Hiện nay, một trong những giao dịch phổ biến để chủ sở hữu nhà/đất có thể vay vốn ngân hàng đó là tiến hành bảo đảm thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít người vì nhiều lý do khác nhau mà sau khi thế chấp thì không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp là phía ngân hàng. Khi đó, theo quy định tại Điều 299 đến Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì phía ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp thông qua nhiều phương thức, bao gồm hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc công ty TNHH Luật TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết việc ngân hàng phát mãi nhà đất thông qua hình thức đấu giá sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Theo Khoản 2,7,8 Điều 5 Luật đấu giá tài sản 2016, người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật. Người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm, hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.
“Như vậy, không thể khẳng định chắc chắn việc mua đấu giá quyền sử dụng đất từ ngân hàng thì sẽ được giá hời hơn giá thị trường. Bởi lẽ, để có thể trở thành người trúng đấu giá thì bạn phải là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Tuy nhiên, phải nói là mua đất theo phương thức đấu giá cũng có một số các ưu điểm như tình trạng pháp lý rõ ràng, dễ dàng được cấp sổ đỏ,...” – Luật sư Tuấn cho biết.
Liên quan đến các vấn đề pháp lý khi mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá, trường hợp thủ tục tiến hành việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng quy định pháp luật thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì người trúng đấu giá hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không hề gặp bất kỳ vướng mắng nào.
Tuy nhiên, cũng theo luật sư Tuấn, giao dịch này vẫn tồn tại một số rủi ro nhất định như việc người phải thi hành án không chịu giao đất, cản trở việc sử dụng đất của người trúng đấu giá. “Dù phía thi hành án đã cưỡng chế quyền sử dụng đất nhưng vẫn có nhiều cách để chủ đất cũ tiếp tục gây ảnh hưởng cho chủ đất mới; ngoài ra nhiều trường hợp quy trình đấu giá bị sai sót, hoặc bên tổ chức đấu giá có hành vi trái pháp luật trong quá trình đấu giá thì cũng có ảnh hưởng nhất định tới người tham gia đấu giá. Vì vậy, người mua cần thực sự cân nhắc, tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật cũng như tình trạng thực tế của thửa đất để trên cơ sở đó có quyết định đúng đắn”.
Linh Phương