Nhìn lại 8 chu kỳ của thị trường BĐS, liệu có cơ hội nào vào năm 2023?

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS chịu nhiều tác động nhưng vẫn là kênh đầu tư, kênh trú ẩn an toàn. Giá bất động sản vẫn phải vật lộn để giảm sâu.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam của DatXanh Services, thị trường bất động sản Việt Nam có thể tóm tắt trong 8 chu kỳ.

Năm 1993-1994 là giai đoạn sốt đất đầu tiên, khi Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận và Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở đầu tiên cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó cũng là thời điểm bắt đầu cơn sốt bất động sản đầu tiên tại Việt Nam. Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh điểm. Nhu cầu về đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.

Giai đoạn 1995 - 1999, khi đó thị trường BĐS còn non trẻ, độ mở của nền kinh tế chưa cao. Nhà nước đã ban hành hai nghị định là nghị định 18 và 87 về cho thuê đất để chống đầu cơ và điều tiết thị trường. Làn sóng bán hàng ồ ạt diễn ra gây ra tình trạng cung vượt cầu và rơi tự do trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á bắt nguồn từ Thái Lan đã làm đình trệ một số dự án bất động sản nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, góp phần làm thị trường chững lại.

Trong giai đoạn 2000-2002, chính sách cho Việt kiều mua nhà và áp giá đất mới đã khiến giá nhà tăng mạnh và tăng đột biến vào quý II năm 2001. Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 được sinh ra. Chính sách Việt kiều được mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp vùng ven.

Trong giai đoạn 2003 - 2006, “Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”.

Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng nhưng giá không giảm nhiều do nguồn vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của khu vực tư nhân. Lợi nhuận từ hoạt động bất động sản giảm mạnh dẫn đến sự dịch chuyển dòng vốn sang thị trường chứng khoán.

Giai đoạn 2007-2008, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tín dụng tăng trưởng mạnh và thị trường chứng khoán bùng nổ. Phần thặng dư vốn lớn đã được chuyển từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá nhà đất đã tăng từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Năm 2007, Đạo luật về Bất động sản có hiệu lực, cùng với đó là sự ra đời của các hành lang pháp lý như Đạo luật Đăng ký Đất đai, Đạo luật Thuế Tài sản, Đạo luật Nhà ở và Chính sách Nhà ở của người Việt Nam mua ở nước ngoài… giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Đầu tư nhà ở riêng lẻ chuyển sang các dự án bất động sản.

Trong giai đoạn 2009 - 2013, chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, nền kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 - 24 %/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản, kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Giá bất động sản đã giảm trung bình từ 30 đến 40%. Các nhà đầu tư ở giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Trong giai đoạn 2014 - 2018, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho giảm, cơ cấu BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý và ngày càng phát triển phù hợp với thị trường. 

Năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời mang đến cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong giai đoạn này, nhiều loại hình bất động sản mới đã xuất hiện trên thị trường như officetel, condotel, shophouse,…

Năm 2018, thị trường chứng kiến ​​những làn sóng sốt đất lan rộng ra nhiều nơi trên cả nước: sốt giá ảo đất nền, đất ruộng tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; Giá đất nền tăng mạnh tại khu vực ngoại thành TP.HCM rồi lan sang các tỉnh lân cận như Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng,…

Giai đoạn 2019 - 2022, địa chính trị và kinh tế toàn cầu bất ổn. Cơn sốt BĐS tiếp tục hoành hành tại nhiều địa phương: Đẩy giá BĐS tại các địa phương này lên cao. Tuy nhiên, những cơn sốt nhanh chóng qua đi và thị trường tại các khu vực này nhanh chóng chìm vào im lặng. Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Nguyên nhân do quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục tòa án bị trì hoãn; cơ quan chức năng đang rà soát, đình chỉ tất cả các dự án trái phép. Đại dịch Covid-19 trên toàn cầu đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch “trầm lắng”, giá đi ngang. Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát thận trọng.

Tuy nhiên, do kinh nghiệm của các cuộc khủng hoảng trước đó, các công ty, nhà đầu tư và khách hàng đều đang lên kế hoạch để tồn tại. Bối cảnh của hai cuộc khủng hoảng cũng rất khác nhau.

Cụ thể, lạm phát giai đoạn 2008-2013 ở mức cao nhất khoảng 22%, năm 2022 là 3,15% (dưới mục tiêu 4%). Lãi suất cho người đi vay trong cuộc khủng hoảng trước đó cao nhất là 18-20%, trong khi vào tháng 12 năm 2022, lãi suất là 12-15% do hình ảnh của các chính sách được đưa ra để kiểm soát việc cắt giảm lãi suất. Luật đất đai, luật nhà ở, luật bất động sản... trước đây còn nhiều kẽ hở, trong khi hiện nay hệ thống pháp luật đã hoàn thiện. Điều quan trọng, giai đoạn 2008 - 2013 cũng là giai đoạn khủng hoảng thừa cung khi lượng tồn kho BĐS rất lớn. Hiện nguồn cung BĐS đang khan hiếm, nhất là nhu cầu ở thực.

Dự báo về tình hình thị trường năm 2023, các chuyên gia Đất Xanh Services cho biết, dù kinh tế toàn cầu phục hồi hậu Covid-19 không đồng đều và đối mặt với nhiều thách thức, Việt Nam vẫn là một trong những điểm sáng khi IMF dự báo tăng trưởng kinh tế 6,2% trong năm 2023. 

Bên cạnh đó, Việt Nam còn nhiều triển vọng trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu với tình hình chính trị ổn định cùng các chính sách quản lý linh hoạt của nhà nước. Môi trường đầu tư và chất lượng nguồn lực không ngừng được cải thiện. Chính sách đối ngoại đa phương, linh hoạt, phù hợp với thực tế. vai trò, vị thế của Việt Nam trong khu vực và trên thế giới ngày càng lớn. Việt Nam cũng được đánh giá là điểm đến hấp dẫn, tiềm năng với thị trường tiêu dùng quy mô lớn. Đặc biệt, nền kinh tế quốc gia sẽ được hưởng lợi khi các hiệp định thương mại có hiệu lực.