Nhà đất sổ chung là gì? 5 kinh nghiệm mua nhà sổ chung cần lưu ý

Hiện nay, nhiều người quyết định mua nhà đất sổ chung do ưu điểm về giá bán thấp hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên, mua nhà chung sổ cũng mang đến nhiều vấn đề và rủi ro mà cả người bán và người mua đều có thể phải đối mặt. Trong trường hợp nhà đất có sổ đỏ chung, các chủ sở hữu có thể gặp khó khăn trong các giao dịch sau này, như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, hoặc cho thuê… Vậy nhà đất sổ chung là gì, cần lưu ý gì trước khi quyết định giao dịch? Hãy cùng tìm hiểu ngay trong phần nội dung dưới đây: 

1. Nhà đất sổ chung là gì?
2. Ưu và nhược điểm về pháp lý của nhà sổ chung là gì?
3. Sổ chung và sổ riêng giống và khác nhau như thế nào?
4. Quy trình mua bán nhà đất sổ chung
5. Cách phòng ngừa rủi ro khi mua nhà đất sổ chung
6. Có nên mua nhà sổ chung hay không?

Nhà đất sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là thuật ngữ dùng để chỉ những ngôi nhà mà nhiều người chia sử dụng trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi mua nhà sổ chung, thường xuất hiện hai trường hợp phổ biến: một là ngôi nhà có thể tách thửa nhưng chưa được tách riêng thành sổ đỏ độc lập khi bán; hai là ngôi nhà không đủ điều kiện để tách thửa.

Những căn nhà chung sổ thường có giá bán thấp, là lựa chọn của những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Tuy nhiên, mua nhà không có sổ đỏ riêng có thể gây ra nhiều vấn đề pháp lý sau này, làm tăng khả năng xảy ra các tranh chấp. Do đó, quyết định có nên mua nhà sổ chung hay không đang là một vấn đề được nhiều người quan tâm.

Ưu và nhược điểm về pháp lý của nhà sổ chung là gì?

Ưu điểm

Nhà sổ chung thường có giá thấp hơn so với những ngôi nhà có sổ đỏ riêng, làm cho chúng trở thành sự lựa chọn hợp lý với điều kiện tài chính của đa số người dân. Đồng thời, những căn nhà này cũng được Nhà nước công nhận, và quyền sở hữu được thể hiện qua các giao dịch bất động sản như chuyển nhượng, sang tên, với điều kiện có sự đồng thuận từ tất cả các chủ sở hữu còn lại.

Nhược điểm

Tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu trên cùng một mảnh đất và ngôi nhà, nơi có quyền sử dụng và sở hữu của nhiều bên, dễ dàng dẫn đến tranh chấp liên quan đến khai thác công dụng hoặc hưởng lợi từ tài sản. Sự cạnh tranh về lợi ích tài sản có thể tạo ra nhiều khó khăn khi không có sự thỏa thuận từ đầu, và việc giải quyết tranh chấp có thể trở nên phức tạp.

Quá trình tách sổ khó khăn

Vấn đề về tách sổ cũng là một thách thức. Mặc dù nhiều người nghĩ rằng mua đất sổ chung có thể được tách sổ sau này, nhưng không phải tất cả mọi trường hợp đều thuận lợi. Diện tích đất nhỏ hoặc các ràng buộc pháp lý có thể làm cho quá trình tách sổ trở nên khó khăn và tốn kém.

Khó thế chấp ngân hàng

Vấn đề khó thế chấp ngân hàng xuất phát từ việc cần có sự đồng thuận từ tất cả các chủ sở hữu, làm cho quá trình thế chấp trở nên phức tạp và đôi khi không hiệu quả. Khó khăn trong việc đáo hạn cũng có thể xảy ra khi không thể tách sổ.

Khó khăn trong khai thác sử dụng

Mua đất sổ chung cũng gặp khó khăn trong việc khai thác sử dụng mảnh đất, vì cần sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Do đó, việc xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất trở nên khó khăn nếu không có sự đồng thuận từ mọi bên.

Khó khăn khi chuyển nhượng

Đất sổ chung cũng gặp khó khăn khi chuyển nhượng, vì cần phải có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Nguy cơ lừa đảo cũng tăng lên, khiến người mua phải cảnh báo và thận trọng trước các giao dịch giá rẻ nhưng có rủi ro lớn.

Sổ chung và sổ riêng giống và khác nhau như thế nào?

Bản chất của cả hai loại sổ này đều mang giá trị pháp lý như nhau và nội dung thể hiện tương đồng. Tuy nhiên, sổ hồng chung và sổ hồng riêng cũng có những điểm khác biệt quan trọng, dựa trên các tiêu chí sau đây:

Chủ thể được cấp:

Sổ hồng riêng có thể thuộc về một người sở hữu hoặc hai người có quan hệ vợ chồng, con cái đứng tên. Sổ hồng chung được cấp cho ít nhất hai cá nhân riêng biệt, không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái đồng sở hữu.

