Giảm thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Đâu là giải pháp

Giá nhà đất vẫn tăng ngày càng cao và gần như không có xu hướng giảm. Thực tế cho thấy người nộp thuế và cơ quan thuế giống như đang chơi trò trốn tìm trong việc kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Người dân làm thủ tục tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức 

Cần sửa luật và siết các quy định liên quan để giảm thiểu thất thu thuế từ chuyển nhượng BĐS.

Cách tính thuế lạc hậu

Luật thuế thu nhập cá nhân (ra đời từ năm 2007) đã qua hai lần sửa đổi, năm 2012 và 2014, nhưng các quy định không phù hợp với thực tế và không bắt kịp những thay đổi của thị trường BĐS.

Cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng bộc lộ nhiều điểm yếu. Việc đôi bên mua bán thỏa thuận ghi giá thấp hơn giá thực tế giao dịch vẫn đang "qua mặt" các cơ quan tổ chức có trách nhiệm, từ phòng công chứng đến văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế.

Việc ghi giá bán trên hợp đồng là do các bên thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm, không có yêu cầu công chứng viên xác minh, do đó cũng khó quy trách nhiệm cho công chứng viên trong việc chứng nhận hợp đồng có ghi giá thấp.

Nơi nơi, người người khai thấp để đóng thuế thấp nhất có thể. Họ nghĩ rằng cùng lắm là kê khai lại hoặc chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền phạt bằng 20% số tiền thuế khai thiếu. Mức phạt này thì không đủ răn đe, vì số tiền mà họ hưởng lợi từ việc khai giá thấp (nếu trót lọt) vẫn cao hơn nhiều so với số tiền bị phạt.

Phương pháp tính thuế hiện nay bộc lộ nhiều điều bất cập. Trước nhất là không khuyến khích người chuyển nhượng kê khai đúng, không khuyến khích người nhận chuyển nhượng BĐS yêu cầu (ràng buộc) người chuyển nhượng BĐS kê khai đúng.

Các chi phí đầu tư vào BĐS không được xem xét. Giả sử người mua khi mua BĐS vào, họ đầu tư vào đó thì các khoản đầu tư này dù có chứng từ hợp lý, hợp lệ theo quy định thì cũng không được xem xét khấu trừ làm giảm nghĩa vụ nộp thuế (trừ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tính thuế theo cách khác).

Cách tính 2% trên giá chuyển nhượng là phương pháp quá lạc hậu vì sẽ phát sinh tình trạng thuế chồng thuế. Theo đó, người chuyển nhượng sau (người mua) lại phải nộp thuế trên số tiền mà người chuyển nhượng trước đã nộp trước đó cộng thêm phần tiền thuế trên số tiền chênh lệch khi bán ra BĐS đã mua. Cách tính thuế này cũng không cần biết người chuyển nhượng BĐS có lời hay không khi chuyển nhượng BĐS (thực tế không phải lúc nào mua và bán BĐS cũng có lời nếu xét theo yếu tố trượt giá của đồng tiền khi mua BĐS).

Phương pháp tính thuế này cũng dễ dàng tạo ra địa dư cho tham nhũng, chỉ cần cán bộ thuế không đồng ý giá người chuyển nhượng kê khai hoặc hăm dọa sẽ chuyển hồ sơ cho công an thì người chuyển nhượng phải tìm cách "biết điều" với cán bộ thuế.

Thêm một điểm hạn chế rất lớn trong việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS là đối với các hoạt động ủy quyền. Theo quy định tại khoản 5 điều 3 nghị định số 65/2013/NĐ-CP, "người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật" thì đều phải nộp thuế như người chuyển nhượng BĐS, không cần biết đây là ủy quyền thật hay chuyển nhượng BĐS được che đậy dưới hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế.

Quy định này, ở chừng mực nào đó, vô hình trung đã làm méo mó chế định ủy quyền đã được quy định trong Bộ luật dân sự.

Luật sư Nguyễn Hoàng Hải

Minh bạch giá chuyển nhượng

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Ngoài việc sửa đổi, bổ sung toàn diện, đầy đủ các nội dung khác thì luật mới cần phải khắc phục triệt để những nhược điểm nêu trên.

Đó là cần thay đổi phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS và đồng thời xây dựng biểu thuế lũy tiến từng phần. Số tiền chuyển nhượng càng lớn thì thuế suất giảm dần, thay vì "cào bằng" 2% như hiện nay. Như thế mới làm cho người nộp thuế không cảm thấy mình bị đánh thuế nặng. Các chi phí của người sở hữu BĐS cần được tính đúng, tính đủ và linh hoạt hơn. Khi chuyển nhượng họ sẽ được khấu trừ chi phí này nhằm giảm bớt nghĩa vụ của người nộp thuế và không làm giảm nguồn thu cho ngân sách.

Luật thuế thu nhập cá nhân cần có những quy định mang tính bắt buộc như bên mua phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng qua ngân hàng (không dùng tiền mặt). Cơ quan thuế cần xây dựng dữ liệu về thị trường BĐS để áp giá hợp lý.

Hiện Luật kinh doanh BĐS không bắt buộc một số BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS như Luật kinh doanh BĐS năm 2007. Tuy nhiên, cần thiết phải quy định BĐS giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Khi đó, giá chuyển nhượng sẽ được công khai minh bạch.

Chưa mạnh tay với "khai gian"

Khai giá thấp, theo Luật quản lý thuế, đó là "cố tình không kê khai hoặc kê khai thuế không đầy đủ, kịp thời, chính xác về số tiền thuế phải nộp". Đối với những trường hợp này, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp kê khai không đúng, cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế kê khai bổ sung. Chỉ ít vụ có dấu hiệu cấu thành tội "trốn thuế" (theo điều 200 Bộ luật hình sự) thì cơ quan thuế mới chuyển hồ sơ qua cho cơ quan công an điều tra.

Nếu trong Bộ luật hình sự có các chế tài đối với "người đồng phạm", "người giúp sức" thì trong xử lý vi phạm hành chính về thuế đối với bên mua BĐS cũng cần phải có các quy định tương tự đối với bên bán khi họ đã đồng ý ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn thực tế.

Quy định pháp luật chưa mạnh tay xử lý những trường hợp kê khai giá thấp. Rất cần có các quy định mang tính đồng bộ và chế tài mạnh mẽ hơn thì người nộp thuế mới tuân thủ.