Thủ tục mua bán nhà đất là quy trình mà bất cứ ai cũng cần đảm bảo thực hiện khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dưới đây là các thông tin, lưu ý cũng như quy trình chuẩn nhất được cập nhật theo quy định pháp luật hiện hành mà bạn cần lưu ý để giao dịch được đảm bảo an toàn và hiệu quả.
Làm thế nào xác định được thủ tục mua bán nhà đất đã hợp pháp hay chưa?
Thủ tục mua bán nhà đất hợp pháp, được quy định tại Điều 188, Luật Đất đai vào năm 2013 phải đáp ứng đúng và đủ những điều kiện sau đây:
Tài sản mua bán (nhà và đất) phải được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) công nhận quyền của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp sau đây có thể được miễn loại giấy này:
- Đối với các đối tượng được thừa hưởng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, v.v. mang quốc tịch nước ngoài. Hoặc - người mang quốc tịch Việt Nam nhưng đang định cư tại nước ngoài. Đây là những đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên sẽ không được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên được quyền bán hoặc tặng lại cho người khác đứng tên.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ cần cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền những loại giấy tờ như: Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất.
- Nếu thửa đất được thừa kế thuộc loại đất nông nghiệp. Chủ sở hữu sẽ có quyền bán lại khi đất đạt đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ.
Tài sản mua bán không thuộc diện đang tranh chấp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không bị thu giữ (kê biên) để bảo đảm thi hành án.
Đất vẫn đang trong thời gian sử dụng đúng theo quy định pháp luật.
Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai đã có một số điểm sửa đổi, mời bạn đọc thêm tại Luật Đất đai 2022.
Nếu đất đang thuộc diện quy hoạch thì có được mua bán không?
Trường hợp đất nằm trong quy hoạch, nếu nằm trong 2 trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 6, Luật sửa đổi 37 liên quan đến vấn đề quy hoạch năm 2018 thì vẫn được phép mua bán:
Trường hợp 1: Đất thuộc diện quy hoạch đã công bố. Tuy nhiên cơ quan quản lý đất đai cấp huyện vẫn chưa đưa ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Trường hợp 2: Trong trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch và cơ quan quản lý đất đai cấp huyện đã công bố bản kế hoạch sử dụng đất hằng năm: Chủ sở hữu vẫn được quyền mua bán đất cho đến khi đất bị thu hồi theo kế hoạch. Tuy nhiên sẽ không được thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở trên khu đất này.
Bước 1: Kiểm tra sổ đỏ và các giấy tờ liên quan
Bên bán cần chuẩn bị:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các loại giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước theo quy định mới nhất hiện hành; Bản sao hộ chiếu, sổ hộ khẩu.
Ngoài ra, trước đó cần đến cơ quan địa phương xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Giấy ủy quyền đã được công chứng xác thực nếu nhờ bên thứ ba thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Bên mua cần chuẩn bị:
Các loại giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước theo quy định mới nhất hiện hành; Bản sao hộ chiếu, sổ hộ khẩu.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Hợp đồng ủy quyền với bên thứ ba đã được xác thực trong trường hợp bên mua không thể tự mình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Đối với nội dung hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên hoàn toàn có thể tự soạn hoặc nhờ Công chứng viên soạn giúp bản hợp đồng dựa trên các điều kiện, mong muốn đã được bàn bạc và thỏa thuận.
Bước 2: Kiểm tra xem đất có bị dính quy hoạch hay không?
Kiểm tra đất có dính quy hoạch hay không là một bước quan trọng khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất. Làm cách nào để tìm hiểu và xác thực thông tin quan trọng này?
Một điều mà bạn cần biết: Đó là tất cả các nội dung về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được các cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt sẽ được công bố công khai theo quy định sau đây:
Thứ nhất, UBND cấp huyện có nghĩa vụ công khai thông tin quy hoạch về việc sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan và Cổng thông tin điện tử thuộc UBND cấp huyện; Công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thuộc địa phận của xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã.
Thứ hai, việc công bố các nội dung trên phải được thực hiện trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày các nội dung đó được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, việc công bố phải được thực hiện trong suốt khoảng thời gian quy hoạch sử dụng đất.
