Theo thông tin Landinfo thu thập được: Người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho biết thị trường 10 năm trước và ngày nay có những điểm tương đồng, nhưng cũng rất khác nhau. Hiện tại, nguồn cung bất động sản không đủ để tạo ra bong bóng.

Thanh khoản và giá giảm không ngờ

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, sau nhiều năm, thị trường đang gặp phải bối cảnh khó khăn không chỉ về nguồn cung và thanh khoản mà còn về giá mua bán nhà đất. Ngay cả lực lượng lao động và nhà thầu tham gia thị trường cũng bị ảnh hưởng rất nhiều.

Về nguồn cung, trong vòng 3 năm trở lại đây, kể từ năm 2019, thị trường sụt giảm nguồn cung trong khi Chính phủ đang tiến hành rà soát pháp lý các dự án từ Nam ra Bắc. Đặc biệt, bất động sản nhà ở, mặc dù là mặt hàng chủ lực của thị trường nhưng đã bị siết chặt. Năm 2022, cả mua bán nhà đất Hà Nội và TP. TP.HCM có không quá 10 dự án nhà ở được mở bán.

Theo ông Duy, so với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung này phải giảm từ 80 đến 90%. Về thanh khoản, trong khoảng 2 năm 2020 - 2021, thanh khoản khá tốt, nhưng từ tháng 4/2022 đến nay, các dự án mới và các dòng sản phẩm khác trên thị trường đều có sự sụt giảm thanh khoản rất bất ngờ (hơn 60%), có những dự án giảm thanh khoản hơn 80%.

Đặc biệt, trong hơn hai tháng qua, giá bất động sản diễn biến theo chiều hướng khá cụ thể. Với bất động sản cao cấp, đối tượng mua là nhóm khách hàng có tài chính tốt có mức giảm đến 10%. Đối với một số sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung giá giảm từ 20 - 30%. Đặc biệt, một số dự án áp dụng phương án chiết khấu rất cao, đến 40% đối với khách hàng thanh toán sớm 95-100%. Đây là một con số mà nhiều nhà đầu tư không ngờ tới.

Ngoài ra, ông Duy cho biết, khoảng một tháng trở lại đây, nguồn nhân lực tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh, phân phối bất động sản có ảnh hưởng nhất định.

“Vết xe đổ” có lặp lại?

So sánh thị trường ngày ấy và bây giờ, ông Duy nhận định có những điểm tương đồng, nhưng cũng rất khác nhau. Dưới nền cũ, nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn mới mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoán và bất động sản.

Ở giai đoạn trước đây, nền kinh tế Việt Nam đang trong thời kỳ mới mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoán và bất động sản. Khi đó, nguồn cung trên thị trường rất lớn do các công ty tư nhân nhà nước được mở rộng về quỹ đất và pháp lý. Nguồn cung lớn nhưng giá bán đang tăng chóng mặt, ngoại trừ nhu cầu ở thì đầu cơ ngắn hạn cũng là một nhu cầu chiếm tỷ suất cao.

Trong khi đó, hơn 3 năm qua, Chính phủ đã tiến hành rà soát kỹ lưỡng nguồn cung. Đến năm 2022 xét trên toàn bộ thị trường mua bán nhà đất TPHCM và Hà Nội, mỗi thị trường có không quá 10 dự án mở bán mới, số lượng sản phẩm không quá 10.000 căn. Trong khi mỗi năm mức tăng dân số ở hai thành phố này là 500.000 đến 700.000 người. Với nguồn cung trên dưới 10.000 căn / năm, tình trạng cung cầu đang rất lệch pha.

Về điều hành chính sách của Nhà nước giữa hai thời kỳ, theo ông Duy, hiện nay, Nhà nước đã có những động thái nhanh chóng, mạnh mẽ và chính xác đối với thị trường tiền tệ để giảm thiểu rủi ro tài chính như đã nêu cao trong thời gian qua.

Ông Duy cho rằng: “Tôi tin rằng những quyết sách vừa qua của Chính phủ là tiền đề giúp thị trường bất động sản điều chỉnh trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để bền vững hơn, tốt hơn, phục vụ đa số người tiêu dùng.