Hết sốt, bất động sản sẽ giảm về mức giá nào?

Cuối năm 2022 - đầu năm 2023, giới chuyên gia BĐS và giới đầu tư đang nhắc nhiều đến việc “đưa BĐS về giá trị thực” sau giai đoạn BĐS sốt khắp nơi, neo giá ở mức cao.

Thực tế, sau giai đoạn sốt đất từ ​​năm 2020 đến đầu năm 2022, giá một số phân khúc BĐS đã bùng nổ. Cụ thể, đất nền tại một số điểm nóng như Bắc Ninh, Bắc Giang, Lâm Đồng... có nơi đã tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp bốn lần.

Tuy nhiên, từ quý II/2022, tốc độ tăng giá bất động sản chậm lại và bước vào giai đoạn giảm giá. Những tháng cuối năm 2022, thị trường sẽ chứng kiến ​​sự giảm giá từ 10-40% ở phân khúc đầu cơ như đất nền. Hay một số chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn, chiết khấu lên tới 30-50% khi thanh toán sớm. Khi đó, nhiều người đặt ra vấn đề cần phải đưa một tài sản về giá trị hợp lý. Vậy giá bất động sản là gì và đợt giảm giá vừa qua có đưa giá bất động sản về giá thực hay không?

Đưa ra những ý kiến, quan điểm về mức giá thực của nhà đất, nhiều người quan tâm đến nhà đất bày tỏ quan điểm riêng.

Ông Minh Đức đưa ra quan điểm về bất động sản rằng: “Thứ nhất, giá trị thực của bất động sản trên hết là mức giá mà cả người bán và người mua đều cảm thấy hài lòng về mức giá đó để hai bên đưa ra quyết định trong giao dịch. , cả hai đều hiểu rõ nguyên nhân vì sao tài sản tại thời điểm mua đi bán lại có mức giá này và họ đồng ý mua để đạt được mục đích của mình Có người bán thật, người mua thật, giao dịch tự nguyện thật.

Thứ hai, người có nhu cầu bán BĐS sau khi đã tính toán đầy đủ các tiêu chí, kỳ vọng của mình dựa trên nhu cầu thực và nguồn cung thực. Mặt bằng giá ổn định trong biên độ nhất định (A-B), tần suất giao dịch tỷ lệ thuận với dân số và sự phát triển, đô thị hóa tại khu vực này, biên độ và tần suất tham chiếu với chỉ số gia nhập, cũng như định hướng phát triển, phát triển nội tại sức mạnh, khả năng thu hút ngoại lực... đây là một phần "thực" khác của giá trị thực.

Điều thứ ba là sức khỏe tài chính của các bên tham gia mua bán nhà đất. Vốn chủ thể càng thực, tình hình kinh tế vĩ mô quốc tế và trong nước càng ổn định thì tính ổn định giá cả “thực” càng cao.

Theo ông Trần Bằng - một nhà đầu tư bất động sản, giá trị thực của bất động sản không phải do đầu cơ, làm giá hay thổi giá. Đất đai có thể hưởng lợi từ việc sản xuất ra của cải vật chất từ ​​chính đất đai. Ví dụ, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản phải kiếm được tiền, hay đất canh tác cây trồng, vật nuôi phải kiếm được tiền. Hoặc đất ở vị trí đắc địa có thể kinh doanh nhà hàng, cho thuê mặt bằng, xây dựng nhà xưởng, kho bãi, v.v. Mọi người có thể ước tính giá trị mà vị trí này mang lại.

Một nhà đầu tư khác cho biết giá trị thực của bất động sản là giá trị mà nó mang lại cho người sở hữu ngay lúc này, giá trị thực của bất động sản phụ thuộc vào người đang sử dụng nó.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc điều hành Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho biết “Giá trị thực của BĐS phụ thuộc vào 2 yếu tố, một là phụ thuộc vào yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Thứ hai phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân khúc bất động sản và so sánh với các bất động sản khác. Mỗi tài sản có tỷ lệ hoàn vốn riêng. Chẳng hạn tỷ suất lợi nhuận của bất động sản nhà phố có khi là 7%, có khi là 5%, 3% tùy thời điểm, tùy lãi suất. Một căn nhà cho thuê 100 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận chấp nhận được 5%, 12 tháng là 1,2 tỷ đồng. Vậy giá trị căn nhà là 1,2 tỷ/5% tương đương 24 tỷ. Một mức giá cao hơn mức giá này có nghĩa là giá của tài sản cao.

Vậy sau đợt giảm giá vừa qua, BĐS đã lấy lại được giá trị thực? Chia sẻ về vấn đề này, ông Quang cho rằng, việc giảm giá 20-30% so với trước đây dù gấp đôi, gấp ba thì bất động sản không thể đưa về giá trị thực.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc nhà đầu tư nhỏ lẻ giảm giá trong thời gian qua hay nhà đầu tư chiết khấu 30-50% chỉ là nhất thời ở một số công ty, không nên đại diện cho toàn thị trường dẫn đến tình trạng giảm giá như hiện nay. mờ nhạt so với sự gia tăng giá nhà vào cuối năm.

Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để xác định BĐS có lấy lại giá trị thực hay không cần căn cứ vào quan hệ cung - cầu, căn cứ vào thu nhập của người dân để đưa ra mức giá hợp lý.

“Tôi cho rằng, sắp tới chúng ta sẽ phải tính toán, cân nhắc giá trị thực của thị trường. Chúng tôi hướng tới bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá thị trường. Đó là chủ trương đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn của Nhà nước, nhưng rõ ràng việc thực hiện ra sao cũng là câu chuyện cần bàn. Cần thấy trước với giá thị trường thì giá đất đền bù chắc chắn phải cao hơn vì đó là mong muốn, là kỳ vọng của người dân. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí tính giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng rất mạnh, kéo theo giá nhà ở tăng theo.

Hy vọng vượt qua những thăng trầm lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân khúc được định giá quá cao. Sắp tới giá bất động sản sẽ được điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có sự sụt giảm nhất định tùy theo diễn biến của thị trường nhưng chưa chắc là giá trị thực”, ông Thịnh nói.