Loạt chính sách, pháp lý quan trọng trong năm 2020 tác động đến thị trường BĐS năm 2021

Năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong cải cách một số luật và nghị định, cũng là năm hội tụ là Luật đầu tư, Luật xây dựng sửa đổi… có hiệu lực. Đây là những chính sách tạo thuận lợi cho thị trường BĐS trong năm 2021.

Thông tư 21/2019/TT-BXD

Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT- BXD, về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực từ ngày 01/7/2020. Theo đó, căn hộ chung cư phải có diện tích tối thiểu 25m2 có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh. Nhà ở thương mại đảm bảo tỷ lệ căn hộ diện tích 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP

Ngày 28/02/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP về Quy định việc thi hành Luật Đấu thầu "Lựa chọn Nhà đầu tư" có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 và thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015. Nghị định quy định: việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc bỏ bước sơ tuyển đối với dự án sử dụng đất cũng giúp giảm thời gian, trình tự thủ tục trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Nghị định cũng phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức, bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Nghị định 91/2020/NĐ-CP

Ngày 14/8/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2020/NĐ- CP: Về việc chống tin nhắn rác, thư điện tử rác, cuộc gọi rác. Quy định về quyền, nghĩa vụ và xử lý vi phạm hành chính của cơ quan, tổ chức, cá nhân về quảng cáo bằng tin nhắn, thư điện tử và gọi điện thoại quảng cáo. Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/10/2020.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, với sự ra đời của Nghị định 91/2020/NĐ-CP sẽ góp phần chặn được những tin nhắn, thư điện tử, cuộc gọi rác nói chung và các thông tin quảng cáo về BĐS một cách vô bổ nói riêng nhằm góp phần bảo vệ lợi ích chính đáng cho mỗi người dân.

Nghị định này có tác động ít nhiều đến kênh bán hàng BĐS qua điện thoại, vì những nhân viên môi giới vẫn dùng điện thoại để gửi thông tin cho khách hàng tiềm năng. Hơn nữa, sử dụng điện thoại là kênh bán hàng ít tốn kém nhất.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, quy định căn cứ để Cảng vụ hàng không giao đất, cho thuê đất, phân loại hình thức giao đất, cho thuê đất,... có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, Nghị định 148 là một nghị định mang tính "cách mạng", mở ra một hướng giải pháp mới toàn diện hơn cho vấn đề vướng đất công xen cài trong dự án BĐS.

Ban hành vào tháng 12/2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 08/02/2021) bổ sung và sửa đổi Nghị định 43 sẽ là một trong những điểm nhấn pháp lý chính giúp cho các chủ đầu tư bất động sản giải quyết các vấn đề tồn đọng trong phát triển dự án, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng khi giải quyết vấn đề đất công và đất riêng. Vì vậy, việc ban hành Nghị định này, cùng với những đổi mới của một số Luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, sẽ mở ra cơ hội giải phóng những ách tắc pháp lý tại hàng trăm dự  án và thúc đẩy nguồn cung căn hộ phục hồi mạnh mẽ trở lại trong năm 2021.

Luật đầu tư 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Đầu tư năm 2020 thay thế Luật Đầu tư 2014, quy định về việc bổ sung nhiều ngành, nghề ưu đãi đầu tư; chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đặc biệt; ban hành danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài,... có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.

Luật Đầu tư 2020 cho phép xử lý các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất, cũng như các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và đất nông nghiệp.

Các luật có hiệu lực kì vọng tác động đến thị trường BĐS

Theo đó, đối với các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp: nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đặc biệt, với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Như vậy, việc đấu giá, đấu thầu cũng như rào cản đất ở sẽ không tồn tại nữa.

Luật xây dựng sửa đổi 2020

Ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV đã thông qua Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, quy định về loại công trình được miễn giấy phép xây dựng, thời gian cấp giấy phép xây dựng, sửa quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng,... có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.

Như vậy, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành, nhiều công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, sẽ có 10 trường hợp được miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020 và một số những quy định hoàn toàn mới của Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Cụ thể, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bổ sung thêm các trường hợp công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, Luật Xây dựng sửa đổi đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp các đơn vị tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế như trước đây.

Hạ Vy