Do đó, nếu cần kiểm tra liệu thửa đất mình đang định mua có bị dính vào quy hoạch hay không, bạn có thể xem trực tiếp quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã, cấp huyện hoặc xem online trên các cổng thông tin trực tuyến của các cơ quan này.
Bước 3: Kiểm tra đất có đang thuộc diện tranh chấp hay không?
Để kiểm tra đất có tranh chấp hay không, người dân có thể sử dụng các cách sau:
Nộp đơn đến UBND xã, huyện, thị trấn nơi có đất hoặc trực tiếp nộp đơn đến cán bộ địa chính xã, huyện, thị trấn nơi có đất để hỏi rõ có ai đang gửi đơn tranh chấp không hoặc liệu có thông tin về việc tranh chấp đất thực tế hay không (đã tranh chấp nhưng chưa nộp hồ sơ).
Hỏi những người sử dụng đất liền kề hoặc người dân địa phương ở các hộ lân cận.
Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để biết thửa đất có liên quan đến các bản án giải quyết tranh chấp đất đai đang được xử lý hay không.
Đến trực tiếp Chi nhánh / Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất để xin thông tin cụ thể, xác đáng.
Bước 4: Kiểm tra đất có đang thuộc diện thế chấp ngân hàng hay không
Để biết được liệu thửa đất đang giao dịch có phải là tài sản thế chấp ngân hàng hay không, bạn có thể áp dụng 5 cách cụ thể sau đây:
Xem trực tiếp trên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng).
Xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, mua bán đất.
Đến các văn phòng công chứng để yêu cầu thực hiện tra cứu.
Đến các cơ quan có thẩm quyền tại khu vực có đất để yêu cầu được kiểm tra thông tin.
Theo Luật Đất đai quy định, tất cả các dạng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà, quyền sở hữu và sử dụng tài sản gắn liền với bất động sản phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một trong các bên là công ty kinh doanh bất động sản đã đăng ký hoạt động hợp pháp theo quy định nhà nước.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất
Chọn nơi công chứng
Theo quy định phạm vi công chứng tại Điều 42, Luật Công chứng năm 2014:
Công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đặt trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Trừ trường hợp công chứng hợp đồng ủy quyền thực hiện quyền bất động sản, văn bản từ chối quyền thừa kế di sản bất động sản hoặc di chúc.
Theo đó, khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, bạn có thể đến các văn phòng công chứng tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà, đất chuyển nhượng để thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Khi đi công chứng cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Bên bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cần chuẩn bị:
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Bản sao của loại giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước theo quy định mới nhất hiện hành, hộ chiếu.
Bản chính sổ hộ khẩu.
Bản xác nhận tình trạng hôn nhân (Giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn)
Giấy ủy quyền đã được công chứng xác thực nếu nhờ bên thứ ba thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Bên mua (là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cần chuẩn bị:
Bản sao của loại giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước theo quy định mới nhất hiện hành, hộ chiếu.
Bản chính sổ hộ khẩu.
Bản xác nhận tình trạng hôn nhân (Giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn)
Giấy ủy quyền đã được công chứng xác thực nếu nhờ bên thứ ba thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Khi đi công chứng cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Lưu ý cần nhớ khi thực hiện công chứng:
Bản sao là bản photocopy đảm bảo khớp 100% với nội dung trên bản chính. Tuy nhiên không cần phải được công chứng.
Phiếu yêu cầu công chứng cần được điền đầy đủ thông tin như mẫu mà tổ chức công chứng quy định.
Các bên có thể tự soạn thảo bản hợp đồng hoặc yêu cầu tổ chức công chứng hỗ trợ soạn thảo (có trả thù lao).
Phí công chứng có thể dao động từ 50.000 VNĐ đến 70 triệu VNĐ, cụ thể:
Phí công chứng là 50,000 đồng đối với tài sản nhà đất có giá trị dưới 50 triệu đồng.
100,000 đồng đối với tài sản nhà đất có giá trị từ 50 đến 100 triệu đồng.
0,1% giá trị của tài sản nếu tài sản có giá trị từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng.
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng đối với tài sản có giá trị từ 1 đến 3 tỷ đồng.
