Gu đầu tư BĐS 1 năm tới: Phân khúc giá trị thực “lên ngôi”

Các chuyên gia BĐS cho rằng, xu hướng đầu tư trong thời gian tới sẽ chuyển hướng sang các sản phẩm có giá trị thực như nhà phố, căn hộ và bất động sản khu công nghiệp (KCN).

Trong Hội nghị Bất động sản Việt Nam vừa diễn ra, một câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm là phân khúc bất động sản nào sẽ chạm “đáy” vào năm 2023.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết: “Ở góc độ đầu tư, thị hiếu của mỗi nhà đầu tư là khác nhau, có những nhà đầu tư thích lướt sóng, một số nhà đầu tư chuyên đầu tư trung và dài hạn… Với mỗi thời kỳ đầu tư khác nhau sẽ có những ảnh hưởng khác nhau đến tâm lý và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Với diễn biến thị trường hiện tại, nhiều người đang chờ đợi thời điểm thị trường chạm đáy. Nhưng theo chia sẻ của cá nhân tôi thì trong thực tế với bất động sản hay thị trường chứng khoán để biết đâu là đỉnh đâu là đáy là rất khó. Chỉ khi giá bắt đầu giảm bạn mới biết đâu là đỉnh, khi giá tăng bạn mới biết đâu là đáy. Những dự đoán về đỉnh và đáy đa phần là những đánh giá cá nhân và chủ quan."

Vì vậy, theo ông Hảo, mỗi loại hình, phân khúc BĐS đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào các chính sách tác động đến loại hình, phân khúc đó và tùy từng thời điểm.

“Qua năm nữa là lúc thị trường sẽ đảo chiều như kỳ vọng, nhưng hiện tại chúng tôi thấy nút thắt vĩ mô chưa được tháo gỡ, thị trường đang trông chờ vào chính sách tín dụng, lãi suất, chính sách cho bất động sản…”, ông Hảo giải thích. 

Ông Hảo cho rằng, khi thị trường đứng trong môi trường như hiện nay, có hai vấn đề sẽ xảy ra trong đầu tư.

Đầu tiên, về phía giỏ hàng, khi thị trường bình lặng về giao dịch như hiện tại, sẽ có một cuộc sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm rủi ro sẽ ít được quan tâm hơn, các nhà đầu tư đang tìm kiếm những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt hơn.

Thứ hai, ở góc độ người mua, họ sẽ cơ cấu lại và thắt chặt dòng tiền, không còn khả năng đầu tư vào những phân khúc nhiều rủi ro, sinh lời cao như trước mà sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư. Đầu tiên họ sẽ tính toán bài toán bảo đảm dòng tiền và sau đó là bài toán khả năng sinh lời.

Với xu hướng trên và tâm lý thị trường, ông Hảo cho rằng xu hướng đầu tư trong thời gian tới sẽ hướng đến những mặt hàng có giá trị thực. Đầu tiên, nhà phố được chú ý rất nhiều.

Theo ông Hảo, trong 3 quý vừa qua, mức lãi của loại hình này cả về giá bán và giá thuê đều rất tốt. Mua nhà phố ngoài để ở còn có thể cho thuê để kinh doanh và đầu tư. Thông thường, các nhà đầu tư chọn đầu tư theo dòng tiền, lãi vốn hoặc kết hợp cả hai. Trong khi đó, những căn nhà phố đáp ứng được cả 2 tiêu chí vừa có thể tăng giá vốn vừa tạo ra dòng tiền sẽ được ưa chuộng hơn những căn khác.

Thứ hai, bất động sản liên quan đến hạ tầng, bất động sản khu công nghiệp cũng là loại hình bất động sản thích ứng với bối cảnh hiện nay.

Có thể thấy sau khi mở cửa trở lại hậu Covid-19, mọi chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ đều được điều hành theo xu hướng phục hồi kinh tế và an sinh xã hội nhằm duy trì mục tiêu phát triển kinh tế năm 2022. Theo đó, GDP của Việt Nam vẫn tăng khoảng số 8%. Vì vậy, ông Hảo đưa ra dự báo về các bất động sản liên quan đến hạ tầng, khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi, nhà ở cho công nhân, chuyên gia khu chế xuất… sẽ có nhiều tiềm năng trong khoảng 1 năm sắp tới.

Phân khúc thứ ba mà ông Hảo cho biết có nhiều tiềm năng là căn hộ, nếu nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính. Cụ thể, loại hình căn hộ chung cư hơn một năm qua có sự tăng giá chóng mặt. Các dự án phân khúc cao cấp ở trung tâm tăng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn. Các dự án ngoài trung tâm Hoài Đức, Hà Đông, Nam Từ Liêm... giá cũng tăng khoảng 200-500 triệu đồng/căn.

"Vì vậy, tôi xem căn hộ là phân khúc đầu tư tiềm năng trong năm tới. Tuy nhiên, nếu chọn đầu tư vào căn hộ, nên ưu tiên phân khúc mới đi vào hoạt động, sẽ ít bị mất giá hơn", ông Hào nhận xét.