Các vấn đề về lợi ích giữa chính những người ra chính sách về đất đai, theo một số chuyên gia, đã khiến nguồn cung bất động sản bị thao túng.

Tại toạ đàm về quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất mới đây, nhóm nghiên cứu gồm TS Hoàng Kim Huyền, ThS Nguyễn Thị Ngọc Hà thuộc Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia nhấn mạnh, khu vực quản lý công - các cơ quan quản lý nhà nước - chính là nhóm có tác động lớn đến nguồn cung bất động sản Việt Nam.

Đây là những cấp có thẩm quyền ra quyết định về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyết định khung giá đất... Nhóm này còn có khả năng tác động đến các doanh nghiệp ngành bất động sản – một lực lượng khác quyết định quy mô, chất lượng nguồn cung, thông qua quyết định đơn vị nào được trúng thầu dự án từ tư vấn, quy hoạch đến xây dựng.

Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Hà cho biết, hiện có 5 xung đột lợi ích trong khu vực công này, "khiến nguồn cung bị thao túng".

Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền được phê duyệt quy hoạch, thay đổi, bổ sung quy hoạch, nhưng không phải chịu trách nhiệm về giải trình nếu chậm công bố thông tin hay biến việc lấy ý kiến của bên liên quan thành hình thức.

Bà dẫn chứng, tuy các quy định về công bố quy hoạch lấy ý kiến người dân có đầy đủ, các tiêu chí cụ thể về thành phần, nội dung, cơ chế giải trình của cơ quan quản lý lại không có.

"Theo PAPI 2018, chỉ 25% người dân biết về quy hoạch sử dụng đất nơi mình sống và chưa đến 30% có cơ hội tham gia góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất", bà Hà nói.

Lý do này khiến quy trình lấy ý kiến từ các bên liên quan đến quy hoạch bị giảm hiệu quả hoặc vô hiệu hoá, dẫn đến méo mó thông tin thị trường, tạo các cụm đầu cơ, trục lợi kéo dài đến nay.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền vừa được quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vừa được chọn nhà thầu cho các dự án liên quan.

Bà Hà cho biết, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuộc quyền của UBND tỉnh và huyện qua quy hoạch, bổ sung, điều chỉnh quy hoạch tạo ra chênh lệch rất lớn về giá trị, giá cả. Nhưng do sự phức tạp của quyền sử dụng đất nên quản lý bất động sản còn lúng túng, cơ chế giá không phản ánh đúng cung - cầu thị trường. Từ đó, dẫn đến nhiều loại giá trong quản lý quyền sử dụng đất ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế. Theo bà, đây là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.

"Khi hàng hoá không được xác định theo quy luật cung - cầu, thông tin thị trường sẽ bị méo mó, quyền lực thị trường thuộc về nhóm có thông tin đầy đủ", bà Hà nói. Điều này có thể tạo thành nhóm lợi ích giữa chính trị gia địa phương và nhà thầu sân sau.

Bên cạnh đó, lựa chọn chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai bằng cách trình lên cấp cao hơn để xin ngoại lệ cũng diễn ra phổ biến. Nhờ vậy, nhiều nhà thầu có chất lượng kém được tham gia vào dự án bất động sản, hạ tầng, gây thất thoát, lãng phí tài nguyên, giảm giá trị gia tăng cho nguồn cung thị trường.

Xung đột lợi ích thứ ba chính là, cơ quan có thẩm quyền vừa được phê duyệt thay đổi quy hoạch mục đích sử dụng đất, vừa được phép thực hiện các thay đổi này ngay trong nhiệm kỳ.

Theo nhóm nghiên cứu, nhiều tỉnh thành đã điều chỉnh quy hoạch nhiều lần do chất lượng quy hoạch thiếu đồng bộ, thiếu tư duy, tầm nhìn dài hạn. Ví dụ, kết quả giám sát của Quốc hội (2019) cho thấy, cả nước có 1.400 dự án được điều chỉnh quy hoạch, trong đó, có những dự án được điều chỉnh lên đến 5-6 lần. Hà Nội có tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ lên đến 70%, TP HCM là lớn hơn 40%.

