Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, đền bù thế nào?

Nếu chung cư cũ ở Hà Nội được cải tạo theo hình thức xã hội hóa, dự kiến ​​mức đền bù không quá hai lần diện tích sử dụng cũ.

UBND TP.Hà Nội vừa tổ chức công khai lấy ý kiến ​​về dự thảo quy định liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ trên địa bàn.

Theo đề án, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do nhà nước trực tiếp thực hiện, hệ số bồi thường K được tính bằng 1 lần. Đối với phần diện tích căn hộ tái định cư vượt hệ số K bằng 1 hoặc dự án không cân đối được tài chính thì các chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm hỗ trợ kinh phí để đầu tư xây dựng phần diện tích hiện có hoặc không cân đối được tài chính. Chi phí đóng góp được tính theo giá trị phải đầu tư xây dựng công trình chia đều cho 1m2 sàn căn hộ tái định cư.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà ở không thuộc các trường hợp nêu trên thì hệ số bồi thường K được xác định trên cơ sở một số nguyên tắc và tiêu chí.

Cụ thể, hệ số bồi thường K không vượt quá hai lần diện tích sử dụng cũ ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp theo thời hạn hoặc diện tích được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định 69 của Chính phủ liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Căn hộ được bồi thường mới có diện tích từ 25m2 trở lên và đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Về diện tích sàn xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cân đối tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt, theo nguyên tắc sau khi bù trừ diện tích sàn xây dựng nhà ở mới cho các chủ sở hữu thì diện tích sàn xây dựng nhà ở phần nhà ở còn lại, chủ đầu tư được kinh doanh thương mại (bán, cho thuê) theo quy định để bù đắp chi phí đầu tư xây dựng của dự án và đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án. Việc sử dụng phần diện tích còn lại vào mục đích thương mại phải đảm bảo tổng dân số của dự án không vượt quá dân số được phê duyệt theo quy hoạch.

Về diện tích hoạt động thương mại, theo dự thảo quy định, phần diện tích còn lại, sau khi giao cho các chủ sở hữu tầng 1 chung cư cũ, chủ đầu tư được kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí đầu tư xây dựng công trình, đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.

Hệ số đền bù K được xác định trên cơ sở đảm bảo khả năng cân đối hiệu quả tài chính của dự án, xác định điểm hòa vốn của dự án theo phương pháp thặng dư trên nguyên tắc tổng thu nhập dự kiến ​​từ việc tạo lập dự án cải tạo, xây dựng lại công trình. nhà chung cư cũ trừ đi tổng chi phí ước tính mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi đưa dự án vào vận hành (chi phí đảm bảo hoàn thành dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật); Tỷ lệ lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng được tính bằng 14% trên tổng chi phí của nhà đầu tư (theo mức lợi nhuận trong phương pháp tính tiền sử dụng đất thành phố).

Căn cứ điều kiện cụ thể của công trình tại từng khu vực, hiện trạng công trình, hồ sơ quy hoạch cải tạo, xây dựng lại, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng hệ số K bồi thường, gửi Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các sở, ngành liên quan rà soát, tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt theo quy định, tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư.

Đối với phần diện tích căn hộ tái định cư vượt hệ số K xác định trong phương án bồi thường được cấp có thẩm quyền phê duyệt và trường hợp giá trị căn hộ tái định cư thấp hơn giá trị căn hộ cũ sau chuyển đổi theo hệ số K thì dự thảo nêu quy định, sẽ phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021.

Về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, dự án yêu cầu nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu sơ bộ tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, tối thiểu 15% sơ bộ tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ ​​20 ha trở lên. Vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của công ty đang điều hành. Chủ đầu tư cũng phải có kinh nghiệm thực hiện ít nhất 1 dự án khu đô thị có nhà ở hoặc 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy mô tương đương dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư chào bán.…