theo quy định của pháp luật. Do đó, phương thức mới này vẫn đang đi đúng các quy định về quy trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư có những cảnh báo, khuyến cáo như thế nào cho người dân?

- Phương thức “Home for home” (nhà cũ đổi nhà mới) là một phương thức rất mới mẻ trong thị trường bất động sản của Việt Nam. Do đó, chúng ta chưa thể lường trước được những phát sinh và rủi ro khi tham gia giao dịch này. Nhà là một tài sản lớn, vì vậy, chúng ta không thể tin tưởng hoàn toàn vào bức tranh mà chủ đầu tư của chương trình “nhà đổi nhà” đưa ra mà cần phải tìm hiểu, cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định tham gia để tránh các trường hợp tranh chấp, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện minh bạch, công khai. Căn cứ theo quy trình mua nhà không cần tiền mặt của Masterise Homes – chủ đầu tư chương trình “Nhà đổi nhà – Home for home” đầu tiên tại Việt Nam đưa ra, Luật sư cho rằng cần phải làm rõ một số vấn đề sau:

Thứ nhất, theo điều kiện được chủ đầu tư đưa ra, nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu mới được rồi mới được tư vấn mua nhà. Nếu không ưng thuận, khách hàng có phải trả lại cọc không?

Thứ hai, với phương thức này, nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Vậy giá bán sẽ theo thỏa thuận hay qua tổ chức thẩm định giá ? Nếu qua thẩm định thì nhà đầu tư sẽ phải chịu phí thẩm định cao thì tính theo % giá trị bất động sản.

Thứ ba, trường hợp thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm, ngân hàng có tính lãi thời gian lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán hay không? Trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện dự án đền cùng, ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho nhà đầu tư hay không?

Đó là những vấn đề còn chưa rõ trong quy trình “nhà đổi nhà” hiện nay mà nếu không tìm hiểu kỹ thì chính khách hàng, nhà đầu tư sẽ phải chịu những thiệt. Vì vậy, theo ý kiến của Luật sư, những khách hàng, nhà đầu tư đang có ý định tham gia chương trình “nhà đổi nhà” bên cạnh việc tìm hiểu kỹ lưỡng lợi ích của khách hàng khi mua nhà, năng lực chủ đầu tư của chương trình thì cần phải tìm hiểu rõ quy trình sở hữu nhà, lường trước được những rủi ro có thể xảy ra để đánh giá được phương án mua nhà phù hợp, đảm bảo được quyền và lợi ích của mình.