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng đối với tài sản có giá trị từ 3 đến 5 tỷ đồng.
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng đối với tài sản có giá trị từ 5 đến 10 tỷ đồng.
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng đối với tài sản có giá trị từ 10 đến 100 tỷ đồng.
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng đối với tài sản có giá trị trên 100 tỷ đồng. Tuy nhiên mức thu trong trường hợp này sẽ không vượt quá 70 triệu.
Khi tiến hành mua bán nhà đất, bên mua và bên bán cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau khi đi công chứng, chứng thực hợp đồng:
Bản sao của loại giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước theo quy định mới nhất hiện hành, hộ chiếu.
Bản chính sổ hộ khẩu.
Bản xác nhận tình trạng hôn nhân (Giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn).
Giấy ủy quyền đã được công chứng xác thực nếu nhờ bên thứ ba thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp các bên tự soạn.
Chuẩn bị giấy tờ để mua bán nhà đất
Bên bán cần chuẩn bị thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, các bên cũng cần thực hiện khai thuế thu nhập cá nhân và đóng lệ phí trước bạ. Đối với thuế thu nhập cá nhân thường sẽ do bên bán (bên chuyển nhượng) giao nộp cho cơ quan nhà nước và bên mua (bên nhận chuyển nhượng) sẽ thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ.
Bước 7: Tiến hành sang tên sổ đỏ
Theo quy định mới nhất hiện hành, có 3 bước để sang tên sổ đỏ, hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất:
Đầu tiên, các bên cần thương lượng và lập hợp đồng chuyển nhượng thể hiện rõ tất cả các nội dung bao gồm quyền và nghĩa vụ, các lưu ý và điều khoản đã được thỏa thuận.
Các bên mua bán cần kê khai rõ ràng nghĩa vụ tài chính, tránh trường hợp tranh chấp về sau.
Hai bên nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất.
Những câu hỏi dưới đây sẽ giúp được người mua nhà giải đáp một số thông tin trước khi "xuống tiền". Cụ thể:
Lô đất đang giao dịch thuộc loại đất nào?
Mỗi loại hình nhà đất sẽ có giá trị sử dụng, giá trị đầu tư khác nhau. Hiện nay, có hai loại hình đất ở phổ biến nhất trong các giao dịch mua bán. Người mua cần nắm được thông tin về từng loại hình để có quyết định đầu tư phù hợp:
Đất nền dự án 1/500 là loại đất nền đặc thù, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Khi thực hiện xây dựng nhà ở trên loại đất nền này cần phải tuân theo đúng quy hoạch dự án.
Đất tách thửa là những thửa đất được tách ra khỏi địa chính tổng thể với diện tích lớn. Diện tích các lô đất được phân lô theo quy định của nhà nước tại khu vực này và có hình thức xây dựng tự do.
Vị trí của nhà đất có tiềm năng hay không?
Vị trí là yếu tố đóng vai trò chính quyết định tiềm năng sinh lời của bất động sản. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu, nghiên cứu thật kỹ điểm mạnh, điểm yếu và tiềm năng về vị trí của tài sản nhà đất muốn mua trước khi quyết định xuống tiền.
Về vị trí nhà đất tiềm năng, không thể không nhắc tới nhà đất Hải Phòng, vốn tọa lạc cách Hà Nội về phía Đông Đông Nam 106km và gồm cả Đồng bằng Sông Hồng với nền bất động sản đang phát triển không ngừng.
Các hệ thống tiện ích xung quanh nhà đất?
Hệ thống tiện ích là một trong những yếu tố chính quyết định giá trị của bất động sản. Dựa vào chi tiết này, nhà đầu tư có thể đánh giá được giá trị thực tế cũng như tính thanh khoản, tiềm năng sinh lời của nhà đất nhằm đưa ra quyết định xác đáng nhất.
Trên đây là toàn bộ các thông tin, lưu ý về thủ tục mua bán nhà đất mới và chuẩn nhất năm 2022 dành cho bạn. Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán bất động sản, đừng quên truy cập Landinfo.com.vn- Kênh mua bán bất động sản chính chủ để tham khảo, tìm kiếm cho mình những cơ hội đầu tư tốt nhất.