Lâu nay, thu hồi đất để thực hiện dự án quy hoạch thường áp dụng các biện pháp bồi thường cho người dân. Tuy nhiên, việc này chỉ làm cho cuộc sống của họ bớt khó khăn hơn chứ chưa giải quyết tận gốc vấn đề.
Nhà ở tốt giúp phát triển kinh tế bền vững
Một số khảo sát cho thấy nguyện vọng của đa số người dân là được tái định cư tại chỗ, như vậy sẽ ít gây xáo trộn cuộc sống. Người dân được gắn bó với mảnh đất nơi họ sinh ra, là cơ sở cho việc ổn định cuộc sống, từ đó nâng cao sức khỏe thể chất lẫn tinh thần, tạo ra của cải làm giàu cho bản thân và xã hội.
Nhật Bản vào thế kỷ XVIII đã có thành phố đông dân nhất thế giới là Tokyo. Ngày nay, Tokyo vẫn là một trong những thành phố đông dân nhất thế giới, các hoạt động kinh doanh chính của Nhật Bản tập trung ở đây. Dù là một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới nhưng giá nhà tại Tokyo chỉ gấp 9,13 lần thu nhập trung bình hằng năm của 1 người (trong khi ở TP HCM là gấp 27,72 lần). Chính quyền Nhật Bản tạo điều kiện tối đa cho người dân có được nhà riêng. Ví dụ, Tokyo quy định hệ số sử dụng đất tối thiểu cho các công trình xây dựng mới phải đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của thị trường. Vì thế, Tokyo có những chung cư cao 10 tầng trên mảnh đất nhỏ chỉ khoảng 120 m2, xây hết đất không chừa khoảng lùi.
TP HCM muốn tạo ra nhà ở tốt, giá cả phải chăng vẫn có thể làm được nếu có nguồn cung dồi dào nhà đất đô thị giá phải chăng cho thị trường. Cung cấp đầy đủ nhà ở tốt cho xã hội sẽ dẫn đến 3 yếu tố: tăng dân số đô thị; tăng khả năng lao động; nhà ở tốt thì bao gồm đường sá thuận tiện, tăng khả năng trao đổi hàng hóa. Ba yếu tố này sẽ biến TP HCM trở thành một "cỗ máy kinh tế khổng lồ" cho đất nước, nếu áp dụng chung cho cả nước thì nước ta sẽ có nhiều "cỗ máy kinh tế khổng lồ".
Muốn vậy, có thể áp dụng 3 giải pháp như sau: Thứ nhất, bảo đảm quyền lợi cho người dân trong khu vực quy hoạch bằng cách để cho họ tự góp đất, góp tiền thực hiện quy hoạch. Thứ hai, có chính sách chống đầu cơ gây sốt giá nhà đất. Thứ ba, giải pháp cho các nhóm lợi ích địa ốc hài hòa với lợi ích xã hội. Ba giải pháp này sẽ giúp giải quyết các vấn đề tắc nghẽn trong thực hiện các khu quy hoạch ở TP HCM; hài hòa lợi ích của người chủ đất với lợi ích của các công ty địa ốc và lợi ích của xã hội cần nhà ở tốt, giá cả phải chăng.
Dự án nhà ở xã hội Becamex Hòa Lợi (TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương)
3 giải pháp tạo nhà ở tốt, giá phải chăng
Giải pháp thứ nhất là để người dân trong khu vực quy hoạch tự góp tiền thực hiện quy hoạch. Cụ thể, khi nhà nước thực hiện quy hoạch, các chủ đất sẽ góp tiền để thực hiện quy hoạch này, sau đó chia một phần các lô đất đã có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh cho các chủ đất đã góp đất, góp tiền thực hiện quy hoạch; phần còn lại dành cho nhà nước làm công trình công cộng. Ví dụ, với tiền làm hạ tầng mỗi mét vuông khoảng 700.000 đồng (đơn giá của Bộ Tài chính), ông A. có mảnh đất 1.000 m2, vậy số tiền ông góp làm hạ tầng là 700 triệu đồng. Đổi lại, ông nhận lại 45% đất là 450 m2 đất đã có hạ tầng hoàn chỉnh, còn lại 55% là đất ông góp để làm đường giao thông (35%), công viên (10%), hạ tầng công cộng (10%). Đây là con số tạm tính, thực tế có thể khác, tùy loại dự án quy hoạch.
Khi được hỏi ý kiến, người dân cho biết đây là giá họ hoàn toàn chấp nhận được và họ ủng hộ phương án này. Như vậy, giải pháp này sẽ giải quyết được cả 2 vấn đề là sự đồng thuận của người dân và nguồn lực để thực hiện quy hoạch - 2 điểm nghẽn chính trong việc thực hiện quy hoạch tại TP HCM. Khi có nhiều khu quy hoạch được xây dựng thì sẽ cung cấp cho thị trường một lượng cung nhà đất lớn - điều kiện cần để làm nhà ở tốt, giá cả phải chăng cho xã hội.
Việc xây dựng các công trình công cộng có thể làm mà không mất tiền của nhà nước bằng hợp tác công tư. Đó là cho tư nhân xây công trình lớn trên đất công, nhà nước sử dụng một phần để phục vụ công cộng, phần còn lại cho tư nhân khai thác có thời hạn để thu lợi. Sau thời hạn đó, toàn bộ công trình thuộc quản lý nhà nước. Sau đó, nhà nước cho thuê thu ngân sách hoặc tiếp tục hợp tác công - tư xây lại công trình mới tốt hơn.
Để chống đầu cơ gây sốt đất (giải pháp thứ 2), cần quy định giá nhà đất trong danh mục bình ổn giá. Hành vi mua gom đẩy giá nhà đất tăng cao sẽ phạm tội đầu cơ, bị xử lý hình sự và tài sản phạm tội sẽ bị tịch thu. Nhằm ngăn chặn tình trạng lách luật, có thể giải quyết bằng chính sách hợp tác công - tư trong việc chống đầu cơ đất đai. Chính sách này cho phép các tổ chức, cá nhân thu thập đủ bằng chứng đầu cơ đất thì những tài sản đó sẽ bị thu hồi và chia một phần cho người có công thu thập bằng chứng tố giác hoặc được chia huê hồng trong số tài sản tịch thu được. Ngoài ra, đánh thuế bất động sản cũng là giải pháp hay để chống sốt giá đất.
Giải pháp cuối cùng là hài hòa lợi ích của nhóm lợi ích đất đai với xã hội. Để người dân tự góp đất, góp tiền thực hiện quy hoạch sẽ mang lại lợi ích lớn cho xã hội nhưng sẽ phát sinh mâu thuẫn mới với các công ty địa ốc. Việc bảo đảm lợi ích cho họ cũng quan trọng như bảo đảm lợi ích cho người dân mới có thể giải quyết mâu thuẫn này trọn vẹn.
Nhật Quang