Có cần thiết phải sử dụng sàn giao dịch bất động sản để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản không?

Việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn không chỉ làm tăng chi phí lên gấp đôi mà còn giảm hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư.

Dự kiến ​​rằng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình lên Quốc hội để đưa ra ý kiến tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và được thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023. Thời gian cho việc thông qua dự án Luật quan trọng này đang cạn kiệt. Tuy nhiên, nhiều quy định trong dự thảo Luật vẫn chưa được chấp thuận bởi dư luận, trong đó quy định liên quan đến việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch là điểm nổi bật.

Trong Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được tổ chức bởi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vào ngày 12/5, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, đã phát biểu rằng Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quá cứng nhắc. 

Điều này yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 chỉ yêu cầu sàn giao dịch bất động sản có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu và có năng lực tài chính. Hiện tại, nhiều công ty đầu tư bất động sản phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn bán được nhiều hơn so với các sàn giao dịch bên ngoài do nhân viên của họ có am hiểu và tâm huyết với dự án. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng điều này cần được xem xét lại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản, nguy cơ tăng giá BĐS còn liên quan đến quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn. Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này phải được công chứng, chứng thực.”

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Điều 57, cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phân lô, tách thửa phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Công chứng, công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan trong việc thực hiện hợp đồng, giao dịch, giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên cũng như ý nghĩa, hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. 

Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên sẽ yêu cầu làm rõ, xác minh, thẩm định và từ chối công chứng nếu không làm rõ được. Do đó, khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, công chứng viên có nghĩa vụ thẩm định tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm đánh giá tình trạng pháp lý của công trình, điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch... 

Có một số ý kiến cho rằng Luật Kinh doanh Bất động sản bắt buộc doanh nghiệp và người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, gây ảnh hưởng đến quyền tự do kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, cũng như tự do tìm kiếm thị trường và ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch là không cần thiết. 

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho rằng việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn là cần thiết để lấy lợi ích chính đáng của người dân làm trọng tâm xây dựng chính sách. Trước đây, nếu sàn giao dịch chưa phát triển và quy trình giao dịch chưa rõ ràng, thì việc này có thể gây ra những vấn đề liên quan đến chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân viên.