Điểm đáng lưu ý được nhóm nghiên cứu chỉ ra là thời gian từ khi điều chỉnh quy hoạch cho đến khi thực thi quy hoạch điều chỉnh rất ngắn, có thể cùng trong một nhiệm kỳ. Điều này làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong hoạt động này.

Nhóm nghiên cứu cho biết, có những trường hợp quy hoạch còn tuỳ tiện, theo lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật... Một số nhà đầu tư vì vậy đã bị xử phạt, tuy nhiên, chưa một cơ quan có thẩm quyền nào phải giải trình hoặc chịu chế tài xử phạt vì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch yếu kém, sai quy trình.

Thứ tư, quyền lực với nguồn cung của cơ quan chức năng lớn nhưng lại thiếu vắng giám sát tuân thủ độc lập cũng như trách nhiệm giải trình đúng thời điểm trước khi gây hậu quả.

Đơn cử, HĐND cấp tỉnh là đơn vị chịu trách nhiệm giám sát việc lập, tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch, sử dụng đất đai tại một số dự án quy mô lớn của tỉnh. Tuy nhiên, HĐND tỉnh cũng đồng thời là cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quyết định giá đất.

Ngoài ra, cơ quan triển khai là chính quyền tỉnh thì các vị trí quản lý chủ chốt để thực thi các chính sách của HĐND tỉnh, nhiều trường hợp cũng kiêm nhiệm vị trí chủ chốt của UBND tỉnh.

Xung đột lợi ích cuối cùng chính là, cơ quan có thẩm quyền vừa được quyền thay đổi giá trị tài nguyên đất, vừa được quyết định giá cũng như được để lại nguồn thu 100% từ các quyết định này cho địa phương.

Theo quy định, địa phương được giữ lại 100% các khoản thu thuế, phí liên quan đến nhà đất. Cơ chế này tạo ra tư duy nhiệm kỳ với việc tận thu từ đất đai. Việc này có thể dẫn tới điều chỉnh quy hoạch, vi phạm các khuôn khổ quy hoạch của địa phương.

Với tài nguyên đất, địa phương cũng có quyền trong việc chuyển quyền sử dụng đất (yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất).

Việc có quyền quyết định với chuyển quyền sử dụng đất và giữ 100% thuế đất cho ngân sách địa phương, nhóm nghiên cứu cho rằng nếu xét trên lý thuyết, có thể tạo ra lỗ hổng thể chế, gây lãng phí tài nguyên đất, thúc đẩy phát triển ngoài quy hoạch nếu không có cơ chế giám sát tốt.

Mặt khác, nhóm cũng lưu ý, nguồn thu từ đất không bền vững khi một phần trong đó là thu một lần, trong khi thuế tài sản, nguồn thu bền vững cho ngân sách, lại chưa có khuôn khổ pháp lý phù hợp.

Để gỡ bỏ xung đột lợi ích, nhóm nghiên cứu cho rằng cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch ở mọi cấp chính quyền. Đơn cử, cần pháp lệnh hoá các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và sửa đổi quy hoạch. Việc vi phạm cần bị truy tố và đền bù tại mọi cấp chính quyền, hoặc với cá nhân có liên quan; Thời hạn từ khi quy hoạch đến khi thực hiện tối thiểu phải 5-10 năm để xoá bỏ lỗ hổng nhiệm kỳ; Cần có quy định thời gian tối thiểu công bố thông tin, kế hoạch thực hiện quy hoạch...

Bên cạnh đó, việc nâng cao hiệu quả giám sát tuân thủ với các vấn đề này cũng cần chú trọng như độc lập về quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền giám sát; Sửa đổi quy định về giá đất đai, ví dụ như hoàn thiện cách định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế.