"Mạnh tay" dự đoán kịch bản thị trường bất động sản năm Quý Mão

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2023 có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh. Dự báo thị trường có thể diễn biến theo 3 kịch bản: kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản khó khăn.

Trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam, Đất Xanh Services (FERI) đã nêu bật những kịch bản thị trường bất động sản có thể diễn ra trong năm 2023.

Theo đơn vị này, thị trường BĐS năm 2023 có thể tóm gọn trong cụm từ “tìm cơ hội trong thách thức”.

Dự báo thị trường BĐS 2023, nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của nhà nước. Tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục giảm.

Xét về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở là điểm sáng trên thị trường. Ngoài ra, dự án của chủ đầu tư uy tín, chất lượng tốt, tiện ích đa dạng chiếm được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Giá bán dự kiến ​​sẽ ổn định hoặc giảm nhẹ cũng như việc ban hành nhiều chính sách kích cầu nhà đầu tư là những điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể cân nhắc.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS năm 2023 có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường BĐS năm 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản: kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản khó khăn.

Đối với kịch bản tích cực, FERI dự đoán, tình hình thế giới sẽ ổn định khi cuộc chiến giữa Nga và Ukraine giảm căng thẳng, dịch bệnh và thiên tai được kiểm soát. Fed tăng lãi suất khoảng 4,5%.

Trong nước, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng không áp dụng vào năm 2023). Nhà nước đã thực hiện các bước để loại bỏ các rào cản và làm cho lĩnh vực bất động sản linh hoạt hơn.

GDP 2023 ở mức 6,5%, lạm phát 5%-5,5%. Dòng tín dụng bất động sản không được mở rộng. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (tăng thêm khoảng 1%), đạt 10-11%.

Hiện tâm lý nhà đầu tư vẫn đang lo lắng về diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái nắm giữ thanh khoản nhưng vẫn chờ đợi giá nhà giảm thêm. Nhà đầu tư ký gửi hàng để thăm dò thị trường, cùng với chính sách chiết khấu để kích cầu nên giá bán vẫn ổn định.

Các nhà đầu tư sẽ triển khai lại dự án, tập trung vào nhu cầu nhà ở thực, tìm kiếm cơ hội liên kết đa ngành và đưa ra chính sách thu hút dòng tiền. Môi giới bất động sản sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ sang đầu tư vào bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Ở cấp quốc gia, GDP 2023 ở mức 5,5%, lạm phát 6%-7%. Không tăng hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà. NHNN đã nhiều lần tăng lãi suất điều hành, lên tới 14%-16%. Fed tiếp tục tăng lãi suất, mức tăng là hơn 6%. Tiến độ thông qua luật đất đai bị lùi đến năm 2024. Chưa có lời giải cho nút thắt luật pháp.

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoang mang và bán tháo đối với các mặt hàng thứ cấp và sơ cấp khó hấp thụ. Khả năng hấp thụ của thị trường dự kiến ​​sẽ thấp, dưới 30%. Kỳ vọng thị trường hấp thụ thấp. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn, ngừng tung hàng mới ra thị trường, đồng thời tung chính sách chiết khấu để thanh lý hàng tồn, giá bán điều chỉnh giảm.

Các nhà đầu tư sẽ cơ cấu lại mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, chuyển đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các công ty môi giới buộc phải hạn chế hoạt động giao dịch và có xu hướng sáp nhập các sàn giao dịch. Khách hàng vẫn ưa chuộng hàng thật, thanh khoản những sản phẩm BĐS kém thanh khoản trong thời gian ngắn.

Ở kịch bản khó khăn, trong bối cảnh đó, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Cuộc chiến thương mại khốc liệt giữa Hoa Kỳ và Trung Quốc đã gây ra căng thẳng toàn cầu và Trung Quốc đã đưa ra một chính sách cứng rắn để đối đầu với Hoa Kỳ đối với đồng đô la Mỹ.

Nền kinh tế quốc gia bị ảnh hưởng, dự đoán hàng loạt công ty sẽ phá sản, rút ​​lui khỏi thị trường và thiếu hụt dự trữ ngoại hối trầm trọng. GDP 2023 ở mức 4%, lạm phát quanh 10%. Không tăng dòng tín dụng cho BĐS, lãi suất vốn vay tăng 17% lên 20%/năm, đầu tư công trì trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ nút thắt... Chính những nút thắt pháp lý khiến thị trường BĐS khó khăn.

Với kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ đối với hàng thứ cấp, hàng sơ cấp không có giao dịch. Mức độ hấp thụ của thị trường đang ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngừng tung và mở bán dự án mới, tập trung quản lý hàng tồn kho. Giá bán đã giảm.

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư sẽ cơ cấu lại mạnh mẽ danh mục đầu tư của họ, giữ các hoạt động giao dịch ở mức tối thiểu đối với các dự án có khối lượng lớn và ngừng bán cho các dự án không có giao dịch. Đồng thời, phải đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Các công ty môi giới tạm ngừng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động đối với thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến hàng hóa sơ cấp không được giao dịch.

Theo FERI, vào năm 2023, kỳ vọng vẫn còn cao đối với các chính sách tiếp tục. Đó là nghị quyết 43 (gói 350 nghìn tỷ đồng) và nghị quyết 11 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 nhằm thúc đẩy phát triển đồng bộ các thành phần của nền kinh tế; hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà thông qua chương trình hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản (tương tự chương trình 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016).

Trong trường hợp chủ trương ưu tiên giải ngân các dự án BĐS đáp ứng đủ điều kiện pháp lý thì việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chậm tiến độ, xử lý nhanh sẽ là tiền đề khơi thông vốn và tính pháp lý cho thị trường. Đồng thời, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS (luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, luật quy hoạch thị trấn, luật xây dựng, luật đấu giá…) sẽ góp phần tháo gỡ những nút thắt chồng chéo, thắt nút trong hệ thống.