Tính pháp lý:

Sổ hồng riêng thường dễ giải quyết các công việc liên quan đến pháp lý hơn, trong khi sổ hồng chung đòi hỏi xử lý các thủ tục phức tạp và mất thời gian do cần nhiều bên tham gia với giấy tờ, chứng nhận.

Đất có sổ hồng riêng thường là đất được xin phép xây dựng và hoàn công trên một nền đất thổ cư độc lập. Quy trình pháp lý thường được thực hiện tại văn phòng công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện.

Đối với đất có sổ hồng chung, đó là một tập hợp các căn nhà được liên kết trên cùng một sổ hồng. Mọi thủ tục mua bán thường được xử lý tại văn phòng công chứng của Nhà nước.

Nội dung trong sổ:

Sổ hồng riêng chỉ ghi thông tin của một người đứng tên liên quan đến nhà ở, đất, hoặc tài sản gắn liền với đất đó.

Sổ hồng chung bao gồm thông tin "cùng sử dụng đất với... (Họ và tên của những người có chung quyền khác)". Hình thức sử dụng đất được ghi nhận là "sử dụng chung".

Quy trình mua bán nhà đất sổ chung

Mua bán nhà ở sở hữu chung được quy định theo Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2014 có những điểm chính sau:

1. Sự đồng ý của tất cả người sở hữu: Quy định rằng mọi quyết định về mua bán phải được sự đồng thuận của tất cả các người sở hữu chung.
2. Giải quyết tại Tòa nếu có người không đồng ý: Trong trường hợp có người sở hữu không đồng ý với quyết định mua bán, vấn đề sẽ được giải quyết tại Tòa án.
3. Quyền ưu tiên mua lại cho sở hữu chung: Các người sở hữu chung có quyền ưu tiên mua lại tài sản trước khi chuyển nhượng cho bên thứ ba.

Ngoài những điều trên, thủ tục mua nhà sổ chung được thực hiện như các giao dịch thông thường. Bạn có thể đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai, nhưng vẫn cần xác nhận đồng thuận từ tất cả các người sở hữu chung trước khi thực hiện giao dịch.

Cách phòng ngừa rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

Mua nhà có sổ hồng chung là một hình thức giao dịch phổ biến ngày nay, tuy nhiên, nó mang theo nhiều rủi ro và thách thức. Để có trải nghiệm mua nhà sổ hồng chung an toàn, dưới đây là một số điểm quan trọng cần lưu ý:

Nghiên cứu kỹ về nguồn gốc và tình trạng pháp lý:

Xem xét giấy tờ liên quan như sổ hồng chung, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, giấy ủy quyền (nếu có), và kiểm tra tính xác thực của chúng.

Tra cứu thông tin về chủ sở hữu, người bán, và người mua trước đó để tránh những tranh chấp về quyền sở hữu.

Tư vấn của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản:

Tham khảo ý kiến của chuyên gia để hiểu rõ về thủ tục pháp lý, thuế, phí, và rủi ro có thể xuất hiện khi mua nhà sổ hồng chung.

Lựa chọn một công ty môi giới uy tín và có kinh nghiệm để hỗ trợ trong quá trình giao dịch.

Thương lượng và ký hợp đồng mua bán:

Ký kết hợp đồng mua bán rõ ràng, có hiệu lực pháp lý và đảm bảo các cam kết của người bán.

Thực hiện thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận và đặt cọc một khoản tiền hợp lý.

Công chứng và đăng ký hợp đồng:

Hợp đồng mua bán cần được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo bảo vệ quyền lợi.

Tách sổ hồng riêng:

Sau khi hoàn tất giao dịch, thực hiện thủ tục tách sổ hồng riêng để có quyền sở hữu đầy đủ và an toàn cho căn nhà.

Thực hiện các nghĩa vụ thuế và phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.

Có nên mua nhà sổ chung hay không?

Sau khi xem xét các ưu điểm và rủi ro liên quan đến việc mua nhà có sổ hồng chung, có thể đưa ra một khẳng định chắc chắn và đảm bảo nhất: Nếu quyết định mua nhà với sổ hồng chung, điều tốt nhất là yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách sổ riêng trước khi bắt đầu giao dịch.

Trong trường hợp không thể tách sổ và người mua đồng ý chấp nhận sổ hồng chung, cần đảm bảo có văn bản đồng ý từ tất cả chủ sở hữu còn lại, xác nhận sự đồng thuận cho giao dịch chuyển nhượng.

Tổng quan, nhà đất sổ hồng chung có thể giúp người mua tiết kiệm chi phí, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro pháp lý. Do đó, trước khi quyết định mua nhà, quý vị nên nghiên cứu kỹ về đặc điểm của nhà đất sổ chung là gì, những điều cần biết khi mua đất sổ chung và các thông tin liên quan. Lựa chọn những bất động sản chính chủ, được đăng bán trên LandInfo.com.vn cũng là một giải pháp để dễ dàng so sánh và đánh giá.