Những căn nhà xã hội tại các khu đô thị lớn ở vùng ven đang trở thành một trò chơi đầy thử thách

Mặc dù không phải là một cuộc chơi dễ dàng, nhưng nhờ vào chính sách và hành động của các chủ đầu tư, ngành bất động sản đang có những tiến bộ mới, và được kỳ vọng sẽ điều hành thị trường trong năm nay.

Trong thời gian gần đây, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đã chứng kiến ​​những thay đổi mạnh mẽ về chính sách và động thái của các nhà phát triển. Nhiều chủ đầu tư đã công bố kế hoạch xây dựng căn hộ bình dân và NOXH trong năm nay, bao gồm Lê Thành, Địa ốc Hoàng Quân, NHO và Nam Long. 

Các tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Sungroup, Bitexco và Him Lam cũng cam kết đầu tư 1,2 triệu căn NOXH cho công nhân trong Hội nghị thúc đẩy phát triển NOXH vào tháng 8/2022. Tuy nhiên, việc phát triển NOXH vẫn chưa đạt được kỳ vọng, đặc biệt là tại Tp.HCM do thiếu quỹ đất để xây dựng. 

Tổng giám đốc Colliers, ông David Jackson tin rằng nhà ở xã hội sẽ là xu hướng tất yếu trong tương lai. Với tốc độ đô thị hóa 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, mở rộng đô thị, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển không thể tránh khỏi.

Theo ông David, với tốc độ đô thị hóa tăng 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, việc mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu. Điều này có nghĩa là các địa phương giáp đô thị lớn sẽ trở thành điểm đến mới để đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở, trong đó có nhà ở vừa túi tiền, NOXH do quỹ đất còn dồi dào, có nhiều cơ chế và chính sách ưu đãi đầu tư và hạ tầng giao thông ngày càng được kết nối tốt hơn. 

Theo ông David Jackson, quỹ đất lớn mở ra cơ hội phát triển dự án nhà ở đa dạng hơn và chi phí đầu tư hiệu quả hơn. Giá đất thấp giúp chi phí cấu thành trên 1m2 thấp hơn, thúc đẩy nhà phát triển xây dựng với số lượng lớn và bán với mức giá rẻ hơn, từ đó, người lao động có nhiều cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn. Ngoài ra, các giao dịch thứ cấp cũng có sức hấp thụ và lợi nhuận tốt hơn. Chẳng hạn, các dự án NOXH phát triển trong các khu đô thị tỉnh lân cận Tp. HCM đã được ghi nhận hấp thụ khá tốt trong thời gian qua, như dự án Ehome…

Việc phát triển nhà ở xã hội tại Tp.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu quỹ đất. Trong giai đoạn 2015-2020, chỉ có 15.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội được thực hiện. Tình trạng lệch pha cung - cầu trong thị trường bất động sản tại Tp.HCM ngày càng rõ nét, đặc biệt là sự thiếu hụt căn hộ bình dân. 

Trong tổng số 14.443 căn hộ bán ra năm 2021, chỉ có 1% là căn hộ bình dân, còn lại là căn hộ cao cấp, hạng sang, siêu sang. Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn nhưng chỉ mới hoàn thành được khoảng 11% nhu cầu thực tế. Quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội còn nhiều bất cập.

Các dự án đường Vành đai 3 và Vành đai 4 kết nối Tp.HCM với các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ sẽ giúp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thông qua việc tạo điều kiện kết nối thuận tiện. Những tuyến đường này cũng sẽ giúp giảm áp lực về vấn đề nhà ở xã hội trong khu vực bằng cách tạo cơ hội cho người dân sở hữu nhà ở xã hội. Kết nối giữa Tp.HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh sẽ thu hẹp khoảng cách di chuyển giữa các địa phương và giúp giảm giá nhà ở xã hội trong các tỉnh lân cận. 

Ngoài ra, phương tiện vận chuyển tốc độ cao sẽ giúp người dân trong vùng dễ dàng di chuyển đến Tp.HCM để làm việc. Tp.HCM cần có quy hoạch phát triển nhà ở xã hội bao gồm cả quy hoạch giao thông và xây dựng để tạo ra các khu đô thị vệ tinh phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Để đảm bảo tính hấp dẫn của nhà ở xã hội với khách hàng, Tp.HCM đang phát triển các dự án nhà ở xã hội dọc theo các đường vành đai để kết nối tốt với các khu đô thị và tỉnh lân cận. Tuy nhiên, để khai thác quỹ đất hiệu quả, cần phải tập trung vào việc cải thiện giao thông kết nối. 

Theo ông David Jackson, để hình thành một đô thị hoàn chỉnh với môi trường sống tiện nghi, cần sự tham gia của nhiều bên liên quan, không chỉ từ cư dân mà còn từ các đơn vị phát triển và chính quyền địa phương. Việc thu hút đủ lượng cư dân và phát triển đồng bộ về an sinh xã hội, sinh kế là cần thiết để giữ chân người dân.