Luật Đất đai (sửa đổi): Định giá đất sao cho "tiệm cận" với giá trị thị trường?

Một trong những nội dung quan trọng của Dự luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó là quy định giá đất theo giá trị thị trường. Đây được coi là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, vấn đề làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường đang là vấn đề được dư luận quan tâm.

Theo PGS. TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học và Đào tạo Trường Đại học Thành Đông, việc định giá đất cho các mục đích cụ thể còn nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định còn chưa phù hợp với giá bán trong lĩnh vực đất đai, tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai. Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai, nguồn thu từ đất đai, sử dụng đất hiệu quả, cần nghiên cứu các giải pháp định giá đất sao cho giá trị đất đai “tiệm cận” hoặc phù hợp với giá trị thị trường.

“Thẩm định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một nghề, một lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, có kiến ​​thức chuyên sâu, chuẩn mực đạo đức hành nghề, độc lập và không chịu sự chi phối, áp lực tài chính, quyền lực của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào”, ông Long nói và dẫn chứng, ở nhiều nước việc định giá BĐS được thực hiện bởi các công ty tư vấn, tổ chức định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn thông tin và kết quả định giá.

Các cơ quan định giá đất độc lập sẽ triển khai các hoạt động cụ thể tại từng địa phương như: xây dựng biểu giá đất tại các tỉnh, thành phố quản lý; xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp theo quy định của pháp luật. Các cơ quan định giá tài sản cần thực hiện khách quan các tiêu chuẩn đánh giá tài sản.

Trong khi đó, ông Phạm Đình Cường, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, chỉ ra giá đất quá thấp và nội dung sửa đổi lại đẩy giá đất lên. Theo ông Cường, nhà nước quyết định giá đất và giá thị trường xoay quanh giá đất. Nếu giá đất Nhà nước quy định tăng lên sẽ kéo theo nhiều hệ lụy cho xã hội.

“Dự thảo luật đất đai sửa đổi lần này là xây dựng bảng giá đất để giao dịch đất đai xoay quanh nó, không đẩy giá đất lên mà hạ giá đất. Nhà nước đại diện cho tài sản của toàn dân và quyết định giá đất hợp lý, không thể chuyển giá đất cho đơn vị nào khác để đảm bảo tính độc lập”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, trong tổng thu nhập từ đất đai và giao dịch đất nền, bảng giá đất chiếm 7-10% tổng số giao dịch. Xây dựng bảng giá đất là một kỳ công, nhưng chỉ phục vụ một số mục đích nhất định. Phải làm sao để bảng giá đất kiểm soát được 70-80% giao dịch hiện nay.

“Việc cho thuê đất, giao đất phải thông qua đấu giá đất, đó là thị trường nhất”, ông Cường đề nghị.