Chuyên gia chỉ ra những bất thường trên thị trường bất động sản

Các chuyên gia cho rằng, điểm bất thường trên thị trường BĐS hiện nay là giá chênh lệch giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. 

Nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp

Về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết nguồn cung đang có xu hướng giảm đáng kể, còn lại chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 - 9T/2022 là gần 300.000 sản phẩm. Năm 2017-2018, thị trường bùng nổ phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Giữa năm 2019, Chính phủ thực hiện rà soát pháp lý, nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm giảm mạnh, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 toàn cầu tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Thị trường giảm tới hơn 90.000 sản phẩm (tức 50% trong năm 2018). Việc ra hàng, mở bán dự án... phải dừng hoặc hoãn vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp và nhà nước tung ra nhiều gói kích cầu để thu hút nhà đầu tư.

Tổng nguồn cung trong 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với quý I; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ là 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.

Phải thừa nhận rằng trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng, nhưng xu hướng này đã chậm lại kể từ quý III. Tổng lượng giao dịch căn hộ và đất nền nhỉnh hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cầu nhà ở chưa có dấu hiệu sụt giảm. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến số lượng giao dịch giảm là do thiếu nguồn cung.

Sự chênh lệch giá giữa hai thị trường bất động sản lớn

Nhận định thị trường BĐS tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Theo ông Đính, tất cả đều có điểm chung là khan hiếm nguồn cung căn hộ mới và chưa có dự án nào được phê duyệt để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Hầu hết các sản phẩm đang mở bán đều là của các dự án cũ muốn bán tiếp, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp đến cao cấp. Vì vậy, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mới.

Chẳng hạn, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM, mức tăng trên dưới một tỷ đồng/căn. Ghi nhận hiện nay, giá chung cư tại TP.HCM đã tăng chóng mặt gấp đôi Hà Nội.

Đối với các dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn do chủ đầu tư chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều nhất.

Các chuyên gia cho biết, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập và một số dự án căn hộ trung, cao cấp tại trung tâm TP - nơi có hạ tầng và quỹ đất đồng bộ hiện nay tăng trong thời gian qua và dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng trong nhiều năm tới. Vì cầu lớn nhưng cung không đáp ứng được. Nhu cầu này tất yếu được tạo ra bởi quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, giá căn hộ ở khu vực ngoại thành được dự báo sẽ còn tăng cao hơn so với khu vực trung tâm do giá đất ở ngoại thành đang tăng chóng mặt. Các chuyên gia cho rằng khi giá đất vượt quá khả năng chi trả thì việc chuyển sang chung cư là tất yếu.