'Trợ lực' cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những nền tảng của nhiều nền kinh tế trên thế giới, là yếu tố góp phần huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng thị trường góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư giải quyết bài toán lãi vay, trả lương, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản được coi là một trong những trụ cột của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đóng góp khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Năm 2021, sau hàng loạt bất ổn của thị trường, Chính phủ Trung Quốc siết chặt tín dụng đối với các công ty bất động sản nhằm hạn chế rủi ro khi vay quá nhiều trong giai đoạn thị trường phát triển cũng như đầu cơ. Đây là biện pháp nhằm khôi phục thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng cũng một phần đặt lĩnh vực này vào tình trạng căng thẳng về thanh khoản nghiêm trọng, dẫn đến doanh số bán hàng giảm, giá bán bất động sản giảm, giá bất động sản sụt giảm. giá khi hoạt động xây dựng đình trệ. Để đảm bảo an toàn vốn, các ngân hàng phải tăng lãi suất, vô hình chung gây khó khăn cho nền kinh tế. Tình hình càng căng thẳng khi sang năm làn sóng người dân ngừng trả tiền vay mua nhà ở các dự án dở dang. Các nhà phát triển bất động sản mạnh về tài chính cũng đang phải vật lộn để trả nợ.

Trước tình hình này, Trung Quốc đã thực hiện nhiều biện pháp để cứu lĩnh vực bất động sản. Coi “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”, Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp thêm sinh lực cho thị trường bằng cách giải quyết tình trạng thiếu thanh khoản cho các nhà phát triển bất động sản, tăng tín dụng và nới lỏng quy định đặt cọc cho người mua. Tuy nhiên, kế hoạch hỗ trợ của Trung Quốc không được áp dụng rộng rãi mà có chọn lọc, có mục tiêu rõ ràng. Đặc biệt, cơ quan quản lý chú trọng lựa chọn doanh nghiệp BĐS “chất lượng cao” để hỗ trợ, việc hỗ trợ được kiểm soát chặt chẽ mục tiêu sử dụng vốn. Ngoài ra, nội dung hỗ trợ còn có mục tiêu mua bán, sáp nhập dự án kém hiệu quả, kém chất lượng. Chương trình hỗ trợ cũng tập trung vào một mục tiêu quan trọng là hướng đến người mua nhà, nói chung là giúp người mua nhà ở trong quá trình thế chấp và vay vốn. Đối với những trường hợp người mua gặp khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập không ổn định do dịch COVID-19 dẫn đến không đảm bảo được tiến độ thanh toán, cơ quan chức năng sẽ xem xét không hạ điểm tín dụng của người mua.

Chính quyền Trung Quốc cũng đang cho phép các ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho các công ty bất động sản, để các công ty có thể tiếp cận vốn từ việc bán nhà trước khi xây dựng xong. Nguồn vốn này sẽ được phân bổ chủ yếu cho các hoạt động thanh toán liên quan đến trả nợ và các dự án đang triển khai xây dựng. Ngoài ra, 6 ngân hàng thương mại nhà nước gần đây đã ký thỏa thuận với các doanh nghiệp bất động sản nổi tiếng, bao gồm khởi động chương trình hỗ trợ tài chính hơn 1 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 140,2 tỷ USD), chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, sáp nhập. và mua lại, tài trợ chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Trong khi đó, Hàn Quốc cũng đang chứng kiến ​​giá nhà sụt giảm và thị trường có thể trải qua một đợt suy thoái mạnh hơn do chi phí vay tăng cao khiến người mua lo sợ. Trước tình hình này, Chính phủ Hàn Quốc vừa công bố gói biện pháp hỗ trợ trị giá 7,3 tỷ USD giúp thị trường BĐS vượt qua khó khăn, hỗ trợ doanh nghiệp đại chúng hạn chế tình trạng sụt giảm dự án BĐS. Biện pháp này là một phần của gói viện trợ trị giá 50 nghìn tỷ won cho thị trường tín dụng trên đà khủng hoảng của đất nước. 

Để tránh sự suy thoái của thị trường bất động sản và tác động của nó đối với nền kinh tế, Hàn Quốc cũng đã hủy bỏ nhiều quy định về thế chấp tại một số trong 39 khu vực đầu cơ quá nóng và 60 khu vực biến động cao cần quản lý. Ngoài ra, chính phủ cũng sẽ miễn thuế mua lại lên tới 2 triệu won cho người mua nhà lần đầu để khuyến khích người dân mua nhà.

Thụy Điển đã áp dụng mô hình hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng và đầu cơ bất động sản. Các hợp tác xã nhà ở này coi việc xây dựng nhà ở cho xã viên là mục tiêu ưu tiên và không vì lợi nhuận. Chủ yếu nằm trong khu đô thị, các HTX có từ 20 đến 100 căn hộ, quy mô trung bình khoảng 80 căn hộ.

Tại Pháp, Nhà nước đã can thiệp tích cực bằng việc đặt ra khung pháp lý cho việc hình thành chung cư xã hội, cụ thể là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Các căn hộ có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng của nhà ở đô thị.

Kinh nghiệm hỗ trợ thị trường BĐS cũng như quản lý hiệu quả lĩnh vực này ở hầu hết các quốc gia đều cho thấy vai trò không thể thiếu của Nhà nước. Lĩnh vực bất động sản nếu chủ yếu dựa vào sự điều tiết của thị trường thì dần dần có thể trở thành công cụ tài chính tư bản, khiến nhu cầu đầu cơ dần thay thế bằng nhu cầu nhà ở, dẫn đến tình trạng đầu cơ quá mức, thậm chí mất khả năng kiểm soát giá cả và khủng hoảng kinh tế. Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện đồng bộ các giải pháp, từ hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, kiểm soát cơ cấu BĐS, đến việc đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.