Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân, vay ngân hàng để mua BĐS sẽ rất chủ động, lãi suất thấp, ổn định, có kế hoạch rõ ràng nhưng vay ngân hàng đầu tư BĐS không phải chỉ toàn màu hồng.

Vị chuyên gia này cho rằng, không thiếu những trường hợp NĐT chỉ vay ngân hàng mua bán BĐS mà không tính kỹ, có khi cũng lỗ mất tiền tỷ; hay có NĐT hối hận phải chi biết tính toán để lựa chọn những sản phẩm tín dụng phù hợp với mục đích mua bán BĐS của mình thì tốt quá…

Chia sẻ xung quanh câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên, một NĐT kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, sẽ phụ thuộc chủ yếu vào dòng tiền có thể trả ngân hàng hàng tháng, và khả năng thanh khoản của BĐS phải khớp với thời hạn đáo hạn khoản vay (đặc biệt với các khoản vay ngắn hạn 6 tháng đến 2-3 năm).

Ví dụ với khoản vay 3 tỉ đồng, dự trù tài sản có thể bán được trong vài tháng nên mình chọn kỳ hạn vay là ngắn hạn một năm, thì mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng khoảng 25 triệu. Trong thời điểm kinh tế bình thường, có thể dùng tiền tích lũy có sẵn, hoặc khoản thu nhập khác từ lương/hoạt động kinh doanh để trả khoản lãi này, hoặc có thể bán nhanh tài sản chỉ trong vài tháng để trả cả gốc và lãi ngân hàng.

Nhưng trong giai đoạn kinh tế khó khăn, khi đã sử dụng hết số tiền tích lũy để đóng lãi, và thu nhập từ lương/hoạt động kinh doanh khác bị sụt giảm, sẽ bắt đầu bị hụt dòng tiền 25 triệu đóng hàng tháng cho ngân hàng. Nghiêm trọng hơn, đến thời hạn đáo hạn ngân hàng, nếu BĐS đầu tư vẫn chưa bán được thì không có 3 tỉ trả ngân hàng.

Tương tự, NĐT này phân tích, với các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi hàng tháng khoảng 40 – 50 triệu đồng. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng tịch thu tài sản xử lý nợ.

"Trong tình hình kinh tế sẽ còn khó khăn kéo dài này, thu nhập khác từ hoạt động kinh doanh và lương của các NĐT rất bấp bênh. Thu nhập khác từ sản xuất kinh doanh và lượng sụt giảm, cộng với ít tiền tích lũy, trong khi dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư BĐS khiến nhiều NĐT gặp khó", ông Kiên nhấn mạnh.