Điều gì sẽ xảy ra với các phân khúc bất động sản năm 2023?

Dự kiến ​​năm 2023, với phân khúc nhà ở, giá ổn định, nguồn cung chưa cải thiện nhiều. Bất động sản công nghiệp được định giá tích cực, giá thuê không giảm. Năm 2023 sẽ là một năm bùng nổ đối với phân khúc bất động sản thương mại. Bất động sản văn phòng sẽ bị ảnh hưởng nhẹ.

Nhìn lại bất động sản 2022

Theo Báo cáo Tổng quan thị trường BĐS 2022: Kỳ vọng và biến động của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Đất Xanh Services (FERI), năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều sự kiện đáng chú ý.

Sau đợt dịch Covid-19 thứ 4 (cuối năm 2021 - đầu năm 2022), thị trường dần sôi động khi lượng giao dịch và giá tại một số khu vực liên tục tăng, dẫn đến cơn sốt đất trên diện rộng.

Việc UBND TP.HCM hủy kết quả đấu giá khu đất Thủ Thiêm là cơ sở để Chính phủ đánh giá lại toàn bộ thị trường, phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.

Chính sách thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất cho vay tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Việc thanh tra, xử lý vi phạm trên diện rộng đối với nhiều DN nhằm lành mạnh hóa thị trường, trong ngắn hạn đã tác động rất lớn đến tâm lý và niềm tin của thị trường.

Trước hàng loạt khó khăn về thị trường, khách hàng, thanh khoản, vốn, trái phiếu…, hàng loạt chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS đã chủ động tái cơ cấu, hợp lý hóa bộ máy, điều chỉnh chiến lược, điều chỉnh giá bán sản phẩm, cơ cấu lại danh mục tài sản , bán tài sản để mua lại trái phiếu trước hạn, v.v. để đưa doanh nghiệp đến trạng thái an toàn nhất có thể.

Theo đơn vị này, trong năm qua, nhiều chính sách, dự thảo quan trọng cũng đã được đưa ra và gây được sự chú ý của cộng đồng như: Đề xuất Chính sách về sở hữu căn hộ có thời hạn; đề xuất đánh thuế tài sản lần 2; bỏ khung giá đất xác định theo giá thị trường; Ban hành Mẫu Hợp đồng mua bán & Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ du lịch (Condotel).

"Các dự án này được đánh giá là nỗ lực của Nhà nước trong việc định hình, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo. Tuy nhiên, cần xây dựng hệ thống dữ liệu, đưa ra những quy định cụ thể để giải quyết những tồn đọng, đơn vị này cho biết.

Mặt khác, chính sách “tinh chỉnh” dòng tiền cho kinh doanh bất động sản là một trong những chủ đề nóng được nhắc đến nhiều trong năm 2022. Nhiều nhà đầu tư và khách hàng kỳ vọng Chính phủ có biện pháp mạnh tay hơn để nới “dòng” tín dụng và kiểm soát lãi suất đối với bất động sản. cho vay đầu tư bất động sản. Ngoài ra, chính phủ được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh việc thu hồi pháp lý dự án và đẩy nhanh tiến độ triển khai các công trình hạ tầng sẽ hỗ trợ thị trường trong thời gian tới.

Về phía khách hàng, nhất là những người có nhu cầu mua ở thực, họ mong muốn mức giá được đưa xuống mức hợp lý, đi kèm các chính sách hỗ trợ tài chính từ ngân hàng và chủ đầu tư.

Diễn biến các phân khúc BĐS 2023

Theo FERI, năm qua, bất động sản văn phòng là một trong những phân khúc ghi nhận sự phục hồi tốt sau giai đoạn hậu Covid, với sự gia tăng nhẹ về nguồn cung mới, giá thuê và tỷ lệ hấp thụ đã được cải thiện về mức tương đương trước dịch.

Dự kiến ​​đến năm 2023, phân khúc này sẽ bị ảnh hưởng nhẹ khi các công ty giảm quy mô và chi phí, thuê văn phòng nhỏ hơn hoặc chuyển sang xu hướng lựa chọn coworking space với chi phí tối ưu hơn. 

Với bất động sản thương mại, thương nhân nước ngoài gia nhập thị trường khiến giá thuê tăng, tiền trả mặt bằng không nhiều do khách thuê nhận được sự hỗ trợ từ chủ đầu tư. Giai đoạn này, khi tỷ lệ hấp thụ ở khu vực ngoài trung tâm cao hơn, các TTTM tái cơ cấu ngành hàng sau dịch.

Dự kiến, năm 2023 sẽ là một năm khởi sắc nữa của phân khúc này khi xu hướng mở rộng của các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài tại Việt Nam (đặc biệt là ngành siêu thị) vẫn ở mức cao.

Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm sáng trong năm qua với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy liên tục tăng. Giá thuê cao do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ trong hơn 1 năm (trung bình ước tính hơn 82%).

Phân khúc này tiếp tục được đánh giá tích cực trong năm sau khi dự báo giá thuê không giảm, ghi nhận xu hướng đầu tư vào kho bãi/nhà xưởng sẵn sàng sử dụng, logistics, trung tâm dữ liệu...

Bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nề từ những biến động khách quan và chủ quan của thị trường và chưa thể phục hồi nhanh như kỳ vọng trong hơn một năm qua. Nguồn cung khan hiếm khiến giá bán tăng nhẹ, đồng thời chính sách siết tín dụng mua nhà khiến tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh từ quý III/2022, thậm chí giảm mạnh hơn vào quý IV/2022.

Nguồn cung nhà ở dự kiến ​​sẽ không cải thiện nhiều trong năm 2023 do pháp lý chưa được giải quyết, giá bán ổn định và tỷ lệ hấp thụ dự báo sẽ chuyển biến tích cực hơn từ cuối quý II, đầu quý III/2023 – khi các giải pháp gỡ nút thắt thị trường từ chính phủ và các công ty bất động sản bắt đầu phát huy tác dụng.